En resumen
- Con una casa de 250.000, 20 % de entrada, hipoteca al 4 % a 25 años y alquiler de 1.000 al mes, alquilar deja 7.213 más de patrimonio que comprar a los 15 años.
- En ese caso comprar empieza a compensar a partir del año 19; a los 30 años, comprar deja 32.020 más.
- Con alquiler de 1.024 al mes a 15 años, las dos opciones quedan empatadas; por encima, compensa comprar.
- Si la casa sube un 4 % al año en vez de un 2 %, comprar pasa a ganar por 90.244 a los 15 años.
¿Qué compensa más, alquilar o comprar?
Compensa la opción que te deja más patrimonio al final de los años que vivirás en la casa, no la que tiene el pago mensual más bajo. Esta calculadora sirve para cualquier país: los gastos, los impuestos y el interés los escribes tú.
Con los valores de ejemplo (casa de 250.000, hipoteca al 4 % a 25 años, alquiler de 1.000 al mes), a los 15 años alquilar deja 7.213 más. Pero a partir del año 19 va por delante comprar. La respuesta depende sobre todo de cuánto tiempo te quedes.
Cómo usar la calculadora
Con seis datos tienes el resultado:
- Precio de la vivienda y entrada, la parte que pagas con tus ahorros (de cada 100 del precio, 20 en el ejemplo).
- Interés y plazo de la hipoteca.
- Alquiler mensual de una vivienda igual en la misma zona.
- Años que vivirás allí: es el dato que más cambia el resultado.
En Opciones avanzadas ajustas los impuestos y gastos de compra, los gastos anuales del propietario (comunidad, mantenimiento, impuesto del inmueble y seguro), cuánto suben cada año la casa y el alquiler, la rentabilidad de lo que inviertes y los gastos de vender.
Verás el patrimonio de cada opción, la diferencia, el año desde el que compensa comprar y el alquiler de equilibrio. Debajo, una tabla año a año y otra que cambia la subida del precio de la casa.
Cómo se calcula
Los dos tienen el mismo presupuesto cada mes. Quien gasta menos que el otro invierte la diferencia. Quien alquila empieza invirtiendo la entrada y los gastos de compra.
Patrimonio comprando = Valor de la casa × (1 − gastos de venta) − Deuda pendiente + Lo invertido Patrimonio alquilando = Lo invertido Cuota = Préstamo × i / (1 − (1 + i)^−n)
- i es el interés mensual (el anual entre 12) y n, los meses del plazo.
- Deuda pendiente: lo que aún debes al banco con cuotas fijas.
- Lo invertido rinde cada mes con la rentabilidad que elijas.
- Los gastos del propietario se calculan como un porcentaje del valor de la casa de cada año.
Para entender el efecto de la inflación sobre la rentabilidad puedes leer la definición oficial de rentabilidad real de la SEC de Estados Unidos.
Ejemplo: casa de 250.000 y alquiler de 1.000 al mes
Entrada de 50.000, hipoteca de 200.000 al 4 % a 25 años (cuota de 1.055,67 al mes), 10 % de gastos de compra, 1,5 % anual de gastos del propietario, casa y alquiler que suben un 2 % al año, inversión al 5 % y 3 % de gastos de venta.
| A los 15 años | Comprar | Alquilar |
|---|---|---|
| Patrimonio | 222.104 | 229.317 |
Alquilar gana por 7.213. En el año 18 la diferencia es de unos 700 a favor de alquilar y en el 19 ya gana comprar. A los 30 años, comprar deja 32.020 más.
El alquiler de equilibrio
Es el alquiler mensual con el que comprar y alquilar quedan empatados a tus años. En el ejemplo, a 15 años, es de unos 1.024 al mes. Si en tu zona se paga más, compensa comprar; si se paga menos, alquilar. Con un alquiler de 1.500 al mes, comprar deja 298.648 frente a 155.920 de quien alquila: 142.729 más.
¿Y si la casa sube más o menos?
La subida del precio es la hipótesis más incierta. Con los mismos datos y 15 años, la diferencia entre comprar y alquilar cambia así:
| Subida anual de la casa | Comprar − alquilar |
|---|---|
| -1 % | -109.218 |
| 0 % | -80.130 |
| 2 % | -7.213 |
| 4 % | 90.244 |
Un signo negativo significa que alquilar deja más patrimonio. Es una estimación: nadie sabe cuánto subirá una casa.
Preguntas frecuentes
¿Es tirar el dinero pagar un alquiler?
No del todo. Quien alquila no paga entrada ni gastos de compra y puede invertir ese dinero. Quien compra paga intereses y gastos que tampoco recupera. Cuál pierde menos lo dicen los números, no el tópico.
¿Cuánto tiempo tengo que quedarme para que comprar le gane a alquilar con estos números?
Depende de los precios y de los gastos. En el ejemplo son 19 años; con una hipoteca sin interés, solo 4. Casi siempre hacen falta varios años para recuperar los gastos de compra y venta.
¿Por qué cuenta lo que gasta el propietario?
Comunidad, reparaciones, seguros e impuesto del inmueble no los paga el inquilino. Con un 1,5 % anual del valor, en una casa de 250.000 son 3.750 al año. Puedes cambiarlo en las opciones avanzadas.
¿Qué rentabilidad pongo al dinero invertido?
La que creas razonable después de impuestos y sin contar con garantías. Con un 5 % la inversión pesa mucho en el resultado; con un 2 %, mucho menos. Prueba varias cifras.
¿Sirve para mi país?
Sí, porque todos los datos son editables. No incluye ventajas fiscales propias de cada país, como deducciones por la hipoteca. Si el tuyo las tiene, sube o baja los gastos para reflejarlas.