En resumen
- En la provincia de Buenos Aires, la escritura de compraventa de un inmueble paga el 2 % de sellos: sobre $ 150.000.000 son $ 3.000.000.
- Si el comprador y el vendedor se reparten el impuesto a mitades, cada uno paga $ 1.500.000 en ese ejemplo.
- El boleto paga el 1,2 %, la hipoteca el 1,8 %, el alquiler el 1,2 %, un auto usado el 3 % y uno nuevo el 2,5 %.
- La escritura de vivienda única con valuación fiscal por debajo del tope vigente de valuación fiscal está exenta de sellos.
¿Cuánto es el impuesto de sellos en la provincia de Buenos Aires?
Depende del acto que firmes: la escritura de compraventa de un inmueble paga el 2 % de su base. Con una operación de $ 150.000.000, el impuesto de sellos es de $ 3.000.000, y si lo pagan comprador y vendedor a mitades, $ 1.500.000 cada uno. Esta calculadora es solo para la provincia de Buenos Aires, Argentina. Otras provincias y la Ciudad de Buenos Aires tienen sus propias alícuotas.
El impuesto de sellos es un impuesto provincial que se paga por firmar ciertos contratos. Lo cobra ARBA, la agencia de recaudación de la provincia. Es una estimación: el monto final lo confirma ARBA o el escribano de tu operación.
¿Qué alícuota paga cada acto?
Estas son las alícuotas de la Ley Impositiva de la provincia (Ley 15.558, art. 39) para 2026:
| Acto | Alícuota | Por cada $ 100.000 |
|---|---|---|
| Boleto de compraventa de un inmueble | 1,2 % | $ 1.200 |
| Escritura de compraventa de un inmueble | 2 % | $ 2.000 |
| Hipoteca sobre un inmueble | 1,8 % | $ 1.800 |
| Alquiler de un inmueble | 1,2 % | $ 1.200 |
| Alquiler de vivienda única con valuación fiscal mayor a $ 1.731.600 | 0,5 % | $ 500 |
| Compraventa de un automotor usado | 3 % | $ 3.000 |
| Compraventa de un automotor nuevo | 2,5 % | $ 2.500 |
| Préstamo de dinero | 1,2 % | $ 1.200 |
El alquiler de una vivienda única, familiar y de ocupación permanente con valuación fiscal hasta $ 1.731.600 no paga sellos.
Cómo usar la calculadora
- Elige qué vas a firmar: escritura, boleto, hipoteca, alquiler, auto o préstamo.
- Escribe el monto del acto: el precio, la suma que garantiza la hipoteca, el total de los alquileres del plazo o el monto del préstamo.
- Si es escritura o alquiler de tu única vivienda, marca la casilla de vivienda única.
- En las opciones avanzadas puedes poner la valuación fiscal (la que figura en tu boleta del impuesto inmobiliario), la parte que pagas y una alícuota propia si la ley cambió.
Fórmula
Base = monto (en boleto y escritura: el mayor entre el monto y la valuación fiscal × coeficiente) Impuesto de sellos = Base × alícuota Tu parte = Impuesto × porcentaje que pagas
En boleto y escritura, la ley compara el precio con la valuación fiscal ajustada y toma la mayor (Código Fiscal, art. 263). El coeficiente para 2026 es 24,837 (Ley 15.558, art. 41).
Ejemplo: escritura de $ 150.000.000
Con una valuación fiscal de $ 3.000.000, la valuación ajustada es $ 74.511.000. El precio es mayor, así que la base es $ 150.000.000.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Base | $ 150.000.000,00 |
| Alícuota de escritura | 2 % |
| Impuesto de sellos total | $ 3.000.000,00 |
| Tu parte (50 %) | $ 1.500.000,00 |
Si la valuación fiscal fuera de $ 10.000.000, la ajustada sería $ 248.370.000, mayor que el precio. El impuesto subiría a $ 4.967.400.
¿Cuándo no se paga? La vivienda única
La escritura de la vivienda única, familiar y de ocupación permanente no paga sellos si su valuación fiscal no pasa de $ 1.154.400 en 2026 (Código Fiscal, art. 297, inciso 29, y Ley 15.558, art. 43). Para que valga, el escribano debe dejar constancia en la escritura. Si después cambia el destino de la vivienda, el beneficio se pierde y el impuesto se paga.
Errores comunes
- Calcular sobre el precio cuando la valuación ajustada es mayor.
- Olvidar que el sellado del boleto se descuenta después del de la escritura (art. 268 del Código Fiscal).
- Tomar el reparto 50 y 50 como una obligación: es un acuerdo entre las partes.
- Usar esta cuenta para otra provincia: cada una fija sus alícuotas.
Para ver el resto de los gastos de firmar una escritura, usa la calculadora de gastos de escrituración. Si vas a alquilar, mira cómo actualizar el alquiler. Para un crédito, prueba el simulador de crédito hipotecario UVA.
Fuentes oficiales: Ley Impositiva 15.558 y Código Fiscal, Ley 10.397, en el sitio de normativa de la provincia.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el impuesto de sellos de una escritura?
La ley no fija quién lo paga entre comprador y vendedor: lo acuerdan ellos. Lo habitual es repartirlo a mitades, pero puedes cambiar el porcentaje en la calculadora.
¿El impuesto de sellos se paga dos veces, en el boleto y en la escritura?
Se paga en cada acto, pero lo que pagaste por el boleto se descuenta del impuesto de la escritura, siempre que lo firme quien tiene derecho a comprar.
¿Cuánto es el sellado de un alquiler?
El 1,2 % del total de los alquileres del plazo. Si es tu vivienda única con valuación fiscal hasta $ 1.731.600, no paga; con valuación mayor, paga el 0,5 %.
¿Cuánto sellos pago por comprar un auto usado?
El 3 % del precio, o del valor fiscal del vehículo si es mayor. Por un auto de $ 8.000.000, son $ 240.000.
¿Esta calculadora sirve para la Ciudad de Buenos Aires u otra provincia?
No. Es solo para la provincia de Buenos Aires. Puedes escribir una alícuota propia, pero las reglas de exención de otras jurisdicciones son distintas.
¿Qué pasa si la valuación fiscal es mayor que el precio?
El impuesto se calcula sobre la valuación fiscal ajustada con el coeficiente. Por eso la calculadora toma siempre la mayor de las dos bases.