En resumen
- En EE. UU., una hipoteca de vivienda no puede cobrarte más del 2 % de lo que adelantas durante los 2 primeros años, ni más del 1 % durante el tercero.
- Pasados 3 años desde el cierre, la penalización por pago anticipado es de 0 %.
- Con $50,000 adelantados a los 18 meses del cierre y un contrato del 2 %, la penalización máxima es de $1,000.00 y entregas $51,000.00 en total.
- Esperar 18 meses para evitar esos $1,000 costaría unos $4,875 de intereses: en casos así suele compensar adelantar ya.
¿Cuánto pueden cobrarte por pagar antes tu hipoteca?
Como máximo, el 2 % de lo que adelantas si llevas menos de 2 años desde el cierre, y el 1 % durante el tercer año. Después, nada. Esta página es solo para Estados Unidos y para hipotecas de vivienda con tasa fija.
El pago anticipado (prepayment) es devolver capital antes de tiempo. Puede ser parcial, si adelantas una parte, o total, si cancelas todo el préstamo. Algunos contratos incluyen una penalización por hacerlo. La ley federal pone un tope claro.
Aquí no calculamos tu cuota mensual. Para eso tienes la calculadora de hipoteca. Esta responde a otra duda: ¿adelanto ya y pago la penalización, o espero a que baje?
Límites de la penalización
El Reglamento Z, en la sección 1026.43(g) del CFPB, fija estos máximos sobre el saldo que adelantas:
| Desde el cierre | Penalización máxima |
|---|---|
| Primeros 2 años | 2 % |
| Tercer año | 1 % |
| Después de 3 años | Ninguna |
Es un tope, no una tarifa. Tu contrato puede decir 1 %, 0,5 % o nada. Por eso la calculadora toma el menor entre lo que dice tu contrato y lo que permite la ley. De cada $100 que adelantas, en el mejor caso para el prestamista pagas $2 de penalización durante los dos primeros años.
A qué préstamos se aplica
La penalización solo se permite si se cumplen tres condiciones a la vez:
- La tasa no puede subir después del cierre (fija o escalonada).
- Es un préstamo calificado (qualified mortgage).
- No es un préstamo de precio alto (higher-priced mortgage loan).
Si tu hipoteca es de tasa ajustable o de precio alto, la norma no permite la penalización. Además, el prestamista debe ofrecerte antes otra opción sin penalización. La regla vale para hipotecas cerradas desde 2014. Tu estado puede tener normas más estrictas, y tu contrato manda sobre las reglas generales: revísalo.
Cómo usar la calculadora
- Lo que te queda por pagar. El saldo pendiente, no la cuota. Sale en tu último estado de cuenta.
- Qué vas a hacer. Adelantar una parte o cancelar todo. Si cancelas, el importe es todo el saldo.
- Tipo de hipoteca. Si la tasa puede subir, el resultado es 0 %.
- Meses desde el cierre. Meses completos desde que firmaste.
- Penalización de tu contrato. El porcentaje de tu pagaré. Pon 0 si no tiene.
- Avanzado. La tasa anual (APR) y los meses que te quedan sirven para estimar los intereses que dejas de pagar.
Verás la penalización máxima, el total a entregar, el saldo que queda y una comparación sencilla entre adelantar ya o esperar.
Ejemplo
Debes $250,000 a una tasa del 6.5 % y te quedan 300 meses. Quieres adelantar $50,000 y llevas 18 meses desde el cierre. Tu contrato dice 2 %.
- La ley permite hasta el 2 % en este tramo, así que la penalización es de $50,000 × 2 % = $1,000.00.
- Entregas $51,000.00 en total y tu saldo baja a $200,000.
- Si esperas hasta los 36 meses, la penalización llega a 0 %. Pero tendrías esos $50,000 sin adelantar 18 meses más: unos $4,875 de intereses.
Aquí compensa adelantar ya: pagas $1,000 para ahorrarte mucho más. Con $50,000 adelantados, manteniendo la cuota, dejas de pagar además unos $135,000 de intereses a lo largo del préstamo.
Si en cambio cumples 24 meses, el tope baja al 1 % y la penalización pasa a ser de $500.00.
Cuándo puede compensar esperar
Esperar suele compensar cuando falta poco para el siguiente escalón y la tasa de tu préstamo es baja. A los 35 meses, por ejemplo, solo falta 1 mes para quedarte en 0 %: esperar cuesta unos $271 de intereses y evita $500. Con tasas altas y muchos meses por delante, la cuenta sale al revés.
Es una estimación sencilla: calcula el interés de esos meses sobre lo que adelantas, sin otros cambios en tu situación.
Preguntas frecuentes
¿Puede mi hipoteca cobrarme penalización pasados 3 años?
No. Para las hipotecas que entran en esta regla, la penalización no puede aplicarse después de los 3 años desde el cierre. Si tu contrato dice otra cosa, consulta con tu prestamista o con la agencia de protección al consumidor de tu estado.
¿La penalización se cobra sobre todo el préstamo?
No, solo sobre la parte del saldo que adelantas. Si adelantas $20,000 al 2 %, la penalización es de $400, no el 2 % del préstamo entero.
¿Cómo sé si mi contrato tiene penalización?
Búscala en tu pagaré (note) y en el Closing Disclosure, el documento que recibes antes de firmar. Suele aparecer como «prepayment penalty». Si no figura, no la hay.
¿Qué pasa si mi hipoteca es de tasa ajustable?
La norma federal no permite penalización por pago anticipado en ese caso. La calculadora te dará 0 %. Aun así, confirma en tu contrato.
¿Estas cifras son definitivas?
No. Son un máximo legal y una estimación. El importe real depende de tu contrato y de tu prestamista. Es una referencia, no un asesoramiento.
¿Adelantar capital baja mi cuota o el plazo?
Depende de lo que acuerdes con tu prestamista. La calculadora supone que mantienes la cuota y acortas el plazo, que es lo que más intereses ahorra.