Diferencias entre vender y alquilar una vivienda heredada
La diferencia está en qué recibes y cuándo: si vendes, recibes de una vez el valor de la vivienda menos los gastos de la venta; si alquilas, conservas la vivienda y cobras una renta cada mes, con gastos, impuestos y trabajo. Lo que decide es cuánto te deja el alquiler cada año comparado con lo que te daría el dinero de la venta.
| Vender | Alquilar | |
|---|---|---|
| Dinero que recibes | Todo de una vez | Una renta cada mes |
| IRPF | Por la ganancia, si vendes por más de lo que declaraste al heredar | Cada año, por el beneficio del alquiler |
| Plusvalía municipal | Sí, por los años desde que heredaste | No, mientras no vendas |
| Gastos | Los de la venta: agencia, notaría si te toca, certificado energético | Comunidad, IBI, seguro, reparaciones y meses sin inquilino |
| Trabajo | Una vez | Continuo: inquilinos, contratos y averías |
| Si la vivienda sube de valor | No ganas esa subida | La ganas |
| Riesgo | Poco, una vez vendida | Impagos, desperfectos y meses vacía |
| Cuándo encaja | Necesitas el dinero o no quieres gestionar nada | La renta neta es buena y puedes dedicarle tiempo |
Antes de decidir conviene tener claro el impuesto de sucesiones, que se paga igual vendas o no, en los seis meses siguientes al fallecimiento. Puedes calcularlo con la calculadora del impuesto de sucesiones.
Qué impuestos pagas si vendes
Si vendes, pagas IRPF solo por la ganancia, y la ganancia se calcula desde el valor que declaraste al heredar, no desde lo que pagó la persona fallecida. El artículo 36 de la Ley del IRPF dice que, en lo que se recibe por herencia, el valor de compra es el del impuesto de sucesiones, sin pasar del valor de mercado. A ese valor se suman los gastos y el impuesto de la herencia que correspondan a la vivienda, y del precio de venta se restan los gastos de la venta.
Por eso, si vendes poco después de heredar por un precio parecido al que declaraste, casi nunca hay ganancia. Si la vendes años después por más, la ganancia paga en la parte del ahorro del IRPF, del 19 % al 30 % según lo que ganes.
Además está la plusvalía municipal, que paga quien vende por lo que ha subido el suelo desde que heredó. Si vendes pronto, son pocos años y suele ser poco. Si las escrituras de la herencia y de la venta muestran que el terreno no ha ganado valor, no se paga, según el artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales.
Hay un caso en el que vender pronto cuesta dinero: si en la herencia te aplicaste la rebaja del 95 % (hasta 122.606,47 € por heredero) por la vivienda habitual de la persona fallecida. La Ley 29/1987 pide conservarla diez años; si la vendes antes, pagas la parte del impuesto que te ahorraste, con intereses. Algunas comunidades autónomas tienen su propia norma, así que mira la de tu comunidad.
Qué impuestos pagas si alquilas
Si alquilas, el beneficio del alquiler paga IRPF cada año: lo que cobras menos los gastos de la vivienda, como el IBI, la comunidad, el seguro, las reparaciones, los intereses si tiene hipoteca y la amortización del edificio. Si es la vivienda habitual del inquilino, el IRPF reduce una parte de ese beneficio; el porcentaje depende de la fecha del contrato y del caso, según el artículo 23 de la Ley del IRPF. En las opciones avanzadas de la calculadora de arriba puedes poner tu tipo de IRPF y esa reducción.
Si no la vendes ni la alquilas, también pagas: Hacienda te suma cada año una renta, un porcentaje del valor catastral de la vivienda, aunque no cobres nada. Es la imputación de rentas del artículo 85 de la Ley del IRPF. Tenerla vacía es la opción que más cuesta sin dar nada a cambio.
Cuándo conviene vender y cuándo alquilar
Conviene vender si necesitas el dinero, si la vivienda necesita una reforma grande o si la renta neta es baja; conviene alquilar si la vivienda está en buen estado, en una zona con demanda, y la renta neta supera lo que te daría el dinero de la venta. Estos criterios ayudan a decidir:
- Calcula la rentabilidad neta, no la bruta. El alquiler de un año entre el valor de la vivienda engaña: quita comunidad, IBI, seguro, reparaciones y algún mes vacío. La calculadora de arriba lo hace por ti.
- Compárala con lo que harías con el dinero. Si vendes por 200.000 € y ese dinero rindiera un 3 % al año, te daría 6.000 € antes de impuestos; si el alquiler te deja más, el alquiler gana en números.
- Cuenta la reforma. Una vivienda que lleva años sin tocar puede necesitar miles de euros antes de alquilarla. Si no tienes ese dinero, vender puede ser lo único realista.
- Piensa en tu tiempo. Alquilar es buscar inquilinos, firmar contratos, atender averías y asumir algún impago. Una agencia te lo quita, a cambio de una parte del alquiler.
- Mira la rebaja de la herencia. Si te aplicaste la del 95 % por la vivienda habitual del fallecido, vender antes del plazo te obliga a devolverla.
- Si dudas entre alquiler normal o turístico, compáralos en la guía ¿Alquiler tradicional o vacacional? Y si la duda es si quedarte a vivir en ella en vez de alquilar otra, en ¿Comprar o alquilar vivienda?
Ejemplo con números
Heredas una vivienda que vale 200.000 €, el mismo valor que declaraste en el impuesto de sucesiones. Para alquilarla necesitas 6.000 € de pintura, arreglos y algún mueble, y podrías cobrar 850 € al mes. Paga 60 € al mes de comunidad, 400 € al año de IBI y 250 € de seguro, y le calculas 500 € al año de reparaciones. Estas cifras salen de la calculadora de arriba con esos datos:
| Alquilarla | Resultado |
|---|---|
| Alquiler cobrado al año | 10.200 € |
| Gastos de la vivienda al año | 1.870 € |
| Beneficio antes de impuestos | 8.330 € |
| Rentabilidad bruta | 5,10 % |
| Rentabilidad neta | 4,04 % |
| Con un mes al año sin inquilino | 7.480 € de beneficio (3,63 %) |
| Beneficio sumado en 10 años, si el alquiler y los gastos suben un 2 % al año | 91.211 € |
Si en vez de alquilarla la vendes por esos 200.000 €, no hay ganancia y no pagas IRPF por la venta; solo los gastos de venderla y, si toca, una plusvalía municipal pequeña. Si ese dinero rindiera un 3 % al año, te daría unos 6.000 € al año, frente a los 8.330 € del alquiler.
En este ejemplo el alquiler deja más dinero cada año, pero la ventaja es de poco más de 2.000 € antes de impuestos, a cambio de trabajo, riesgo de impagos y meses vacíos. Si la reforma costara 30.000 € en vez de 6.000 €, la rentabilidad neta bajaría al 3,62 %, y con un alquiler de 700 € en vez de 850 €, al 3,17 %: en los dos casos, muy cerca del 3 % del dinero invertido. Prueba tus cifras en la calculadora de arriba.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, vender o alquilar una casa heredada?
Depende de la rentabilidad neta y de lo que necesites. Si el alquiler te deja, después de gastos, bastante más de lo que te daría el dinero de la venta y puedes dedicarle tiempo, alquilar suele ganar. Si necesitas el dinero, la vivienda necesita una reforma grande o no quieres gestionar inquilinos, vender es más sencillo.
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una casa heredada?
Pagas IRPF por la ganancia: el precio de venta menos el valor que declaraste en la herencia y los gastos. Si vendes pronto y por un precio parecido, casi nunca hay ganancia. Si la hay, paga del 19 % al 30 %. Aparte está la plusvalía municipal, por los años desde que heredaste.
¿Cuánto tiempo hay que esperar para vender una casa heredada?
Puedes venderla cuando quieras, una vez aceptada la herencia y registrada a tu nombre. Solo hay plazo si te aplicaste la rebaja del 95 % por la vivienda habitual del fallecido: la ley estatal pide diez años, y algunas comunidades tienen su propia regla. Si vendes antes, devuelves esa rebaja con intereses.
¿Qué pasa si dejo vacía la casa heredada?
Sigues pagando el IBI, la comunidad y el seguro, y además Hacienda te suma cada año en el IRPF una renta calculada sobre el valor catastral, aunque no cobres nada. Es la opción que más cuesta sin darte ningún ingreso.
¿Qué rentabilidad de alquiler es buena?
En alquiler de larga duración, una rentabilidad neta en torno al 4 % se considera razonable en muchas ciudades de España. En el ejemplo, una vivienda de 200.000 € alquilada por 850 € al mes deja un 4,04 % neto antes de impuestos.
¿Tengo que pagar el impuesto de sucesiones aunque venda la casa?
Sí. El impuesto de sucesiones se paga por heredar, vendas o no, y se presenta en los seis meses siguientes al fallecimiento. Con lo que te paguen por la venta puedes pagarlo, pero el plazo no espera a que la vendas.