En resumen
- Con $150,000 pendientes al 6.5 % y 25 años, adelantar $20,000 deja $98,979.53 al final, frente a $95,266.35 si ese dinero se invierte al 7 %.
- En ese ejemplo, amortizar gana por $3,713.18 y te ahorra $61,053.83 de intereses: terminas de pagar en 18 años y 4 meses.
- Invertir solo compensa si rinde más de un 7.19 % anual; por debajo de esa cifra, gana amortizar.
- La cuota mensual del ejemplo es de $1,012.81 y es la misma en las dos opciones.
¿Es mejor amortizar la hipoteca o invertir?
Es mejor amortizar si lo que rinde tu inversión, después de impuestos, no supera con claridad el interés de tu hipoteca. Adelantar capital es una inversión segura: cada dólar que devuelves deja de pagar ese interés para siempre. Invertir puede dar más, pero no está garantizado. Esta calculadora lo compara con tus números y es solo para Estados Unidos.
Pensada para quien tiene un inmueble en alquiler. Si la casa es tu vivienda, puedes usarla igual y dejar en 0 la parte de intereses que desgravas.
Cómo se calcula
La calculadora simula mes a mes las dos opciones con el mismo presupuesto: la cuota que pagas hoy.
- Amortizar: usas el dinero para bajar lo que debes. Sigues pagando la misma cuota, así que terminas antes. Cuando ya no hay hipoteca, esa cuota se invierte.
- Invertir: pagas la hipoteca con su plazo normal y el dinero disponible se invierte desde hoy.
Al final del plazo actual, las dos hipotecas están pagadas. Gana la opción que deja más dinero neto, ya descontado el impuesto sobre la ganancia.
Cómo usar la calculadora
- Lo que te queda por pagar: el saldo de la hipoteca hoy.
- Interés anual: el de tu contrato. Si es variable, pon el que pagas ahora.
- Años que te quedan: el plazo restante.
- Dinero disponible: lo que podrías adelantar o invertir. No puede superar lo que debes.
- Rentabilidad esperada: al año y antes de impuestos.
- Opciones avanzadas: el impuesto sobre la ganancia (15 % por defecto), la parte de los intereses que te ahorras en impuestos y la comisión de la inversión.
Fórmula
cuota = saldo × i / (1 − (1 + i)^−n) i = interés anual / 12 cada mes: invertido = cuota − pago de hipoteca + ahorro fiscal por intereses neto final = valor invertido − impuesto × (valor invertido − dinero aportado)
La rentabilidad mínima es la que hace que las dos opciones dejen el mismo dinero neto. La calculadora la busca probando rentabilidades hasta que se igualan.
Ejemplo
Debes $150,000 al 6.5 % y te quedan 25 años. Tienes $20,000 y esperas un 7 % al invertir. El impuesto sobre la ganancia es del 15 % y no desgravas intereses.
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Cuota mensual | $1,012.81 |
| Dinero neto si amortizas | $98,979.53 |
| Dinero neto si inviertes | $95,266.35 |
| Diferencia a favor de amortizar | $3,713.18 |
| Intereses que te ahorras | $61,053.83 |
| Rentabilidad mínima para invertir | 7.19 % |
Aunque inviertas al 7 %, gana amortizar: ese 7 % pierde una parte en impuestos y el interés de la hipoteca (6.5 %) es seguro. De cada 100 dólares de intereses que pagarías, amortizar te ahorra unos 40 en este ejemplo.
Impuestos que cambian el resultado
El IRS explica que, en general, puedes deducir los gastos de alquilar un inmueble de los ingresos del alquiler (Topic 414). Si parte de tus intereses cuenta como gasto, amortizar te ahorra menos: pierdes esa deducción. Por eso la calculadora tiene el campo «parte de los intereses que te ahorras en impuestos». Si no sabes qué poner, deja 0 y consulta tu caso en el IRS.
La ganancia de una inversión también paga impuesto federal, y su tasa depende de tu situación (Topic 409). El 15 % es una estimación: cámbiala. Para ver cuánto te queda tras impuestos, mira ganancias de capital en Estados Unidos.
Cuándo suele compensar cada opción
- Gana amortizar si el interés es alto, queda poco plazo o no quieres riesgo.
- Gana invertir si el interés es bajo y esperas una rentabilidad claramente mayor.
- Empate: cuando la rentabilidad neta es parecida al interés. Entonces pesan más el riesgo y la liquidez.
El dinero invertido puedes recuperarlo cuando quieras. El dinero que metes en la hipoteca ya no sale, salvo que pidas otro préstamo. Piensa en eso antes de adelantar todo tu efectivo. Para ver otros efectos del pago extra, usa la calculadora de amortización anticipada o la versión general de amortizar o invertir.
Qué no incluye
- Tasas variables: se supone un interés fijo.
- Penalizaciones por pago anticipado: mira tu contrato.
- Rentabilidades que cambian cada año: se usa una media constante.
- Los impuestos estatales y el efecto de tu tramo de ingresos.
Es una estimación para decidir con orden, no una garantía. Para ver tu cuota completa, usa la calculadora de hipoteca en Estados Unidos.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad necesito para que invertir gane a amortizar?
Más que el interés de tu hipoteca, y algo más por los impuestos. En el ejemplo, con un interés del 6.5 %, hace falta un 7.19 % anual. La calculadora te da esa cifra con tus datos.
¿Amortizar es una inversión sin riesgo?
Sí. Lo que ahorras es el interés de la deuda, y eso no depende del mercado. Con una hipoteca al 6.5 %, es como ganar un 6.5 % seguro, antes de contar las deducciones.
¿Los intereses de un inmueble en alquiler se deducen?
El IRS indica que, en general, los gastos del alquiler se restan del ingreso del alquiler. Qué parte corresponde a los intereses depende de tu caso: mira Topic 414 o consulta a un profesional.
¿Qué pasa si adelanto dinero y luego lo necesito?
No lo recuperas de la hipoteca. Por eso conviene dejar un colchón de efectivo antes de amortizar.
¿Sirve este cálculo fuera de Estados Unidos?
No. Los datos fiscales y la moneda son de Estados Unidos. Para otros casos, usa la versión general.