En resumen
- La regla 28/36 dice que la vivienda no debería pasar del 28 % de tu ingreso bruto mensual ni la deuda total del 36 %; es una pauta, no una ley.
- Con $7,000 brutos al mes, la regla da un máximo de $1,960 en vivienda (28 %) y $2,520 en deudas totales (36 %).
- Con $1,900 de vivienda y $500 de otras deudas, tus ratios serían 27.14 % y 34.29 %: estás dentro de la regla.
- Con $5,000 brutos, $1,000 de otras deudas y $1,000 de vivienda, la deuda total llega al 40 % y el máximo de vivienda baja a $800.
¿Cuánto puedo pagar de hipoteca con la regla 28/36?
Según la regla 28/36, tu pago de vivienda no debería pasar del 28 % de tu ingreso bruto mensual, y todas tus deudas juntas no deberían pasar del 36 %. Con $7,000 brutos al mes, eso son $1,960 para la vivienda y $2,520 para toda la deuda. Esta página es solo para Estados Unidos.
Es una pauta, no una ley. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB, la agencia federal de consumo) explica que cada tipo de préstamo y cada prestamista tienen límites distintos. Úsala como guía para saber si vas cómodo, no como promesa de que te aprueben.
Cómo se calcula
El ratio deuda-ingreso, o DTI, es la suma de tus pagos mensuales de deuda dividida entre tu ingreso bruto mensual, es decir, el que ganas antes de impuestos. La CFPB lo explica en su guía sobre el DTI.
ratio de vivienda = pago de vivienda / ingreso bruto mensual ratio de deuda total = (vivienda + otras deudas) / ingreso bruto mensual pago máximo = el menor entre (ingreso × 28 %) e (ingreso × 36 % − otras deudas)
El «pago de vivienda» incluye el principal (lo que devuelves del préstamo), los intereses, el property tax (impuesto anual sobre la casa), el seguro, el PMI (seguro para quien da poca entrada) y la cuota HOA (de la comunidad de propietarios), si la hay.
Cómo usar la calculadora
- Ingreso bruto mensual: antes de impuestos. Si pide el préstamo más de una persona, suma los ingresos.
- Pago mensual de la vivienda: el pago completo de la casa que estás mirando. Si no lo sabes, calcúlalo con la calculadora de hipoteca de EE. UU..
- Otras deudas al mes: el pago mínimo de carro, estudios, tarjetas y otros préstamos. No pongas gastos como luz, comida o celular.
- Opciones avanzadas: puedes cambiar el 28 % y el 36 % si tu prestamista usa otros límites.
Ejemplo
Ingreso bruto de $7,000 al mes, vivienda de $1,900 y otras deudas de $500.
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Ratio de vivienda | 27.14 % |
| Ratio de deuda total | 34.29 % |
| Máximo por el límite del 28 % | $1,960.00 |
| Máximo por el límite del 36 % | $2,520.00 |
| Pago de vivienda máximo | $1,960.00 |
| Margen de vivienda | $60.00 |
La vivienda de $1,900 es el 27.14 % del ingreso: de cada $100 que ganas, unos $27 van a la casa. Todas las deudas suman $2,400, el 34.29 %. Los dos ratios quedan por debajo del límite.
Cuando las otras deudas te limitan
A veces el límite que manda es el del 36 %, no el del 28 %. Con $5,000 brutos al mes y $1,000 en otras deudas, el 36 % son $1,800 en total. Si restas las deudas, solo quedan $800 para la vivienda, aunque el 28 % permitiría $1,400. Pagar una deuda pequeña puede subir tu máximo de vivienda más de lo que imaginas.
Qué cuenta como deuda
- Cuentan: carro, préstamo estudiantil, pago mínimo de tarjetas, préstamos personales, pensiones que pagas por obligación.
- No cuentan, por lo general: servicios, comida, seguros de salud, celular o suscripciones.
Cada prestamista decide qué incluye. Pregúntale cómo calcula tu DTI.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa 28/36 en una hipoteca?
El 28 es el porcentaje máximo de tu ingreso bruto mensual para el pago de la vivienda. El 36 es el máximo para todas tus deudas juntas, vivienda incluida.
¿Los prestamistas de EE. UU. tienen que exigir la regla 28/36?
No. Es una pauta muy repetida. Según la CFPB, cada producto y cada prestamista tienen sus propios límites de DTI, que pueden ser más altos o más bajos.
¿Se calcula con el ingreso bruto o con el neto?
Con el bruto, es decir, antes de impuestos. Por eso un ratio que parece cómodo en papel puede apretar más en tu cuenta cada mes.
¿Qué hago si paso del límite?
Puedes mirar una casa más barata, juntar más down payment (la entrada), pagar antes alguna deuda o sumar ingresos. Prueba cada cambio en la calculadora y compara.
¿Esto es lo que me aprobará el banco?
No. Es una estimación para orientarte. El prestamista mira también tu historial de crédito, tus ahorros y otros datos.