En resumen
- Con 150.000 pendientes a 25 años, pasar del 3,5 % al 2,5 % con 3.000 de gastos deja un ahorro neto de 20.402,93 hasta el final de la hipoteca.
- En ese ejemplo la cuota baja de 750,94 a 672,93 al mes y la refinanciación compensa si conservas el inmueble más de 25 meses.
- Si vendes el inmueble a los 5 años, el ahorro neto del mismo ejemplo baja a 4.170,95, porque tienes menos tiempo para recuperar los gastos.
- Alargar el plazo de 25 a 30 años baja la cuota a 592,68, pero el ahorro neto cae de 20.402,93 a 8.914,21.
Cuándo compensa refinanciar la hipoteca de un inmueble de alquiler
Refinanciar la hipoteca de un inmueble que alquilas compensa cuando lo que ahorras en intereses es mayor que lo que pagas por cambiar, y cuando conservas el inmueble el tiempo suficiente. Un interés más bajo no basta: tasación, notaría, registro, comisión de apertura y, a veces, una comisión por cancelar la hipoteca actual pueden comerse el ahorro.
La calculadora responde a dos preguntas:
- ¿Cuánto me ahorro de verdad? Es el ahorro neto: lo que pagarías si sigues igual, menos lo que pagas si refinancias, con los gastos y los impuestos dentro.
- ¿Cuántos meses debo conservar el inmueble? Si lo vendes antes, pagas lo que debes y pierdes lo que gastaste en el cambio.
Es una calculadora para cualquier país. En EE. UU. se llama refinance y los gastos son los closing costs; la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) explica ese proceso. Los impuestos dependen de tu país, así que los dejamos como dato que tú escribes.
Cómo usar la calculadora
- Lo que te queda por pagar: el capital pendiente, no el precio del inmueble.
- Años y meses que te quedan de la hipoteca actual.
- Interés que pagas ahora y el de la nueva: la tasa nominal anual de cada una.
- Gastos del cambio: todo lo que pagas por cambiar.
- Opciones avanzadas: años que conservarás el inmueble, plazo nuevo, comisión por cancelar, impuesto que te ahorran los intereses y si sumas los gastos al nuevo préstamo.
Fórmula
cuota = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n) neto(m) = (pagado actual + saldo actual) − (pagado nuevo + saldo nuevo + gastos) − tipo × (intereses actuales − nuevos)
P es lo que debes, i el interés mensual (el anual entre 12), n los meses y m el mes en que dejas la hipoteca. El equilibrio es el primer mes en que neto(m) llega a cero.
Ejemplo
Debes 150.000 a 25 años al 3,5 % y te ofrecen el 2,5 % con 3.000 de gastos.
| Dato | Actual | Nueva |
|---|---|---|
| Cuota mensual | 750,94 | 672,93 |
| Intereses hasta el final | 75.279,91 | 51.876,98 |
El ahorro neto es 75.279,91 − 51.876,98 − 3.000 = 20.402,93. Compensa si conservas el inmueble más de 25 meses. Si lo vendes a los 5 años, el ahorro neto es 4.170,95.
Qué cambia si el inmueble es para alquilar
- Impuestos: en algunos países los intereses de la hipoteca restan de los ingresos del alquiler. Si pagas menos intereses, ahorras menos impuestos. Con un 24 %, el ahorro del ejemplo baja a 14.786,23.
- Cuota y alquiler: compara la cuota nueva con el alquiler en cuota de hipoteca frente a renta y mira la rentabilidad del alquiler.
- Plazo: alargarlo baja la cuota, pero paga más intereses.
Para otros usos, mira refinanciar la hipoteca de tu vivienda, la amortización anticipada, el apalancamiento positivo en un inmueble y el LTV y el patrimonio.
Errores comunes
- Comparar solo las cuotas y olvidar los gastos.
- No contar la comisión por cancelar la hipoteca actual.
- Suponer que conservarás el inmueble para siempre.
- Dar por hecho que los intereses restan impuestos sin confirmarlo.
Es una estimación: no incluye cambios del interés en una hipoteca variable ni otros costes de tu contrato.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo compensa refinanciar la hipoteca de un inmueble de alquiler?
Cuando el ahorro en intereses supera los gastos del cambio y conservas el inmueble más de los meses de equilibrio. En el ejemplo, más de 25 meses.
¿Qué pasa si vendo el inmueble poco después de refinanciar?
Pagas el saldo pendiente y no recuperas los gastos. Pon los años en «Años que conservarás el inmueble» para verlo.
¿Los intereses de la hipoteca restan impuestos?
Depende del país y del tipo de inmueble. Si restan, el ahorro neto es menor, porque pagas menos intereses. Confírmalo con tu agencia tributaria.
¿Conviene sumar los gastos al nuevo préstamo?
Evitas pagarlos de tu bolsillo, pero pagas intereses por ellos. En el ejemplo, el ahorro neto baja de 20.402,93 a 19.364,41.
¿Y si alargo el plazo al refinanciar?
La cuota baja, pero pagas más intereses. En el ejemplo, de 25 a 30 años el ahorro neto cae a 8.914,21.