En resumen
- En Argentina puedes deducir cada año el 2 % del costo del edificio de un inmueble que da renta; el terreno no se amortiza.
- Con un inmueble de $ 120.000.000 y un 70 % de edificio, la parte edificio es de $ 84.000.000 y la amortización de un año completo es de $ 1.680.000.
- Si el inmueble estuvo alquilado solo 1 trimestre, la amortización es de $ 420.000, un cuarto de la cuota anual.
- El 2 % equivale a una vida útil de 50 años: la deducción termina cuando agotas el costo del edificio.
¿Cuánto puedes deducir por amortizar un inmueble en Ganancias?
Puedes deducir el 2 % del costo del edificio cada año, y nada por el terreno. Si alquilas un departamento, una casa o un local, la ley de Impuesto a las Ganancias te deja descontar ese desgaste del alquiler que declaras. Está en el artículo 87 de la ley (texto ordenado vigente).
Esta calculadora es solo para Argentina y para propietarios que tributan como personas humanas. Es una estimación: tu caso puede tener más datos.
¿Cómo se calcula la amortización de un inmueble?
La ley pide separar el inmueble en dos partes, edificio y terreno. Solo el edificio se amortiza. Se hace así:
- Tomas el costo del inmueble: lo que pagaste al comprarlo o construirlo.
- Sacas la parte que corresponde al edificio, según el avalúo fiscal o una tasación.
- Calculas el 2 % anual de esa parte.
- Ajustas por los trimestres en que el inmueble estuvo alquilado.
- Si ARCA lo exige, multiplicas por el índice de actualización de su tabla.
edificio = costo x % de edificio amortización del año = edificio x 2 % x trimestres / 4
El 2 % sale de dividir el costo en 50 años de vida útil. La deducción se detiene cuando ya has descontado todo el costo del edificio.
Cómo usar la calculadora
- Costo del inmueble: el valor de compra o de construcción, con edificio y terreno juntos.
- Parte que es edificio: el porcentaje de la construcción sobre el valor total. Lo encuentras en el avalúo fiscal del inmueble.
- Trimestres alquilado en el año: de 1 a 4. Se cuenta desde el inicio del trimestre en que empezó el alquiler.
- Amortización ya deducida (avanzado): lo descontado en años anteriores, para no pasarte del costo del edificio.
- Índice de actualización (avanzado): el factor de la tabla de ARCA. Con 1 ves la cuota sin ajuste.
Ejemplo con los valores de la calculadora
Un inmueble que costó $ 120.000.000, con un 70 % de edificio y alquilado los 4 trimestres del año:
- Parte edificio: $ 84.000.000.
- Parte terreno: $ 36.000.000, que no se amortiza.
- Amortización de un año completo: 2 % de $ 84.000.000 = $ 1.680.000.
- Por cada mes alquilado: $ 140.000.
Si el alquiler empezó en el último trimestre, solo cuenta 1 trimestre: $ 420.000. Con un índice de 1,5, la cuota de $ 1.680.000 pasa a $ 2.520.000. Con el edificio casi agotado, por ejemplo con $ 83.900.000 ya descontados, solo puedes deducir los $ 100.000 que faltan.
Qué conviene saber
El terreno no se amortiza. Por eso conviene mirar bien el porcentaje de edificio. Un inmueble con mucho valor de terreno amortiza menos.
Cuenta por trimestres, no por días. La amortización se calcula desde el inicio del trimestre en que afectas el inmueble hasta el trimestre anterior a venderlo o dejar de alquilarlo.
Los inmuebles de cambio quedan fuera. Si compraste el inmueble para venderlo como parte de tu negocio, el artículo 87 no se aplica.
Qué no incluye esta calculadora
- La actualización con el índice del artículo 93 se hace con el campo avanzado: tú pones el factor de ARCA.
- Un porcentaje mayor al 2 %. ARCA lo puede admitir si pruebas que la vida útil es menor de 50 años.
- El resto de tu declaración: gastos de mantenimiento, deducciones personales y la escala del impuesto.
- Los bienes muebles, como un auto o una máquina, que se amortizan con otra regla.
Preguntas frecuentes
¿Se amortiza el terreno?
No. La ley solo permite amortizar edificios y construcciones. El valor del terreno queda fuera del cálculo.
¿Cómo saco el porcentaje de edificio?
La ley manda usar la relación del avalúo fiscal. Si no la tienes, puedes usar una tasación. Con el valor del edificio y el valor total, divides y multiplicas por 100.
¿Qué pasa si alquilo solo parte del año?
La cuota se reduce en proporción a los trimestres. Con 2 trimestres alquilados, deduces la mitad de la cuota anual.
¿Cuántos años puedo amortizar?
Al 2 % anual son 50 años. Cuando sumas todo el costo del edificio, ya no deduces más.
¿Qué pasa si vendo el inmueble?
La amortización llega hasta el trimestre anterior a la venta. Después, lo amortizado puede influir en el costo que usas para calcular la ganancia de la venta.
¿Puedo usar este resultado directamente en el formulario de ARCA?
Úsalo como referencia. La cifra definitiva depende de tu avalúo, de tus trimestres reales y del índice de ARCA; cárgala con tus datos en los servicios de ARCA.