Vender o alquilar: la respuesta corta
La comparación es entre dos rentas: lo que te deja el alquiler cada año, después de gastos, y lo que te daría cada año el dinero de la venta si lo inviertes. Si vendes, recibes el dinero de una vez y te olvidas de inquilinos y reparaciones; si alquilas, conservas la vivienda, cobras cada mes y asumes los gastos, el trabajo y el riesgo de que no te paguen.
| Te conviene vender si… | Te conviene alquilar si… |
|---|---|
| La renta neta del alquiler es baja frente a lo que vale la vivienda | La renta neta supera con claridad lo que sacarías invirtiendo |
| Necesitas el dinero o quieres pagar deudas | No necesitas el dinero en muchos años |
| No quieres ocuparte de inquilinos ni reparaciones | Tienes tiempo, o alguien de confianza, para gestionarla |
| La vivienda necesita una reforma grande para alquilarse | Crees que la vivienda seguirá ganando valor |
Ejemplo con números
La calculadora de arriba trae una vivienda que te comprarían por 180.000 o que podrías alquilar por 850 al mes. Como ya es tuya, en «Precio de compra» pon lo que te darían hoy por ella, y deja a cero los gastos de compra y la reforma. Cambia las cifras por las tuyas. Los gastos del ejemplo son 70 de comunidad al mes, 400 de impuestos de la vivienda al año, 200 de seguros y 500 de reparaciones: 1.940 al año. Y un mes al año sin inquilino.
| Alquilar | Vender e invertir al 3 % | |
|---|---|---|
| Lo que cobras al año | 9.350 (11 meses de alquiler) | 5.400 de rentabilidad |
| Gastos al año | 1.940 | 0 |
| Te queda al año, antes de impuestos | 7.410 | 5.400 |
| Sobre lo que vale la vivienda | 4,12 % | 3,00 % |
Alquilando te quedarían unos 7.410 al año (4,12 %); vendiendo e invirtiendo al 3 %, unos 5.400. En este ejemplo gana el alquiler. Vender saldría mejor si pudieras invertir el dinero a más de un 4,12 % con un riesgo que aceptes, o si al alquilar tuvieras más meses vacíos o gastos más altos.
El mes vacío cambia mucho la cifra: sin él, el alquiler deja 8.260 al año, un 4,59 %. Con dos o tres meses sin inquilino, o un impago, la ventaja del alquiler se puede ir entera. Cambia «Meses sin inquilino al año» en la calculadora para verlo.
Lo que hay que contar en cada lado
Si vendes:
- Gastos de la venta. Agencia inmobiliaria, certificado energético, cancelar la hipoteca si la tienes. Réstalos de lo que te pagan antes de comparar.
- Impuestos de la venta. Si ganas dinero frente a lo que te costó, la ganancia suele pagar impuestos (en España, los de la sección de abajo).
- Dónde pones el dinero. Un depósito te da poco pero sin riesgo; la bolsa puede darte más a largo plazo, con altibajos. Compara lo que crece cada opción con la calculadora de interés compuesto.
Si alquilas:
- Gastos fijos. Comunidad, impuestos de la vivienda, seguros, reparaciones y, si la amueblas, lo que cuesta mantener los muebles.
- Meses vacíos e impagos. Cuenta al menos un mes al año entre inquilinos. Un seguro de impago reduce ese riesgo, pero es otro gasto.
- Impuestos sobre la renta. El alquiler paga impuestos cada año sobre el beneficio.
- Tu tiempo. Buscar inquilinos, atender averías y preparar la vivienda entre contratos. Si lo encargas a una agencia, suma su comisión a los gastos.
Hay algo que solo juega a favor de alquilar: si la vivienda sube de precio, esa subida es tuya. Pero no está asegurada, y también puede bajar.
Si la vivienda está en España
Al vender, la diferencia entre lo que te pagan y lo que te costó (con los gastos de compra y de venta) es una ganancia patrimonial del IRPF, que paga entre el 19 y el 30 % según su tamaño (Ley 35/2006 del IRPF). Además, el ayuntamiento cobra la plusvalía municipal por la subida del valor del suelo.
Si alquilas como vivienda habitual del inquilino, el beneficio del alquiler (alquiler menos gastos e intereses) suma a tu base del IRPF, pero tiene una reducción (artículo 23 de la Ley del IRPF). Para los contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026, la reducción general es del 50 %, con porcentajes más altos en casos concretos (zonas tensionadas, inquilinos jóvenes, rebajas de renta); en los anteriores, del 60 %. Para los contratos que se firmen después, los porcentajes dependen del caso y han cambiado en los últimos años, así que mira el artículo 23 vigente de la Ley del IRPF cuando firmes. En la calculadora de arriba puedes elegir la reducción que te toca y tu tipo de IRPF.
Si es una vivienda heredada, hay reglas propias: el valor que declaraste en el impuesto de sucesiones cuenta como precio de compra al vender.
Errores comunes
- Comparar el alquiler bruto con el interés del banco. 850 al mes son un 5,67 % bruto sobre 180.000, pero solo un 4,12 % después de gastos y un mes vacío.
- Olvidar los gastos y los impuestos de la venta. Lo que inviertes no son los 180.000, sino lo que te queda después de pagar.
- Contar con el alquiler los 12 meses. Los meses vacíos y los impagos pasan, y pesan mucho en la rentabilidad.
- Decidir solo por números. Si alquilar te quita tiempo y tranquilidad que no quieres dar, vender puede ser mejor aunque deje algo menos.
Si dudas entre comprar o seguir de alquiler, lee ¿comprar o alquilar vivienda?; si piensas en alquilar por días a turistas, alquiler tradicional o vacacional; y si vendes para invertir, ¿invertir en bolsa o en vivienda?
Preguntas frecuentes
¿Qué deja más dinero, vender o alquilar una vivienda?
El alquiler deja más si su rentabilidad neta, después de gastos y meses vacíos, supera lo que sacarías invirtiendo el dinero de la venta con un riesgo que aceptes. Con 180.000 y 850 al mes, el alquiler deja un 4,12 %: si puedes invertir a más de eso, vender gana.
¿Qué rentabilidad neta tiene que dar el alquiler para no vender?
Se suele hablar de entre un 4 y un 7 % neto al año sobre lo que vale la vivienda, pero es un dato orientativo, no una regla. Lo que importa es compararla con lo que te daría ese dinero en otro sitio, después de impuestos y de tu tiempo.
¿Qué pasa si el inquilino no paga o la vivienda se queda vacía?
Ese mes no cobras y los gastos siguen: es el mayor riesgo del alquiler. Cuéntalo siempre en la cuenta, con al menos un mes vacío al año, y valora un seguro de impago si la renta es importante para ti.
¿Vender y meter el dinero en un depósito da más que alquilar?
Solo si el depósito paga más que la rentabilidad neta del alquiler. En el ejemplo, el depósito tendría que dar más de un 4,12 % antes de impuestos. La ventaja del depósito es que no tiene gastos, inquilinos ni riesgo de impago.
¿Cuánto pago a Hacienda si alquilo mi vivienda en España?
Pagas IRPF por el beneficio del alquiler (ingresos menos gastos), con una reducción si el inquilino vive allí de forma habitual: del 50 % en general para los contratos firmados entre mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026 (del 60 % en los anteriores), y otros porcentajes en casos concretos y en los contratos posteriores. El resto suma a tu base general del IRPF.