La rentabilidad neta es lo que rinde de verdad una inversión después de restar todos los gastos, calculada sobre todo el dinero que has puesto. En un alquiler, son los ingresos menos los gastos del año, divididos entre el precio de la vivienda más los impuestos y gastos de la compra y la reforma.
A veces se habla también de rentabilidad neta «después de impuestos», cuando además se resta lo que pagas a Hacienda por el beneficio. Es la cifra que sirve para decidir si una inversión te compensa frente a otras, como un depósito o un fondo.
Cómo se calcula
rentabilidad neta = (ingresos − gastos del año) / inversión total inversión total = precio + impuestos y gastos de compra + reforma y muebles gastos del año = comunidad, seguros, impuestos locales, reparaciones, meses vacíos…
Para la rentabilidad después de impuestos, resta también el impuesto sobre el beneficio en el numerador.
Ejemplo
Vivienda de 150.000 alquilada por 750 al mes. Pagaste 15.000 de impuestos y gastos de compra y tienes 2.000 de gastos al año:
(9.000 − 2.000) / (150.000 + 15.000) = 0,0424 → 4,24 %
La rentabilidad bruta era del 6 %; la neta, del 4,24 %. Si pagas, por ejemplo, un 15 % de impuestos sobre esos 7.000 de beneficio, la rentabilidad después de impuestos baja a un 3,6 %. Calcula tu caso en la calculadora de rentabilidad del alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos hay que restar para la rentabilidad neta?
Todos los que pagas tú como propietario: comunidad, seguro del hogar y de impago, impuestos de la vivienda, reparaciones, suministros si los pagas tú y una reserva para los meses sin inquilino. Si no los cuentas, la rentabilidad sale inflada.
¿La rentabilidad neta de un depósito es lo mismo?
La idea es la misma: lo que te queda tras gastos e impuestos. En un depósito o una cuenta no hay gastos, así que la neta es la TAE menos los impuestos. La ves en la calculadora de depósito a plazo fijo.
¿Cuánto baja la rentabilidad de la bruta a la neta?
En los alquileres de larga duración, lo habitual es que la neta quede 1 o 2 puntos por debajo de la bruta. En el vacacional, la diferencia suele ser mayor, por la limpieza, las comisiones de las plataformas y los suministros.