En resumen
- Una casa de $300,000 con $6,000 de gastos de compra y $2,200 de alquiler al mes rinde un 8.63 % bruto y un 5.20 % neto tras gastos e impuestos.
- Con $7,200 de gastos al año y 5 % de vacancia quedan $17,880 antes de impuestos; un soltero con $80,000 de sueldo paga $1,975.20 de impuesto federal.
- La depreciación de $8,901.82 al año (27.5 años, sin contar el terreno) baja el beneficio que paga impuestos a $8,978.18, sin que salga dinero de tu cuenta.
- Si tus ingresos pasan de $200,000 ($250,000 casados juntos), se suma el net investment income tax del 3.8 % sobre el beneficio del alquiler.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de una casa en alquiler en EE. UU.?
La rentabilidad neta es lo que te queda al año de la casa, después de gastos e impuestos, dividido entre lo que invertiste. Se calcula así: alquiler cobrado, menos gastos fijos, menos impuestos, entre el precio de compra más los gastos de compra. Esta página es solo para Estados Unidos y usa el impuesto federal del IRS (Internal Revenue Service, la agencia tributaria del país).
Hay tres cifras que conviene no mezclar:
- Rentabilidad bruta: el alquiler de 12 meses entre lo invertido. Es la más alta y la menos realista.
- Rentabilidad antes de impuestos: el alquiler cobrado menos los gastos, entre lo invertido. En inglés, el cap rate sobre tu coste.
- Rentabilidad neta: lo anterior, ya sin los impuestos. Es la que de verdad llega a tu bolsillo.
Cómo usar la calculadora
Rellena solo seis datos y el resultado sale al momento:
- Precio de compra de la casa.
- Gastos de compra (closing costs): escritura, seguro de título, tasación y comisiones.
- Alquiler al mes que cobras.
- Gastos fijos al año: property tax (impuesto local sobre la propiedad), seguro, mantenimiento, cuota de la comunidad (HOA) y gestión. No pongas aquí el interés de la hipoteca.
- Tus otros ingresos del año, sin el alquiler. Sirven para saber en qué tramo del impuesto cae el alquiler.
- Estado civil para declarar: soltero, casados juntos o cabeza de familia.
En opciones avanzadas puedes cambiar la vacancia (por defecto, 5 %), la parte del coste que es edificio (80 %), el impuesto de tu estado y la deducción estándar.
Fórmula
Cobrado = alquiler mensual × 12 × (1 − vacancia) NOI = cobrado − gastos fijos Depreciación = (precio + gastos de compra) × % edificio ÷ 27.5 Beneficio con impuestos = NOI − depreciación Impuesto federal = impuesto(ingreso gravable + beneficio) − impuesto(ingreso gravable) Rentabilidad neta = (NOI − impuestos) ÷ (precio + gastos de compra)
El NOI (net operating income) es el resultado del alquiler antes de impuestos y antes de la hipoteca. El impuesto se calcula con los tramos ordinarios de 2026 (Rev. Proc. 2025-32 del IRS), como si el beneficio se apilara encima de tu sueldo.
Ejemplo: casa de $300,000 con alquiler de $2,200 al mes
Con los valores de la calculadora (soltero con $80,000 de otros ingresos y deducción estándar de $16,100 en 2026):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Total invertido ($300,000 + $6,000) | $306,000.00 |
| Alquiler de 12 meses | $26,400.00 |
| Cobrado con 5 % de vacancia | $25,080.00 |
| NOI (cobrado − $7,200 de gastos) | $17,880.00 |
| Depreciación | $8,901.82 |
| Beneficio que paga impuestos | $8,978.18 |
| Impuesto federal (22 %) | $1,975.20 |
| Te queda al año | $15,904.80 |
La rentabilidad bruta es de 8.63 %, antes de impuestos de 5.84 % y la neta de 5.20 %. De cada 100 dólares que cobras, pagas unos 8 de impuestos.
La depreciación: el truco que baja el impuesto
El IRS te deja repartir el coste del edificio en 27.5 años y restar una parte cada año, aunque la casa no haya perdido valor. Es la depreciación. El terreno no se deprecia, así que solo cuenta la parte que es edificio. En el ejemplo, $244,800 de edificio entre 27.5 años son $8,901.82 al año.
Es un gasto "de papel": no sale dinero de tu cuenta, pero reduce el beneficio que paga impuestos. Por eso muchas casas en alquiler pagan poco o nada de impuesto federal al principio. Más adelante, cuando vendas, parte de esa depreciación vuelve a pagar impuestos: lo explica la calculadora de ganancias de capital. Aquí no se calcula esa venta.
Fuente oficial: IRS Publication 527, Residential Rental Property.
Cuándo se suma el NIIT
Si tus ingresos con el alquiler pasan de $200,000 (soltero o cabeza de familia) o $250,000 (casados juntos), el beneficio del alquiler paga además un 3.8 % llamado net investment income tax. La calculadora lo suma sola. Tienes el detalle en la calculadora del NIIT y la regla en la Publication 550 del IRS.
Qué no cuenta esta calculadora
Es una estimación del impuesto federal, pensada para entender el orden de magnitud. No incluye:
- El interés de la hipoteca, que también se resta del beneficio. Si tienes préstamo, mira la calculadora de hipoteca de EE. UU..
- La deducción del 20 % para negocios pasantes (QBI), que a veces se aplica al alquiler.
- Los límites a las pérdidas de alquiler (passive activity rules).
- Las mejoras que se deprecian aparte, ni el año de compra con su media mensualidad.
- El impuesto de tu estado, salvo el porcentaje aproximado que escribas.
Para una vacancia más precisa, usa la calculadora de vacancia; para comparar con otras formas de medir, la calculadora de rentabilidad del alquiler. Para el impuesto federal en general, mira la calculadora del impuesto federal.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad neta es buena en una casa en alquiler en EE. UU.?
No hay una cifra única: depende de la ciudad, del riesgo y de la alternativa que tengas. Compara la rentabilidad neta con lo que rendiría ese dinero en otra inversión después de impuestos y de la inflación. Como referencia, el ejemplo de esta página da un 5.20 %.
¿Por qué la rentabilidad neta sale menor que la bruta?
Porque la bruta ignora la vacancia, los gastos fijos y los impuestos. En el ejemplo, de un 8.63 % bruto se pasa a un 5.84 % antes de impuestos y a un 5.20 % neto.
¿La depreciación es un gasto real?
No. Es una deducción fiscal que reparte el coste del edificio en 27.5 años. Reduce el impuesto, pero no te cuesta dinero cada año. Sí puede tener efecto cuando vendes la casa.
¿Tengo que pagar impuesto aunque la casa me dé pérdida?
Si el beneficio fiscal es negativo, el impuesto del alquiler sale 0 en esta calculadora. Las pérdidas pueden tener límites según tus ingresos, y se declaran en el Schedule E del Form 1040. Revisa las instrucciones oficiales del IRS.
¿Esta calculadora sirve si vivo fuera de Estados Unidos?
Solo si declaras en Estados Unidos. Otros países tienen sus propios impuestos y deducciones. Es una estimación: antes de decidir, confirma tu caso con las instrucciones del IRS o con un profesional.