En resumen
- Con 1.000 de alquiler al mes y 1.510 de gastos al año, el beneficio es de 10.490; para ganar un 5 % neto, la inversión total máxima es de 209.800.
- Con un 10 % de gastos de compra, esa inversión equivale a pagar como máximo 190.727 por el inmueble, y su cap rate sale del 5,5 %.
- Si exiges un 6 % en vez de un 5 %, el precio máximo baja a 158.939; si te conformas con un 4 %, sube a 238.409.
- Cuanto más rentabilidad exiges, menos puedes pagar: el precio máximo es el beneficio anual entre la rentabilidad, menos reforma y gastos de compra.
¿Cuánto puedo pagar por un inmueble para alquilar?
Puedes pagar como máximo el beneficio anual del alquiler dividido entre la rentabilidad que buscas, y de ahí restar los gastos de compra y la reforma. Es el cálculo al revés del de la rentabilidad del alquiler: en lugar de partir del precio, partes de la rentabilidad y obtienes el precio.
Sirve para negociar con cifras. Si un inmueble te da un 5 % neto solo por debajo de cierto precio, ya sabes hasta dónde puedes subir.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el alquiler mensual que esperas cobrar (mira anuncios parecidos en la zona).
- Pon la rentabilidad neta que buscas. Si dudas, empieza con 5 %.
- Ajusta los gastos de compra (impuestos, notaría y registro, como porcentaje del precio) y la reforma, si la hay.
- Añade los gastos del inmueble: comunidad o administración, impuestos y seguro.
- En las opciones avanzadas puedes contar meses sin inquilino y escribir el precio que piden para ver si compensa.
Cómo se calcula el precio máximo
beneficio = alquiler × (12 − meses vacío) − gastos del año inversión máxima = beneficio ÷ rentabilidad objetivo precio máximo = (inversión máxima − reforma) ÷ (1 + gastos de compra %)
La rentabilidad es neta: descuenta los gastos del inmueble y divide entre todo lo invertido, no solo el precio. No incluye hipoteca ni impuestos sobre el beneficio. El concepto de rentabilidad (ingreso anual entre lo invertido) es el que explica el glosario de la SEC de EE. UU..
Ejemplo: 1.000 de alquiler al mes y un 5 % neto
Con 1.000 de alquiler al mes, comunidad de 80 al mes, 350 de impuestos del inmueble y 200 de seguro:
- Alquiler al año: 12.000.
- Gastos al año: 960 + 350 + 200 = 1.510.
- Beneficio al año: 10.490.
- Para un 5 % neto: 10.490 ÷ 0,05 = 209.800 de inversión máxima.
- Con un 10 % de gastos de compra: 209.800 ÷ 1,1 = 190.727 de precio máximo.
- Los gastos de compra serían unos 19.073.
Con ese precio, el cap rate (beneficio entre precio) es del 5,5 % y la rentabilidad bruta, del 6,29 %. El inmueble cuesta unos 15,9 años de alquiler.
Qué cambia si exiges más o menos rentabilidad
| Rentabilidad neta | Precio máximo |
|---|---|
| 4 % | 238.409 |
| 5 % | 190.727 |
| 6 % | 158.939 |
Pasar del 5 % al 6 % te obliga a pagar unos 31.800 menos. Por eso la rentabilidad que eliges pesa tanto como el alquiler.
Qué rentabilidad objetivo elegir
No hay una cifra universal. Depende del país, del riesgo y de lo que ganarías con otras opciones. Una rentabilidad más alta suele ir con más riesgo: barrios menos demandados, más meses vacío o más reparaciones. Compárala con lo que daría otra inversión o con comprar o alquilar tu propia vivienda.
Qué hacer si piden más de tu máximo
Tienes tres caminos: negociar el precio, buscar un alquiler mayor o aceptar una rentabilidad menor. Escribe el precio que piden en las opciones avanzadas y verás la rebaja que necesitas y la rentabilidad real con ese precio. Si compras con crédito, mira también la cuota de la hipoteca y para un uso turístico, la rentabilidad del alquiler vacacional.
Preguntas frecuentes
¿El precio máximo incluye los impuestos de compra?
No. El precio máximo es lo que pagas al vendedor. Los impuestos, la notaría y el registro se suman aparte y la calculadora los resta de la inversión total. Cambian según el país, así que ajusta el porcentaje.
¿Por qué sale menos de lo que pensaba?
Porque la rentabilidad neta se calcula sobre todo lo que pones: precio, gastos de compra y reforma. Cada unidad de dinero que gastas en ellos reduce el precio que puedes pagar al vendedor.
¿Debo contar meses sin inquilino?
Es lo prudente. Un mes vacío al año baja el beneficio de 10.490 a 9.490 en el ejemplo y, con él, el precio máximo. Puedes añadirlo en las opciones avanzadas.
¿Sirve si compro con hipoteca?
Sí, como referencia del precio. La rentabilidad que calcula es antes de la cuota, para poder comparar inmuebles entre sí. La hipoteca cambia lo que te queda cada mes, no el precio máximo.
¿Puedo fiarme del precio máximo que sale?
Es una estimación con los datos que escribes. El alquiler real, los gastos y los impuestos pueden variar. Úsala como tope para negociar, no como precio de tasación.