En resumen
- Con 1.000 de alquiler y 2 meses vacíos al año pierdes 2.000, y la rentabilidad baja del 4,64 % al 3,73 % sobre 220.000 invertidos.
- Esos 2 meses vacíos se llevan 19,6 de cada 100 que ganarías; la ocupación es del 83,3 %.
- Con 150 de gastos fijos al mes, a partir de 10,2 meses vacíos al año ya no ganas nada.
- Con 4 meses vacíos, la rentabilidad baja al 2,82 % y pierdes 4.000 al año.
¿Qué es la vacancia de un alquiler?
La vacancia es el tiempo que una vivienda se queda sin inquilino y no te da alquiler. Cada mes vacío pierdes un mes de renta, pero los gastos fijos siguen: comunidad, impuestos de la vivienda y seguro.
Esta calculadora te dice cuánto dinero pierdes al año y cuánto baja la rentabilidad. La rentabilidad (en inglés, yield) es lo que ganas al año en proporción a lo que has invertido, según el glosario de la SEC de EE. UU..
Cómo usar la calculadora
- Alquiler al mes: lo que cobras cuando hay inquilino.
- Dinero invertido: precio, gastos de compra y reforma.
- Gastos fijos al mes: los que pagas aunque esté vacía, divididos entre 12.
- Meses sin inquilino al año: puedes poner decimales (1,5 meses).
En Opciones avanzadas puedes añadir el coste de cambiar de inquilino (agencia, pintura, limpieza) y la cuota de la hipoteca.
¿Cómo se calcula lo que cuesta la vacancia?
El dinero perdido es el alquiler de los meses vacíos más el coste de cambiar de inquilino. La rentabilidad es el beneficio del año entre lo invertido:
Pérdida = Alquiler × Meses vacíos + Coste de cambio de inquilino Beneficio = Alquiler × (12 − Meses vacíos) − Gastos fijos × 12 − Coste de cambio Rentabilidad = Beneficio / Dinero invertido × 100 Ocupación = (12 − Meses vacíos) / 12 × 100
Los puntos que pierdes son la diferencia entre la rentabilidad con la vivienda siempre alquilada y la que tienes con los meses vacíos.
Ejemplo: 1.000 de alquiler y 2 meses vacíos
Con 220.000 invertidos, 1.000 de alquiler al mes y 150 de gastos fijos al mes (1.800 al año):
| Concepto | Siempre alquilada | Con 2 meses vacíos |
|---|---|---|
| Alquiler cobrado | 12.000 | 10.000 |
| Gastos fijos | 1.800 | 1.800 |
| Beneficio | 10.200 | 8.200 |
| Rentabilidad | 4,64 % | 3,73 % |
Los 2 meses vacíos cuestan 2.000 y 0,91 puntos de rentabilidad. La ocupación es del 83,3 %. Dicho fácil: de cada 100 que ganarías, pierdes 19,6.
Con 4 meses vacíos, la pérdida sube a 4.000 y la rentabilidad baja al 2,82 %. Y con estos gastos, a partir de 10,2 meses vacíos al año ya no ganas nada.
Si además pagas una hipoteca de 850 al mes, siempre alquilada la vivienda cubre justo la cuota (10.200 al año), pero con 2 meses vacíos tendrías que poner 2.000 al año de tu bolsillo.
¿Cuántos meses vacíos son normales?
No hay una cifra única: depende de la ciudad, del precio y del estado de la vivienda. Una forma prudente de calcular es contar 1 mes vacío al año y probar con 2 o 3 para ver el peor caso. Si el beneficio se hunde con pocos meses, la inversión es frágil.
Cómo reducir la vacancia
- Pon un alquiler acorde al mercado: un precio algo menor suele costar menos que un mes vacío.
- Deja la vivienda limpia y en buen estado entre inquilinos.
- Empieza a buscar al nuevo inquilino antes de que se vaya el actual.
- Ten un colchón de dinero para cubrir la cuota y los gastos los meses sin renta.
Para ver la rentabilidad completa, usa la calculadora de rentabilidad del alquiler. Si alquilas por temporadas, mira la de alquiler vacacional.
Preguntas frecuentes
¿Cómo calculo cuánto pierdo por tener la vivienda vacía?
Multiplica el alquiler mensual por los meses vacíos y suma el coste de cambiar de inquilino. Con 1.000 al mes y 2 meses vacíos, pierdes 2.000 al año.
¿Qué es la tasa de vacancia?
Es el porcentaje del año que la vivienda está sin alquilar. Con 2 meses vacíos es del 16,7 %, y la ocupación, del 83,3 %.
¿Cuántos meses vacíos hacen que no gane nada?
Divide el beneficio con la vivienda siempre alquilada entre el alquiler mensual. En el ejemplo, 10.200 entre 1.000 son 10,2 meses.
¿Los gastos fijos se pagan si no hay inquilino?
Sí. Comunidad, impuestos de la vivienda y seguro se pagan igual. Por eso un mes vacío pesa más que solo el alquiler perdido sobre la rentabilidad.
¿Cuenta la cuota de la hipoteca?
La cuota no cambia con los meses vacíos, pero decide si te queda dinero o tienes que poner de tu bolsillo. Añádela en las opciones avanzadas para verlo.
¿Cuántos meses vacíos al año debo poner si no sé cuántos tendré?
Pon 1 mes como caso prudente y prueba con 3 para el peor caso. La tabla de la calculadora te enseña la rentabilidad de 0 a 12 meses.