En resumen
- Un préstamo de $320,000 al 6.75 % a 30 años tiene una cuota de $2,075.51 al mes de principal e intereses.
- Con un APR de 6.95 % y un APOR de 6.40 %, el margen es de 0.55 puntos, por debajo del máximo de 2.25 puntos para una hipoteca calificada.
- En préstamos de $137,958 o más, los puntos y comisiones no pueden pasar del 3 %: en $320,000 son $9,600.
- Si no es QM, la hipoteca no está prohibida: el prestamista debe comprobar tu capacidad de pago.
¿Qué es una hipoteca calificada (QM)?
Una hipoteca calificada, o qualified mortgage (QM), es un crédito hipotecario que cumple unas reglas de la Regulación Z de Estados Unidos. Si las cumple, el prestamista tiene una protección legal sobre su obligación de comprobar que puedes pagar. Esta página es solo para Estados Unidos y la regla está en el apartado 1026.43 de la Regulación Z de la CFPB.
La calculadora responde a una pregunta: ¿tu préstamo pasa las cuatro pruebas de la regla general?
Cómo usar la calculadora
- Importe del préstamo: la cantidad del pagaré, sin tu down payment (la entrada o enganche).
- Tasa y plazo: sirven para calcular la cuota mensual.
- APR: la tasa anual con costos que sale en tu Loan Estimate, el documento que te da el prestamista.
- APOR: average prime offer rate, una tasa de referencia que publica cada semana el FFIEC. Pon la de la fecha en que se fijó tu tasa. El valor de la página es solo un ejemplo.
- Puntos y comisiones: los cargos que cuentan para el tope. Mira tu Loan Estimate.
- Tipo de hipoteca: primera o segunda (subordinada).
- Ingreso y deudas: solo sirven para el DTI, que es informativo.
En opciones avanzadas puedes marcar casa prefabricada, pagos solo de intereses y los topes de 2026, que puedes editar cuando cambien.
Las cuatro condiciones de la regla
- Pagos regulares: nada de amortización negativa (la deuda no puede crecer), solo intereses ni pago final grande (balloon).
- Plazo: como máximo 30 años.
- Puntos y comisiones: no pueden superar el tope de tu tramo.
- Precio: el APR no puede superar el APOR en el margen que fija la regla.
El margen de precio se mide así: el préstamo pasa si la diferencia entre APR y APOR es menor que el límite. Si es igual, no pasa, porque la norma dice «2.25 o más».
| Préstamo (primera hipoteca) | APR sobre APOR: se excluye |
|---|---|
| $137,958 o más | 2.25 puntos o más |
| De $82,775 a $137,958 | 3.5 puntos o más |
| Menos de $82,775 | 6.5 puntos o más |
En una segunda hipoteca, desde $82,775 el límite es 3.5 puntos; por debajo, 6.5. En una casa prefabricada de menos de $137,958, el límite es 6.5.
Tope de puntos y comisiones de 2026
Los topes dependen del importe del préstamo y se actualizan cada 1 de enero con el índice de precios al consumidor (CPI-U). Los de 2026 suben un 2.3 %.
| Préstamo | Tope de puntos y comisiones |
|---|---|
| $137,958 o más | 3 % del total loan amount |
| De $82,775 a $137,958 | $4,139 |
| De $27,592 a $82,775 | 5 % del total loan amount |
| De $17,245 a $27,592 | $1,380 |
| Menos de $17,245 | 8 % del total loan amount |
El total loan amount es el préstamo menos los cargos financieros prepagados. Si no los conoces, la calculadora usa el préstamo entero, y el tope puede salir un poco más alto que el real.
Fórmula
cuota = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n) margen = APR − APOR tope = % × total loan amount, o un importe fijo
P es el préstamo, i la tasa mensual (la anual dividida entre 12) y n el número de pagos.
Ejemplo
Un préstamo de $320,000 al 6.75 % a 30 años, con APR de 6.95 %, APOR de 6.40 % y $7,500 de puntos y comisiones, en una primera hipoteca.
| Dato | Resultado |
|---|---|
| Cuota de principal e intereses | $2,075.51 |
| Margen APR sobre APOR | 0.55 puntos |
| Máximo del margen | 2.25 puntos |
| Tope de puntos y comisiones (3 % de $320,000) | $9,600.00 |
| Tus puntos y comisiones | $7,500.00 |
Pasa las cuatro pruebas. Como el margen de 0.55 puntos es menor de 1.5, no es un préstamo de precio alto y el prestamista tiene puerto seguro (safe harbor). Con $700 al mes de impuestos y seguro y $600 de otras deudas, el DTI sería del 37.5 % de unos ingresos de $9,000.
Qué pasa si no es QM
No significa que esté prohibida. El prestamista aún debe hacer una evaluación razonable de tu capacidad de pago, con ingresos, deudas y empleo. Solo pierde la protección automática.
Si el margen llega a 1.5 puntos o más en una primera hipoteca, el préstamo es de «precio alto». Aun siendo QM, la protección es una presunción que se puede rebatir, no un puerto seguro.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa QM en una hipoteca de Estados Unidos?
Significa qualified mortgage, o hipoteca calificada. Es un crédito que cumple las condiciones de la Regulación Z sobre pagos, plazo, puntos y comisiones y precio.
¿Dónde veo el APR y los puntos y comisiones?
En tu Loan Estimate y en el Closing Disclosure, los documentos que debe darte el prestamista. El APR incluye la tasa y varios costos del préstamo.
¿Todavía hay un tope del 43 % de DTI?
No para la regla general. Desde 2021 se sustituyó por el límite de precio entre APR y APOR. El DTI sigue siendo un dato que el prestamista mira, pero no tiene tope legal en esta regla.
¿Por qué mi préstamo pequeño tiene un tope tan bajo?
Porque los cargos fijos pesan más en un préstamo chico. Por eso los tramos bajos tienen topes fijos o porcentajes más altos, como el 8 % por debajo de $17,245.
¿Esta calculadora decide si me dan el préstamo?
No. Es una estimación para entender la regla. La decisión es del prestamista, y los préstamos jumbo tienen un umbral de precio alto distinto, que aquí no se calcula.