En resumen
- El servicer solo puede pedirte un colchón de hasta 1/6 de los pagos anuales del escrow, es decir, 2 meses de pago base.
- Con $4,200 de property tax y $1,800 de seguro, el total anual es $6,000 y el colchón máximo es $1,000.
- En ese ejemplo el pago base es de $500 al mes; con el colchón máximo repartido en 12 meses subiría a $583.33.
- Si te piden un colchón de $1,500, el exceso sobre el límite sería de $500. Solo vale para Estados Unidos.
¿Cuánto colchón puede cobrarte el servicer en el escrow?
El servicer puede pedirte un colchón de hasta 1/6 del total que paga el escrow en un año. Eso equivale a 2 meses del pago base. El colchón es el dinero extra que queda en la cuenta por si suben los impuestos o el seguro.
La regla es federal y vale para hipotecas de vivienda en todo Estados Unidos. Está en la Regulation X, sección 12 CFR 1024.17, que puedes leer en la web de la CFPB. Esta calculadora es solo para Estados Unidos.
El escrow es la cuenta donde el servicer (la empresa que cobra tu hipoteca) guarda parte de tu pago mensual para pagar por ti el property tax y el seguro de la casa.
Cómo se calcula el límite del colchón
Se suman los pagos anuales del escrow y se divide entre 6. El pago mensual base es el total dividido entre 12.
total anual = property tax + seguro + otros pagos pago base mensual = total anual / 12 colchón máximo = total anual / 6 pago mensual máximo = total anual / 12 + colchón máximo / 12
La norma dice que el servicer puede cobrar cada mes 1/12 del total anual más un importe para mantener el colchón. Por eso la calculadora también muestra el pago mensual máximo si el colchón se reparte en 12 meses. Es una estimación: el servicer usa sus propias previsiones.
Cómo usar la calculadora
- Property tax anual: lo que el servicer paga al condado por ti en un año.
- Seguro de la casa anual: el homeowners insurance que paga desde el escrow.
- Colchón que te piden: el dinero extra que ves en tu escrow account statement.
- Otros pagos (avanzado): seguro de inundación u otros pagos que haga el servicer.
Ejemplo con los valores de la calculadora
Con $4,200 de property tax, $1,800 de seguro y un colchón pedido de $1,500:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Pagos anuales del escrow | $6,000.00 |
| Pago mensual base | $500.00 |
| Colchón máximo (1/6) | $1,000.00 |
| Pago mensual máximo con colchón | $583.33 |
| Exceso del colchón pedido | $500.00 |
De cada 100 dólares que paga el escrow en el año, el colchón máximo es de unos 17. Aquí el colchón pedido llega al 25 % del total, por encima del límite.
Qué hacer si el colchón es mayor que el límite
Primero revisa tu escrow account statement, que es el resumen anual del servicer. Ahí aparece el colchón y cómo lo calculó. Comprueba que los pagos anuales estimados coinciden con tus facturas reales.
Después puedes preguntar al servicer cómo llegó a esa cifra. Si el exceso es por un cambio en el property tax o el seguro, la diferencia puede ser correcta. Esta página solo da una estimación y no sustituye la norma ni los documentos de tu hipoteca.
También hay una excepción: un acuerdo voluntario por escrito, de un solo año, puede superar el límite. Solo sirve para ese año.
Preguntas frecuentes
¿El colchón del escrow es obligatorio?
No. El 1/6 es un máximo, no una obligación. Tu contrato de hipoteca puede pedir menos colchón o ninguno.
¿El colchón es lo mismo que un faltante?
No. El colchón se cobra para tener margen. Un faltante (shortage) aparece cuando el análisis del escrow ve que falta dinero para los pagos del año. Tienen reglas separadas.
¿Cuántos meses de pago son 1/6 del total anual?
Son 2 meses, porque 12 dividido entre 6 da 2. Con un pago base de $500, el colchón máximo es $1,000.
¿Qué incluye el total anual del escrow?
Todo lo que el servicer paga por ti desde la cuenta: property tax, seguro de la casa y, si lo hay, seguro de inundación u otros. Para ver más sobre tu pago completo, usa la calculadora de hipoteca en Estados Unidos.
¿Puede subir mi pago mensual aunque respete el límite?
Sí. Si suben el property tax o el seguro, el total anual sube y el pago base y el colchón máximo suben con él.