En resumen
- Con un alquiler de 1.200 al mes, una hipoteca de 150.000 al 3,5 % a 25 años y un mes vacío al año, el cash flow es de 174,90 al mes.
- Ese flujo suma 2.098,78 al año; con 90.000 de tu dinero puesto, es un 2,33 % anual.
- La cuota de esa hipoteca es de 750,94 al mes y los gastos, de 174,17; el alquiler mínimo para quedar en cero es de 1.009,20.
- Si el cash flow sale negativo, pones dinero de tu bolsillo cada mes aunque el inmueble esté alquilado.
¿Qué es el cash flow de un inmueble de alquiler?
El cash flow (flujo de caja) es el dinero que te queda cada mes después de pagar la hipoteca y todos los gastos del inmueble. Si es positivo, el alquiler paga la casa y te sobra. Si es negativo, tienes que poner dinero tú.
No es lo mismo que la rentabilidad. La rentabilidad del alquiler compara lo que ganas con lo que cuesta el inmueble. El cash flow mira solo el dinero que entra y sale de tu cuenta cada mes.
Usar una hipoteca para comprar se llama apalancamiento. Puede aumentar lo que ganas sobre tu dinero, pero también el riesgo: la cuota hay que pagarla aunque no haya inquilino. La SEC explica el apalancamiento en su glosario para inversores.
Cómo usar la calculadora
- Alquiler al mes: lo que cobras con el inmueble ocupado.
- Hipoteca: importe, interés anual y plazo. La calculadora saca la cuota.
- Gastos: comunidad al mes, impuesto del inmueble al año (IBI, predial o contribuciones, según tu país) y seguros al año.
- Opciones avanzadas: meses sin inquilino al año, reparaciones, administración, luz y agua si las pagas tú, y tu dinero puesto en la compra.
Si no sabes un gasto, cuenta con un mes vacío al año y unas reparaciones de entre el 0,5 y el 1 % del precio al año. Es más prudente que poner cero.
Fórmula del cash flow
Renta media = alquiler × (12 − meses vacíos) ÷ 12 Cuota = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) Cash flow al mes = renta media − gastos − cuota
- P: importe de la hipoteca.
- r: interés mensual (interés anual ÷ 12).
- n: número de cuotas (años × 12).
- Gastos: comunidad, luz y agua, más impuestos, seguros y reparaciones divididos entre 12, más la administración.
Ejemplo
Alquilas por 1.200 al mes. Tienes una hipoteca de 150.000 al 3,5 % a 25 años, comunidad de 70 al mes, 400 de impuestos y 250 de seguros al año, 600 de reparaciones al año y un mes vacío.
| Concepto | Al mes |
|---|---|
| Renta media (11 meses de 12) | 1.100,00 |
| Gastos | 174,17 |
| Cuota de la hipoteca | 750,94 |
| Cash flow | 174,90 |
Al año son 2.098,78. Con 90.000 de tu dinero puesto, es un 2,33 % al año. De cada 100 que cobras de renta media, unos 68 van a la cuota, unos 16 a gastos y unos 16 te quedan.
La cobertura de la cuota es de 1,23: la renta, tras los gastos, es 1,23 veces la cuota. Por debajo de 1, no llega. Para quedar en cero, el alquiler tendría que ser de 1.009,20 al mes.
Errores comunes al calcular el cash flow
- Olvidar los meses vacíos. Un inmueble nunca está ocupado el 100 % del tiempo. Puedes probar con 0, 1 o 2 meses y ver cómo cambia el resultado.
- Contar toda la cuota como gasto. Parte de la cuota devuelve deuda y esa parte es ahorro. En el ejemplo, el primer mes 437,50 son intereses y el resto es capital.
- Dejar fuera las reparaciones. Una caldera o una pintura llegan tarde o temprano.
- No contar los impuestos sobre el beneficio. Dependen de tu país y aquí no se incluyen.
- Fiarse de reglas rápidas. Las reglas rápidas, como la del 1 % del precio al mes, orientan, pero no sustituyen a esta cuenta.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un buen cash flow mensual en un alquiler?
Cualquier cifra positiva significa que el inmueble se paga solo. Lo prudente es que cubra un colchón de varios meses de cuota, por si un inquilino se va o hay una avería.
¿Cómo se calcula el cash flow de un alquiler con hipoteca?
Resta a la renta media de cada mes los gastos y la cuota de la hipoteca. La renta media ya descuenta los meses sin inquilino. Si sale un número negativo, cada mes aportas dinero.
¿El cash flow incluye el dinero de la entrada?
No. La entrada y los gastos de compra se pagan una vez. Por eso se usan aparte para calcular lo que ganas sobre tu dinero, como el 2,33 % del ejemplo.
¿Qué hago si mi cash flow sale negativo?
Mira cuánto alquiler necesitas para quedar en cero, qué pasa con otro plazo u otro interés, o si puedes reducir gastos. Puedes comparar cuotas en la calculadora de hipoteca.
¿Puedo calcular el cash flow de un inmueble en cualquier país?
Sí, la cuenta es la misma. Cambian los nombres de los impuestos y las cifras, que escribes tú. Son estimaciones, no un cálculo oficial de tus impuestos.
¿Cuánta hipoteca puedo pagar con mis ingresos?
Eso se calcula con tus ingresos, no con los del alquiler. Mira la calculadora de qué hipoteca me puedo permitir.