En resumen
- Con un inmueble de 200.000, gastos de compra del 10 % y de venta del 6 %, la ida y vuelta cuesta 33.911,29, un 16,96 % del precio.
- Para quedar en cero hay que vender por 234.042,55, es decir, una revalorización total del 17,02 %.
- Al 3 % anual, esos gastos se recuperan en unos 5 años y 4 meses; en 5 años aún faltan 2.056,47.
- Los gastos de compra y de venta cuentan dos veces: restan ganancia aunque el precio suba.
¿Cuánto cuesta comprar y vender un inmueble?
Cuesta la suma de los gastos de compra y los de venta, y suele ser un porcentaje importante del precio, que cambia mucho según el país. Si compras para invertir, ese dinero sale de tu ganancia: el inmueble tiene que subir de valor lo suficiente solo para empatar.
Esta calculadora sirve para cualquier país: los porcentajes son tuyos y editables, porque los impuestos, notarías, registros y comisiones cambian de un lugar a otro. Es una estimación, no un presupuesto.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra: lo que pagas por el inmueble.
- Gastos de compra: impuestos, notaría, registro y comisión, en % del precio.
- Gastos de venta: comisión de la agencia e impuestos al vender, en % del precio de venta.
- Revalorización anual: cuánto supones que sube al año. Es una hipótesis.
- Años: el tiempo que lo tienes.
- Opciones avanzadas: reforma e importes fijos de compra o venta.
Fórmula
Gastos de compra = precio × % compra + gastos fijos Inversión = precio + gastos de compra + reforma Valor de venta = precio × (1 + revalorización)^años Gastos de venta = valor de venta × % venta + gastos fijos Precio para quedar en cero = (inversión + fijos de venta) / (1 − % venta) Años para recuperar = ln(precio para quedar en cero / precio) / ln(1 + revalorización)
El resultado se mide como en cualquier rentabilidad sobre lo invertido (ROI): ganancia o pérdida frente al dinero puesto.
Ejemplo
Compras un inmueble por 200.000 con gastos de compra del 10 % y de venta del 6 %. Sube un 3 % al año y lo vendes a los 5 años.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Gastos de compra | 20.000,00 |
| Inversión total | 220.000,00 |
| Valor de venta tras 5 años | 231.854,81 |
| Gastos de venta | 13.911,29 |
| Gastos de ida y vuelta | 33.911,29 |
| Resultado al vender | -2.056,47 |
| Precio para quedar en cero | 234.042,55 |
De cada 100 de precio, casi 17 se van en gastos. Con ese 3 % anual hacen falta unos 5 años y 4 meses para recuperarlos.
Cómo leer el resultado
Hay tres cifras que conviene mirar juntas. La primera es el gasto total de ida y vuelta, que te dice cuánto dinero sale de tu bolsillo sin que el inmueble haga nada. La segunda es el precio para quedar en cero: lo que tendría que valer el inmueble al venderlo para que no ganes ni pierdas. La tercera es el tiempo para recuperar, que sale de comparar ese precio con la revalorización anual que has supuesto.
Si el resultado sale negativo, no significa que el inmueble haya perdido valor: significa que la subida aún no cubre los gastos. Si sale positivo, es la ganancia antes de impuestos sobre ella, de hipoteca y de cuotas.
Cuándo compensa y errores comunes
- Vender pronto sale caro: los gastos se pagan una vez, pase poco o mucho tiempo, así que con menos años la revalorización tiene menos margen para cubrirlos.
- Olvidar la venta: muchos solo cuentan los gastos de compra.
- Revalorización optimista: prueba con 0 % y con un valor bajo.
- Otros costes: esta cuenta no incluye impuestos sobre la ganancia, hipoteca, cuotas de comunidad ni alquileres. Mira rentabilidad del alquiler para eso.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos entran al comprar un inmueble?
Impuestos de transmisión o de compra, notaría, registro, tasación y comisión si la hay. Suman un porcentaje del precio que cambia según el país.
¿Y al vender?
Sobre todo la comisión de la agencia, si la hay, y los impuestos de la venta. Tampoco olvides cancelar cargas si las hay.
¿Cuántos años tarda en recuperarse?
Depende de la revalorización. Con gastos del 17 % y un 3 % anual, unos 5 años; con un 1 %, más de 15.
¿Qué pasa si el inmueble no sube de precio?
Pierdes los gastos de ida y vuelta. Con revalorización de 0 %, la calculadora indica que no se recuperan.
¿Incluye los impuestos sobre la ganancia?
No. Varían por país; si los conoces, súmalos al porcentaje de venta para una estimación más prudente.