En resumen
- Un inmueble con 21.300 de ingreso neto al año y 15.463,23 de pago de deuda tiene un DSCR de 1,38: el alquiler cubre la deuda 1,38 veces.
- Con un préstamo de 200.000 al 6 % a 25 años, la cuota es de 1.288,60 al mes.
- Con 1,25 de mínimo, ese alquiler tendría que ser de 2.327,11 al mes y el préstamo podría llegar a 220.394.
- Un DSCR por debajo de 1 significa que el alquiler no paga la deuda.
¿Qué es el DSCR de un inmueble?
El DSCR es el número de veces que el ingreso neto de un inmueble cubre el pago de su deuda. Si da 1,38, por cada 100 que debes pagar al año, el alquiler te deja 138. Con 1 justo, el alquiler paga la deuda sin que sobre nada. Por debajo de 1, tienes que poner dinero de tu bolsillo.
Son las siglas en inglés de debt service coverage ratio, o ratio de cobertura del servicio de la deuda. Lo usan inversores y entidades de crédito para decidir si un préstamo sobre un inmueble de alquiler es seguro. Un préstamo es dinero prestado para comprar (lo que en finanzas se llama apalancamiento; puedes leerlo en el glosario de Investor.gov, de la SEC de EE. UU.).
El DSCR no lo fija ninguna ley. Es una fórmula de uso común y cada entidad pone su propio mínimo. Esta página sirve para cualquier país.
¿Cómo se calcula el DSCR?
Se divide el ingreso neto operativo entre el pago anual de la deuda:
NOI = alquiler al año × (1 − vacancia) − gastos cuota = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) DSCR = NOI ÷ (12 × cuota)
- NOI (ingreso neto operativo): lo que queda del alquiler tras restar los meses vacíos y los gastos del inmueble. No incluye la cuota del préstamo ni el impuesto sobre tus ingresos.
- P es el préstamo, r el interés mensual (el anual entre 12) y n el número de cuotas mensuales.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el alquiler mensual que cobras con el inmueble lleno.
- Pon los meses sin inquilino e impagos como porcentaje. Un 5 % son unos 18 días al año.
- Suma los gastos anuales: impuesto del inmueble, seguro, mantenimiento y administración.
- Indica el préstamo, el interés anual y el plazo en años.
- En opciones avanzadas puedes cambiar el DSCR mínimo (por defecto 1,25) o elegir un préstamo de solo intereses.
Ejemplo
Un inmueble se alquila por 2.500 al mes, con un 5 % de vacancia y 7.200 de gastos al año. Se compra con un préstamo de 200.000 al 6 % a 25 años.
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Ingreso neto al año (NOI) | 21.300,00 |
| Cuota mensual | 1.288,60 |
| Pago de la deuda al año | 15.463,23 |
| DSCR | 1,38 |
| Alquiler mínimo para 1,25 | 2.327,11 |
| Préstamo máximo para 1,25 | 220.394,00 |
El DSCR de 1,38 supera 1,25, así que cumple ese mínimo. El alquiler mínimo y el préstamo máximo te dicen cuánto margen tienes: podrías cobrar algo menos o pedir algo más.
¿Qué DSCR se considera bueno?
- Menos de 1: el alquiler no cubre la deuda. Hay que poner dinero cada mes.
- Entre 1 y 1,25: cubre la deuda, pero con poco margen. Un mes vacío o una reparación lo rompen.
- 1,25 o más: es el mínimo que piden muchas entidades. Cuanto más alto, más margen.
La tabla de la calculadora muestra qué pasa si el interés sube o baja dos puntos. Es útil con préstamos de interés variable.
Errores comunes
- Olvidar la vacancia. Ningún inmueble está alquilado el 100 % del tiempo.
- Meter la cuota del préstamo entre los gastos. Va aparte, en el denominador.
- Usar el alquiler anunciado en lugar del cobrado.
- Dar por seguro el mínimo de 1,25: tu entidad puede pedir más o menos.
Preguntas frecuentes
¿Un DSCR de 1 es suficiente?
Cubre la deuda justa, sin ningún margen. Cualquier gasto imprevisto o mes vacío te obliga a pagar de tu bolsillo. Por eso casi nadie se queda en 1.
¿Qué gastos entran en el NOI?
Impuesto del inmueble, seguro, mantenimiento, administración y suministros que pagues tú. No entran la cuota del préstamo ni el impuesto sobre la renta.
¿Cuánto alquiler necesito para cumplir el DSCR?
La calculadora lo da: multiplica el pago anual de la deuda por el DSCR que quieres, suma los gastos, ajusta por la vacancia y divide entre 12. En el ejemplo son 2.327,11 al mes.
¿Cuál es el préstamo máximo que aguanta mi alquiler?
Es el que hace que el DSCR sea justo el mínimo elegido. En el ejemplo, unos 220.394. Es una estimación: la entidad decide.
¿Cambia el DSCR con un préstamo de solo intereses?
Sí. El pago anual es menor porque no se devuelve capital, y el DSCR sube. Pero la deuda no baja. Actívalo en opciones avanzadas.
¿Puedo usar importes en euros, pesos o dólares en el DSCR?
Sí, el cálculo es el mismo en cualquier moneda. Escribe los importes en tu moneda. Los mínimos que piden las entidades sí cambian de un sitio a otro.