En resumen
- Un inmueble de 200.000 con 20.000 de gastos de compra y 10.000 de reforma supone invertir 230.000 en total.
- Si lo alquilas a 1.000 al mes, con un mes vacío y 2.400 de gastos al año, te quedan 8.600 al año y recuperas lo invertido en 26 años y 9 meses.
- Eso es una rentabilidad neta del 3,74 % sobre lo invertido; con un 20 % de impuesto sobre el beneficio, el plazo sube a 33 años y 5 meses.
- El payback solo dice cuándo recuperas el dinero: no cuenta lo que valdrá el inmueble al venderlo.
Qué es el payback inmobiliario
El payback inmobiliario es el número de años que tarda un inmueble de alquiler en devolverte lo que pusiste. Se calcula dividiendo lo invertido entre lo que te queda limpio cada año. Con 230.000 invertidos y 8.600 al año, salen 26,74 años: 26 años y 9 meses.
Es una estimación sencilla. No sustituye a un asesor ni a las cifras de tu contrato.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el precio de compra, los gastos de compra (impuestos, notaría, registro) y la reforma. La suma es lo que inviertes.
- Escribe el alquiler al mes y los gastos del propietario al año: impuesto sobre la propiedad, comunidad, seguro y mantenimiento.
- En «Opciones avanzadas» pon los meses sin inquilino, el impuesto sobre el beneficio y la subida anual. Elige tu moneda arriba.
Fórmula
Lo que te queda al año = alquiler × (12 − meses vacío) − gastos − impuesto Payback = lo que inviertes ÷ lo que te queda al año
Si el alquiler y los gastos suben cada año, la calculadora suma año a año hasta llegar a lo invertido. El año en que lo pasa, cuenta solo la parte del año que hizo falta.
La fórmula es la estándar de finanzas, sin norma oficial. El retorno de la inversión se define, por ejemplo, en el glosario de la SEC de EE. UU..
Ejemplo: inmueble de 200.000 alquilado a 1.000 al mes
Son los valores de ejemplo de la calculadora:
| Año | Te queda | Acumulado |
|---|---|---|
| 0 | −230.000 | −230.000 |
| 1 | 8.600 | −221.400 |
| 2 | 8.600 | −212.800 |
| 3 | 8.600 | −204.200 |
Cada año recuperas 8.600 de los 230.000: de cada 100 invertidos, te quedan 3,74 al año. Con 12.000 de alquiler al año sobre 200.000 de precio, la rentabilidad bruta es del 6 %, pero la neta baja al 3,74 % por los gastos de compra, la reforma, el mes vacío y los gastos del propietario.
Con un 20 % de impuesto sobre el beneficio, te quedan 6.880 al año y el plazo sube a 33,43 años. Con una subida anual del 3 % en alquiler y gastos, baja a 19,93 años.
Cómo leer el resultado
Un payback corto significa que recuperas el dinero antes, pero no dice cuánto ganas después. Un payback largo no es malo por sí solo si el inmueble además sube de valor o lo vas a usar tú. Pruébalo cambiando el alquiler, los meses vacíos o los gastos para ver qué pesa más.
Qué cuenta como inversión
Cuenta todo el dinero que pones antes de cobrar el primer alquiler: el precio, los gastos de compra y la reforma. Si compras con hipoteca, pon solo lo que desembolsas de tu bolsillo y, en gastos anuales, suma las cuotas de la hipoteca. Para ver la cuota, usa la calculadora de hipoteca.
Para ver la rentabilidad con más detalle, mira la calculadora de rentabilidad del alquiler; para comparar dos opciones, la de comparar dos inmuebles.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años es normal para recuperar un inmueble de alquiler?
Depende del país y de la ciudad. Muchas veces sale entre 15 y 30 años. Cuanto más alto el alquiler respecto al precio, menos años. Esta cifra es orientativa, no una regla.
¿Cuenta la subida del valor del inmueble?
No. El payback solo usa el alquiler que cobras. Si el inmueble sube de precio, recuperarás el dinero antes de lo que dice la calculadora si lo vendes.
¿Qué pasa si el alquiler no cubre los gastos?
Cada año pierdes dinero y nunca recuperas lo invertido. La calculadora lo dice en rojo. Revisa el alquiler o los gastos.
¿Por qué cuento los meses sin inquilino?
Un inmueble casi nunca está alquilado los 12 meses. Un mes vacío al año ya baja el alquiler cobrado un 8 %.
¿Cómo meto el impuesto sobre el alquiler?
Escribe en opciones avanzadas el porcentaje que te toque en tu país sobre el beneficio. La calculadora no lo conoce: lo pones tú.
¿Es lo mismo que la rentabilidad?
Están unidos: el payback es 100 dividido entre la rentabilidad neta. Con un 3,74 % neto salen unos 26,7 años.