En resumen
- En El Salvador, la ganancia por vender un inmueble paga el 10 % si lo vendes con más de 12 meses de tenencia; con 12 meses o menos se suma a tu renta ordinaria.
- La ganancia es el precio de venta menos el costo, las mejoras y los gastos de la venta: con $85,000, $60,000, $5,000 y $2,500 es de $17,500 y el impuesto de $1,750.
- Con ese mismo inmueble vendido en 6 meses, el impuesto sube a $2,391.43 porque se aplica la tabla de renta ordinaria.
- Si vendes con pérdida no pagas impuesto, y esa pérdida puedes usarla contra ganancias de capital de los 5 años siguientes.
Cómo se calcula la ganancia de capital al vender un inmueble en El Salvador
Si vendes una casa o un terreno y no te dedicas a comprar y vender inmuebles como negocio, lo que ganas se llama ganancia de capital. En El Salvador paga el 10 % de la ganancia si el inmueble lo tenías más de 12 meses. Con 12 meses o menos, la ganancia se suma a tu renta del año y paga con la tabla normal de renta.
La ganancia no es el precio de venta completo. Es el precio menos lo que invertiste. Con los datos de ejemplo ($85,000 de venta, $60,000 de compra, $5,000 de mejoras y $2,500 de gastos), la ganancia es de $17,500 y el impuesto de $1,750. Te quedan unos $80,750 de la venta, antes de pagar cualquier deuda del inmueble.
Esta calculadora sirve solo para El Salvador. Es una estimación para entender tu caso: no sustituye tu declaración.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el precio de venta de la escritura.
- Escribe el costo de compra del inmueble.
- Añade las mejoras (ampliaciones o refacciones que elevan su valor) y los gastos de la venta (escritura, registro, comisión).
- Indica los meses entre la compra y la venta.
En las opciones avanzadas puedes añadir las depreciaciones que ya dedujiste, una pérdida de capital de años anteriores y, si vendes en 12 meses o menos, tus otras rentas del año.
Fórmula
Costo básico = costo de compra − depreciaciones deducidas Ganancia = precio de venta − costo básico − mejoras − gastos de la venta Ganancia neta = ganancia − pérdida de años anteriores Impuesto = 10 % × ganancia neta (más de 12 meses)
Con 12 meses o menos, el impuesto es lo que sube tu renta al sumar la ganancia. Se calcula con la tabla del artículo 37 de la Ley de Impuesto sobre la Renta, que fija la regla de la ganancia en el artículo 14 y la tasa en el 42:
| Renta neta del año | Impuesto |
|---|---|
| Hasta $4,064.00 | Exento |
| De $4,064.01 a $9,142.86 | $212.12 + 10 % del exceso de $4,064.00 |
| De $9,142.87 a $22,857.14 | $720.00 + 20 % del exceso de $9,142.86 |
| Más de $22,857.14 | $3,462.86 + 30 % del exceso de $22,857.14 |
Ejemplo: venta de una casa por $85,000
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | $85,000.00 |
| Costo de compra | −$60,000.00 |
| Mejoras | −$5,000.00 |
| Gastos de la venta | −$2,500.00 |
| Ganancia de capital | $17,500.00 |
| Impuesto (10 %) | $1,750.00 |
Es decir, de cada $100 de ganancia, $10 son impuesto. Los otros $15,750 son tuyos. Te quedan $80,750 de la venta: $85,000 menos $2,500 de gastos y menos $1,750 de impuesto.
Si vendes con 12 meses o menos
La ley dice que, si vendes dentro de los doce meses siguientes a la compra, la ganancia se suma a tu renta ordinaria. En esta calculadora, 12 meses justos cuentan como «dentro de los doce»: el 10 % se aplica con 13 meses o más. Es el criterio más prudente.
Con el mismo inmueble vendido a los 6 meses y sin otras rentas, la ganancia de $17,500 cae en el tramo del 20 %: $720.00 más el 20 % de $8,357.14 da $2,391.43. Son $641.43 más que con el 10 %.
Si tienes otras rentas ese año, escríbelas en las opciones avanzadas. La calculadora resta el impuesto que ya pagarías sin la venta y te muestra solo lo que sube por ella.
Pérdidas de capital
Si vendes por menos de lo que te costó, hay una pérdida de capital. No pagas impuesto. Con un precio de venta de $50,000 en el ejemplo, la pérdida es de $17,500.
Esa pérdida se resta de ganancias de capital de la misma clase y, si sobra, puedes usarla dentro de los 5 años siguientes, siempre que la declares en el formulario que da la administración tributaria. Si ya tienes una pérdida anterior de $5,000, la ganancia neta del ejemplo baja a $12,500 y el impuesto a $1,250.
Qué cuenta como costo, mejora y gasto
- Costo básico: lo que pagaste, menos las depreciaciones que ya dedujiste. Si lo heredaste o te lo donaron, es el costo del anterior dueño.
- Mejoras: ampliaciones, refacciones y otras inversiones que alargan la vida del inmueble o elevan su valor. No cuentan si ya las deducías como gasto de una renta.
- Gastos de la venta: los necesarios para vender, como escritura, registro o comisión.
Guarda facturas y escrituras: sin ellas es difícil probar el costo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto impuesto se paga por vender una casa en El Salvador?
Si tenías la casa más de 12 meses, el 10 % de la ganancia neta. Con $17,500 de ganancia son $1,750. Si no hay ganancia, no hay impuesto de renta.
¿El 10 % se calcula sobre el precio de venta?
No. Se calcula sobre la ganancia: el precio menos costo, mejoras y gastos. Con $85,000 de venta, el 10 % no es $8,500 sino $1,750.
¿Qué pasa si vendo antes de cumplir un año?
La ganancia se suma a tu renta ordinaria del año y paga con la tabla del artículo 37. Casi siempre sale más que el 10 %, como en el ejemplo de $2,391.43.
¿Puedo usar una pérdida de un año anterior?
Sí, si fue una pérdida de capital declarada, dentro de los 5 años siguientes. Se resta de la ganancia antes de aplicar el impuesto.
¿Esto incluye el impuesto de transferencia del inmueble?
No. Aquí solo está el impuesto de renta por la ganancia. Para el otro tributo mira la calculadora de transferencia de bienes raíces.
¿Y si vendo acciones en lugar de un inmueble?
Las reglas son otras. Usa la calculadora de ganancia de capital por venta de acciones.
Más información
Para tu declaración anual, mira la calculadora de renta de persona natural y la de devolución de renta. Las reglas de la ganancia están en los artículos 14 y 42 de la ley oficial enlazada arriba. Si tu caso tiene detalles especiales, consulta a la administración tributaria.