En resumen
- En Argentina, de un inmueble urbano alquilado puedes descontar en Ganancias el 5 % de la renta o los gastos reales de mantenimiento con comprobantes.
- Con un alquiler de $ 1.200.000 al mes durante 12 meses, el 5 % presunto es de $ 720.000 al año.
- Si tus gastos reales son de $ 1.200.000, superan al presunto en $ 480.000 y la renta neta baja a $ 13.200.000.
- La opción que elijas vale para todos tus inmuebles y no se puede cambiar durante 5 años.
¿Qué gastos del alquiler se deducen en Ganancias?
De un inmueble urbano alquilado puedes descontar el 5 % de la renta, sin facturas, o los gastos reales de mantenimiento con comprobantes. Así lo explica ARCA (la antigua AFIP) para la primera categoría. La ley pide que el gasto sirva para obtener, mantener y conservar la ganancia (art. 83 de la Ley de Impuesto a las Ganancias).
Esta calculadora es solo para Argentina y para personas humanas. Es una estimación: no calcula el impuesto, solo cuánto descuentas y cuánta renta neta te queda.
¿Cómo se elige entre el 5 % y los gastos reales?
Se comparan dos números del año:
presunto = 5 % x (alquiler mensual x meses alquilados) reales = impuesto inmobiliario + seguro + reparaciones + otros gastos
Si tus gastos reales son mayores que el presunto, te conviene descontar los reales. Si son menores o iguales, el 5 % te deja descontar lo mismo o más y no necesitas facturas. En un empate, la calculadora aplica el presunto.
Cómo usar la calculadora
- Alquiler y meses: lo que cobras al mes y los meses en que estuvo alquilado.
- Gastos del año: escribe solo lo que puedes comprobar con factura o recibo.
- Opciones avanzadas: tipo de inmueble, administrador, la opción que ya elegiste antes y cuántos años pasaron.
Ejemplo con los valores de la calculadora
Un propietario cobra $ 1.200.000 al mes durante 12 meses. En el año paga $ 480.000 de impuesto inmobiliario, $ 120.000 de seguro, $ 360.000 de reparaciones y $ 240.000 de otros gastos.
| Concepto | Importe del año |
|---|---|
| Alquileres del año | $ 14.400.000,00 |
| Gastos presuntos (5 %) | $ 720.000,00 |
| Gastos reales con comprobante | $ 1.200.000,00 |
| Gasto que se aplica (reales) | $ 1.200.000,00 |
| Renta neta del alquiler | $ 13.200.000,00 |
Los gastos reales superan al presunto en $ 480.000. Descuentas un 8,33 % de lo que cobras. Dicho fácil: de cada 100 pesos de alquiler, 8 se van en gastos. Con el 5 % presunto, la renta neta habría sido de $ 13.680.000.
¿Cuándo los gastos reales son obligatorios?
Según ARCA, la deducción se hace siempre con gastos reales cuando:
- el inmueble es rural,
- debes llevar libros, o
- tienes administradores que deben rendirte cuentas de su gestión.
En esos casos no puedes usar el 5 %. Si tus gastos comprobados son bajos, descuentas poco. Marca la casilla del administrador o el tipo rural en las opciones avanzadas.
La opción dura 5 años
El procedimiento que elijas se aplica a todos tus inmuebles y no se puede variar durante 5 años, contados desde el período en que lo elegiste, inclusive. Eso significa que si lo elegiste este año, sigue fijado este año y los 4 siguientes.
Si ya elegiste antes, marca la opción y los años que pasaron. Con 2 años desde la elección, la opción sigue vigente 3 años más, contando el actual. Con 5 años o más, puedes elegir de nuevo.
Qué no incluye esta calculadora
- El impuesto final: para eso mira la calculadora de Ganancias por alquileres.
- La amortización del inmueble: tiene su propia calculadora.
- Alquileres de inmuebles en el extranjero ni otras ganancias tuyas.
- Qué gastos concretos acepta ARCA en tu caso: confírmalo con tus comprobantes o con un profesional.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar el 5 % en un inmueble y gastos reales en otro?
No. ARCA indica que el procedimiento elegido debe aplicarse a todos los inmuebles que posea el contribuyente. Si eliges el 5 %, vale para todos tus inmuebles urbanos alquilados.
¿Qué cuenta como gasto de mantenimiento?
Los gastos que haces para mantener y conservar el inmueble que alquilas, por ejemplo reparaciones o el seguro. Deben estar a tu nombre y con comprobante. Los gastos personales o los de tu casa no entran.
¿Qué pasa si elegí el 5 % y mis gastos reales suben?
La opción te obliga durante 5 años, contados desde el período en que la elegiste. Una vez pasados, puedes elegir otra vez. La calculadora te muestra cuántos años quedan.
¿Los gastos reales pueden ser mayores que el alquiler?
La calculadora no deja la renta neta por debajo de cero. Si los gastos superan al alquiler del año, muestra renta neta cero. Cómo se trata ese exceso lo decide ARCA en tu declaración.
¿Cuánto debería gastar para que me convengan los reales?
Más del 5 % de lo que cobras en el año. Con $ 14.400.000 de alquileres, más de $ 720.000. Por debajo de esa cifra, el presunto te da más y no pide facturas.
¿Esto reemplaza mi declaración jurada?
No. Es una guía para comparar. La declaración se presenta con tus datos reales en el sitio de ARCA.