Diferencias entre alquiler tradicional y vacacional
La diferencia está en a quién alquilas y por cuánto tiempo: en el tradicional, a una persona o familia que vive en la vivienda meses o años; en el vacacional, a turistas que se quedan unas noches. El tradicional da ingresos estables con poco trabajo. El vacacional puede dar más ingresos, pero cada noche vacía es dinero que no entra, y los gastos y las tareas se multiplican.
| Alquiler tradicional | Alquiler vacacional | |
|---|---|---|
| A quién alquilas | Un inquilino que vive en la vivienda | Turistas por noches o semanas |
| Ingresos | Una renta fija cada mes | Precio por noche × noches ocupadas |
| Precio por día | Más bajo | Más alto, pero cambia con la temporada |
| Ocupación | Casi todo el año | Las noches que consigas llenar |
| Gastos | Comunidad, impuestos de la vivienda, seguro, reparaciones | Los mismos más limpieza, lavandería, luz, agua, internet, comisión de la plataforma y reposición de muebles |
| Trabajo | Poco: buscar inquilino y alguna reparación | Mucho: reservas, entradas, limpiezas, mensajes y reseñas |
| Permisos | Normalmente ninguno especial | En muchas ciudades, licencia o registro |
| Riesgo principal | Un inquilino que no paga o meses vacíos | Una mala temporada o una norma nueva |
| Uso propio | No puedes usarla mientras está alquilada | Puedes reservarte algunas fechas |
Alquiler tradicional
El alquiler tradicional es el de larga duración: firmas un contrato con un inquilino que paga una renta fija cada mes. Sus ventajas son la estabilidad y el poco trabajo. Sabes cuánto entra cada mes y, salvo cambios de inquilino, la vivienda casi no te pide tiempo.
Los gastos son los de cualquier vivienda: comunidad, impuestos de la vivienda, seguro, reparaciones e intereses de la hipoteca si la tienes. La luz, el agua e internet los suele pagar el inquilino. Su riesgo es el impago o los meses entre un inquilino y otro. Y la renta no puedes subirla cuando quieras: suele quedar fija o ligada a un índice durante el contrato, según la ley de cada país.
Calcula su rentabilidad bruta y neta con la calculadora de rentabilidad del alquiler.
Alquiler vacacional
El alquiler vacacional, o turístico, cobra por noche, y por eso su ingreso depende de la ocupación: las noches que alquilas entre las 365 del año. En temporada alta puede llenarse y cobrar caro; en temporada baja, quedarse vacío semanas.
Sus gastos son mucho mayores. A los de cualquier vivienda se suman la limpieza y la lavandería tras cada estancia, la luz, el agua e internet, la comisión de la plataforma de reservas y la reposición de muebles y menaje, que se gastan antes. Si delegas el trabajo en una empresa, te cobrará un porcentaje de lo que ingreses.
Además, muchas ciudades exigen una licencia o un registro para alquilar a turistas, y algunas limitan cuántas viviendas turísticas puede haber en cada zona o las prohíben. Las comunidades de vecinos también pueden poner límites. Antes de comprar pensando en el turístico, pregunta en tu ayuntamiento o municipio qué hace falta, porque una norma nueva puede dejarte sin ese ingreso.
Cuál te conviene
Conviene el vacacional solo si llenas bastantes noches para superar con claridad al tradicional después de todos los gastos; si la diferencia es pequeña, el tradicional suele compensar por tranquilidad. Estos criterios te ayudan a decidir:
- Calcula la ocupación que necesitas. Busca cuántas noches hacen falta para igualar lo que te dejaría un inquilino. Si para empatar necesitas más de la mitad del año, el margen es estrecho.
- Usa precios medios de todo el año, no el de agosto. La media de temporada alta y baja es la que cuenta.
- No te olvides de ningún gasto del turístico. Los que más se olvidan son la luz, el agua e internet, la limpieza de cada estancia y la comisión de la plataforma.
- Pon precio a tu tiempo. Si gestionas tú las reservas y las entradas, es un trabajo. Si lo delegas, la comisión entra en los gastos.
- Mira los impuestos de tu país. El alquiler turístico puede pagar distinto que el de vivienda. En España, por ejemplo, el alquiler de vivienda habitual tiene una reducción en el IRPF que el turístico no tiene; está en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF.
- Comprueba la licencia antes de comprar, no después.
Ejemplo con números
Con los valores de ejemplo de la calculadora de arriba: una vivienda de 150.000 con 20.000 de gastos de compra y muebles, alquilada a 60 por noche durante 140 noches, con 3.400 de gastos al año y un 30 % de impuestos. La comparamos con alquilarla a un inquilino por 600 al mes, con 2.600 de gastos (comunidad, impuestos de la vivienda, seguro, intereses de la hipoteca y reparaciones) y el mismo 30 % de impuestos.
| Tradicional (600 al mes) | Vacacional (60 por noche, 140 noches) | |
|---|---|---|
| Ingresos al año | 7.200 | 8.400 |
| Gastos al año | 2.600 | 3.400 |
| Beneficio antes de impuestos | 4.600 | 5.000 |
| Te queda después de impuestos | 3.220 | 3.500 |
| Rentabilidad neta (antes de impuestos) | 2,71 % | 2,94 % |
El vacacional deja 280 más al año, unos 23 al mes, a cambio de gestionar decenas de estancias. A partir de unas 134 noches empata con el tradicional.
Pero los gastos de ejemplo del turístico son bajos. Si sumas 1.000 de luz, agua e internet y subes la limpieza de 500 a 1.100, los gastos llegan a 5.000 y la cuenta cambia:
| Noches alquiladas | Te queda al año, después de impuestos | Rentabilidad neta (antes de impuestos) |
|---|---|---|
| 140 | 2.380 | 2,00 % |
| 160 | 3.220 | 2,71 % |
| 180 | 4.060 | 3,41 % |
| 200 | 4.900 | 4,12 % |
Ahora hacen falta 84 noches solo para cubrir gastos y 160 para empatar con el inquilino. Con 140 noches, el turístico deja 840 menos que el tradicional. Si el tradicional pasara medio mes vacío al año, dejaría 3.010, y el empate bajaría un poco, pero seguiría por encima de las 150 noches.
Prueba arriba con el precio medio y las noches realistas de tu zona, y compara con lo que te dejaría un inquilino.
Preguntas frecuentes
¿Qué es más rentable, el alquiler vacacional o el tradicional?
Depende de la ocupación. El vacacional cobra más por noche, pero tiene más gastos y noches vacías. En el ejemplo, con 5.000 de gastos al año, hace falta alquilar 160 noches solo para igualar a un inquilino que paga 600 al mes.
¿Cuántas noches hay que alquilar para que el alquiler turístico compense?
Las suficientes para superar lo que te quedaría con un inquilino, no solo para cubrir gastos. Calcula lo que te deja el tradicional, después busca en la calculadora cuántas noches necesitas para llegar a esa cifra. A menudo es más de la mitad del año.
¿Hace falta licencia para el alquiler vacacional?
En muchas ciudades, sí: piden licencia, registro o número de inscripción, y algunas limitan o prohíben las viviendas turísticas en ciertas zonas. Las normas cambian según el lugar y con el tiempo, así que pregunta en tu ayuntamiento o municipio antes de empezar.
¿Qué gastos tiene un alquiler vacacional que no tiene el tradicional?
Limpieza y lavandería tras cada estancia, luz, agua e internet, la comisión de la plataforma de reservas, reposición de muebles y menaje, y la gestión si la delegas. En el tradicional, la mayoría de esos gastos los paga el inquilino o no existen.
¿Paga más impuestos el alquiler turístico?
Depende del país. En casi todos, cualquier ingreso por alquiler paga impuestos, y algunos tratan mejor el alquiler de vivienda habitual que el turístico. Pon tu porcentaje de impuestos en la calculadora para comparar con números reales.
¿Se puede combinar alquiler tradicional y vacacional?
Sí, con contratos de temporada (por meses, a estudiantes o trabajadores desplazados) o alquilando a turistas solo en verano. Cada fórmula tiene sus propias reglas según el país, así que compruébalas antes de firmar.