En resumen
- Un inmueble de 200.000 con 30 % de entrada tiene una hipoteca de 140.000 a 25 años; con el tipo al 3 %, la cuota es de 663,90 al mes.
- Si el alquiler deja 8.600 al año y tu dinero puesto son 80.000, te quedan 633,25 al año: una rentabilidad del 0,79 % sobre tu capital.
- Si el tipo sube 2 puntos, hasta el 5 %, la cuota pasa a 818,43 al mes y pierdes 1.221,11 al año (-1,53 %).
- En este ejemplo, el flujo llega a cero con el tipo en el 3,71 %.
Qué pasa con la rentabilidad si sube el tipo de la hipoteca
Si tu hipoteca es variable y el tipo sube, la cuota sube y lo que te queda del alquiler baja. Con 140.000 de hipoteca a 25 años, pasar del 3 % al 5 % sube la cuota de 663,90 a 818,43 al mes. Son 154,53 más cada mes, unos 1.854 al año.
Como pones poco dinero propio, ese aumento pesa mucho en la rentabilidad. Es el efecto del apalancamiento: la deuda amplía las ganancias cuando todo va bien y también las pérdidas cuando sube el coste, como explica el glosario de la SEC de EE. UU..
Vale para cualquier país con hipoteca de tipo variable. Para el euríbor, o el índice que use tu hipoteca, escribe tú el tipo total que pagas.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el precio, la entrada en porcentaje y el plazo de la hipoteca.
- Escribe el tipo actual y los puntos de subida que quieres probar.
- Escribe el alquiler al mes. En «Opciones avanzadas» ajusta los gastos de compra, los gastos del propietario y los meses sin inquilino.
La calculadora te da la cuota antes y después, lo que te queda al año y la rentabilidad sobre tu dinero. Abajo, una tabla con otros tipos.
Fórmula
Cuota al mes = hipoteca × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) r = tipo ÷ 12 ÷ 100 · n = años × 12 Alquiler neto = alquiler × (12 − meses vacío) − gastos al año Te queda al año = alquiler neto − 12 × cuota Rentabilidad = te queda al año ÷ tu dinero puesto × 100
Tu dinero puesto es la entrada más los gastos de compra. Con tipo 0, la cuota es la hipoteca dividida entre los meses. Es una fórmula estándar, sin norma oficial.
Ejemplo: inmueble de 200.000 con hipoteca al 3 %
Son los valores de ejemplo de la calculadora: entrada del 30 % (60.000), gastos de compra del 10 % (20.000), hipoteca de 140.000 a 25 años y alquiler de 1.000 al mes con un mes vacío y 2.400 de gastos al año.
- Alquiler neto: 1.000 × 11 − 2.400 = 8.600 al año.
- Tu dinero puesto: 60.000 + 20.000 = 80.000.
- Cuota al 3 %: 663,90 al mes, 7.966,75 al año. Te quedan 633,25 y la rentabilidad es del 0,79 %.
- Cuota al 5 %: 818,43 al mes. Pierdes 1.221,11 al año (rentabilidad del -1,53 %): la rentabilidad baja 2,32 puntos.
| Tipo | Rentabilidad sobre tu dinero |
|---|---|
| 2 % | 1,85 % |
| 3 % | 0,79 % |
| 4 % | −0,33 % |
| 5 % | −1,53 % |
| 6 % | −2,78 % |
| 7 % | −4,09 % |
De cada 100 que pusiste de tu bolsillo, hoy te quedan 0,79 al año. Con la subida, pierdes 1,53.
Qué tipo deja el flujo en cero
Es el tipo al que el alquiler neto paga justo la cuota y no te queda nada. En el ejemplo es el 3,71 %. Por encima, pones dinero cada mes; por debajo, te sobra.
Si el alquiler neto es cero o negativo, o no hay hipoteca, la calculadora no muestra este tipo. Mira también la calculadora de rentabilidad del alquiler y la de cuota de hipoteca frente a renta. Para ver cómo ha cambiado el euríbor, tienes el euríbor histórico.
Qué no cuenta
Es una estimación. No cuenta los impuestos sobre el alquiler, la subida del alquiler con los años ni lo que valdrá el inmueble. Tampoco que las cuotas reales amortizan capital: parte de la cuota no es un gasto, es dinero que recuperas al vender. Si quieres ver el plazo de recuperación, usa el payback del inmueble; para comparar dos compras, comparar dos inmuebles.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto baja la rentabilidad por cada punto que sube el tipo?
Depende de la hipoteca y de tu entrada. En el ejemplo, cada punto resta entre 1,1 y 1,3 puntos de rentabilidad sobre tu dinero. Con menos entrada, la caída es mayor.
¿La subida se aplica a toda la hipoteca?
En la calculadora sí: recalcula la cuota sobre los 140.000 y los 25 años completos. En la realidad, tu hipoteca revisa el tipo cada cierto tiempo y el capital pendiente es menor.
¿Qué hago si el resultado sale en negativo?
Significa que el alquiler no cubre la cuota. Puedes probar un alquiler mayor, más entrada o un plazo más largo, y ver cómo cambia el resultado.
¿Sirve para una hipoteca de tipo fijo?
Sí, para ver qué pasaría si compraras con otro tipo. Pon el tipo que te ofrecen y deja la subida en 0.
¿Por qué cuento la entrada y los gastos como mi dinero?
Porque es lo que sale de tu bolsillo antes de cobrar. La rentabilidad sobre tu dinero compara lo que te queda cada año con ese importe.
¿Puedo poner un tipo con decimales?
Sí. Escribe, por ejemplo, 3,25 y la subida en cuartos de punto, como 0,25.