En resumen
- Una segunda vivienda de 150.000 pagada al contado cuesta unos 7.950 al año contando gastos de ejemplo del 1,5 %, lo que deja de rendir tu dinero al 3 % y los gastos de compra repartidos en 20 años.
- Si alquilar algo parecido cuesta 100 al día, una casa de vacaciones de 150.000 compensa frente a alquilar si la usas 80 días al año o más.
- Alquilar la segunda vivienda 60 días al año a 100 por día, con un 30 % de gastos, deja 4.200 y baja el uso necesario para que compense de 80 a 38 días.
- El mayor coste de una segunda vivienda pagada al contado no suele ser el de los gastos, sino lo que deja de rendir ese dinero: al 3 %, 4.950 al año en el ejemplo.
Cuándo compensa comprar una segunda vivienda
Comprar una segunda vivienda compensa cuando lo que te cuesta tenerla cada año es menor que lo que pagarías por alquilar algo parecido los días que vas. Para hacer bien la cuenta no basta con mirar los impuestos y la comunidad: también cuenta lo que dejaría de rendir el dinero que pones en ella, los intereses si usas hipoteca y los gastos de la compra.
Por eso la pregunta útil no es «¿cuánto cuesta?», sino «¿desde cuántos días al año compensa?». Si vas unas pocas semanas en verano, alquilar suele salir más barato; si la usas muchos fines de semana o la alquilas a otros el resto del año, la cuenta puede cambiar.
Cómo usar la calculadora
- Precio de la vivienda. Lo que pagarías por ella.
- Días al año que la usarías. Cuenta fines de semana, puentes y vacaciones.
- Lo que cuesta alquilar algo parecido, por día. En la misma zona y en las fechas en que irías.
- Gastos de tenerla al año. Impuestos sobre la vivienda, comunidad, seguro, luz, agua, internet y mantenimiento. Si no los sabes, elige «No lo sé» y la calculadora usa un ejemplo del 1,5 % del precio al año; el resultado lo dice.
En Opciones avanzadas puedes cambiar lo que te daría ese dinero en otro sitio (viene un 3 % de ejemplo), lo que sube de precio la vivienda (viene en 0), los gastos de compra y los años que la tendrías, comprar con hipoteca, y alquilarla a otros los días que no vas.
Fórmula
Coste al año = gastos + tu dinero × rentabilidad perdida + intereses + gastos de compra ÷ años
− revalorización − ingresos netos por alquilarla
Alquilar = días de uso × alquiler por día
Compensa comprar desde = coste al año ÷ alquiler por día (días)
Tu dinero es lo que pones de tu bolsillo: el precio entero si pagas al contado (o la entrada si usas hipoteca) más los gastos de compra. Los intereses son los del primer año, sobre lo que te prestan.
Ejemplo: casa de 150.000 que usarías 30 días
Con los valores de ejemplo: pagada al contado, sin saber los gastos, alquiler parecido a 100 al día.
| Concepto | Al año |
|---|---|
| Gastos de tenerla (ejemplo: 1,5 % del precio) | 2.250 |
| Lo que deja de rendir tu dinero (165.000 al 3 %) | 4.950 |
| Gastos de compra repartidos (15.000 ÷ 20 años) | 750 |
| Coste de tenerla | 7.950 |
| Alquilar 30 días a 100 | 3.000 |
Tenerla cuesta 7.950 al año y alquilar los 30 días, 3.000: en este caso compensa alquilar. Comprar compensaría si la usaras 80 días al año o más (7.950 ÷ 100 = 79,5). Si la alquilas a otros 60 días a 100, con un 30 % de gastos, ingresas 4.200 y el coste baja a 3.750: compensaría desde 38 días de uso.
Qué hace cambiar más el resultado
- Lo que te daría el dinero en otro sitio. Con 165.000 de tu bolsillo, cada punto de rentabilidad son 1.650 al año. Si no lo invertirías, pon un porcentaje más bajo; la frase del resultado dice qué valor se ha usado.
- Alquilarla el resto del año. Puede cubrir buena parte del coste, pero tiene gastos (limpieza, comisiones, impuestos) y puede necesitar licencia. La calculadora de rentabilidad de un alquiler vacacional lo calcula en detalle.
- La hipoteca. Pones menos dinero propio, pero pagas intereses. Mira la cuota con la calculadora de hipoteca y si te la puedes permitir con la de qué hipoteca me puedo permitir.
- La revalorización. Viene en 0 porque no es segura. Si la subes, el coste baja, pero es una ganancia que solo cobras al vender.
Si lo que piensas es en tu vivienda principal, la comparación es otra: usa comprar o alquilar.
En España: impuestos de una segunda vivienda
En España, una segunda vivienda que no alquilas paga cada año el IBI del ayuntamiento y, además, suma una renta imputada en el IRPF: un porcentaje de su valor catastral que se añade a tus ingresos aunque no cobres nada por ella. En 2026 es el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si en tu municipio los valores catastrales se revisaron y entraron en vigor desde 2012 (Ley del IRPF, art. 85 y Real Decreto-ley 29/2026). Está previsto que desde 2027 el porcentaje pase a una escala sobre la suma de los valores catastrales de tus inmuebles: 1,1 % hasta 100.000, 1,5 % hasta 500.000, 2 % hasta 1.000.000 y 3 % por encima (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación en el Congreso). Los días que la alquilas declaras lo que cobras, con sus gastos; los días que no está alquilada sigue la renta imputada, en proporción a esos días. Inclúyelo en los gastos al año.
Preguntas frecuentes
¿Merece la pena comprar una casa de vacaciones?
Merece la pena si la usas lo bastante. Divide lo que te costaría tenerla al año entre lo que cuesta alquilar algo parecido por día: si vas más días que ese resultado, compensa comprar. En el ejemplo de 150.000 son 80 días al año.
¿Cuánto cuesta mantener una segunda vivienda al año?
Los gastos fijos (impuestos, comunidad, seguro, suministros y mantenimiento) suelen ser un porcentaje pequeño del precio; la calculadora usa un 1,5 % de ejemplo si no los sabes. Pero el coste mayor suele ser lo que deja de rendir el dinero que pones en ella.
¿Me conviene alquilar mi segunda vivienda cuando no la uso?
Puede bajar mucho el coste: 60 días a 100 con un 30 % de gastos dejan 4.200 al año. A cambio, tienes que gestionar reservas y limpiezas, pagar impuestos por lo que cobras y no podrás ir esos días.
¿Es mejor comprar la segunda vivienda con hipoteca o al contado?
Con hipoteca pones menos dinero propio, así que pierdes menos rentabilidad, pero pagas intereses. Si el interés de la hipoteca es mayor que lo que te daría tu dinero, al contado sale más barato. Cambia la opción de hipoteca y compara.
¿Cuántos días al año tengo que usar una segunda vivienda para que compense?
Los que salen de dividir su coste al año entre el precio de alquilar por día. Por eso la cifra cambia tanto: con alquileres de 150 por día, el ejemplo de 150.000 compensaría desde 53 días; con 70, desde 114.