La rentabilidad bruta es lo que rinde una inversión antes de restar gastos e impuestos. En una vivienda en alquiler es el alquiler que cobras en un año dividido entre lo que costó la vivienda. Es la cifra rápida que se usa para comparar inmuebles de un vistazo.
Su problema es que olvida casi todo lo que cuesta tener una vivienda alquilada: impuestos de la compra, comunidad, seguros, reparaciones, meses vacíos e impuestos sobre la renta. Por eso siempre sale más alta que la rentabilidad neta, que es la que de verdad te queda.
Cómo se calcula
rentabilidad bruta = ingresos del año / precio de compra
En un alquiler mensual, los ingresos del año son el alquiler por 12. En un alquiler vacacional, el precio medio por noche por las noches alquiladas al año.
Ejemplo
Compras una vivienda por 150.000 y la alquilas por 750 al mes:
ingresos del año = 750 × 12 = 9.000 rentabilidad bruta = 9.000 / 150.000 = 6 %
Un 6 % bruto parece atractivo, pero si restas unos 2.000 de gastos anuales y sumas al precio los impuestos y gastos de compra, la rentabilidad neta baja a algo más del 4 %. Calcula las dos con tus cifras en la calculadora de rentabilidad del alquiler o, si alquilas por noches, en la de alquiler vacacional.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad bruta es buena en un alquiler?
Depende mucho de la ciudad y del país. En las zonas caras de las grandes ciudades suele ser baja y en zonas más baratas, más alta, aunque a veces con más riesgo de impagos o de que la vivienda se revalorice poco. Más que la bruta, compara la neta.
¿Por qué no basta con mirar la rentabilidad bruta?
Porque dos viviendas con la misma rentabilidad bruta pueden dejar beneficios muy distintos según su comunidad, sus impuestos, las reparaciones que necesiten o cuánto tiempo estén vacías.
¿La rentabilidad bruta cuenta la hipoteca?
No. Se calcula sobre el precio total, como si la compraras al contado. Si usas hipoteca, interesa además la rentabilidad sobre el dinero que pones tú, que también te da la calculadora.