En resumen
- Con una vivienda que valdrá 300.000 tras reformar y una obra de 40.000, la oferta máxima de la regla del 70 es 170.000.
- Esa oferta deja 90.000 de margen, el 30 % del valor de venta, para gastos, intereses, impuestos y beneficio.
- Si te piden 185.000, superas la oferta máxima en 15.000 y el beneficio bruto baja a 75.000, un ROI del 33,33 %.
- La regla del 70 es una pauta del sector, no una ley: puedes cambiar el porcentaje en las opciones avanzadas.
¿Qué es la regla del 70 en flipping?
La regla del 70 dice que no pagues más del 70 % del valor de la vivienda ya reformada, menos el coste de la obra. El flipping es comprar una vivienda para reformarla y venderla con beneficio. La regla te da un tope para la oferta antes de negociar.
Es una pauta del sector, no una norma legal. Sirve para descartar rápido las compras que no dejan margen.
Fórmula
Oferta máxima = Valor tras reforma × 70 % − Coste de la reforma
- Valor tras reforma (ARV, por sus siglas en inglés): lo que valdría la vivienda ya reformada, según ventas parecidas de la zona.
- Coste de la reforma: obra, materiales y un colchón para imprevistos.
- El 30 % restante del valor es tu margen. De cada 100 de venta, 30 cubren los gastos y el beneficio.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el valor de venta tras la reforma.
- Escribe el coste de la reforma.
- En las opciones avanzadas puedes cambiar el 70 % y añadir el precio que piden por la vivienda.
El resultado sale al momento con los valores de ejemplo.
Ejemplo
Una vivienda valdrá 300.000 reformada y la obra cuesta 40.000.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor tras reforma × 70 % | 210.000 |
| Menos reforma | 40.000 |
| Oferta máxima | 170.000 |
| Margen que queda (30 %) | 90.000 |
Si el vendedor pide 185.000, el beneficio bruto es 300.000 − 185.000 − 40.000 = 75.000. Eso es un 33,33 % sobre los 225.000 invertidos, pero 15.000 por encima de la oferta máxima.
Qué cuenta dentro del 30 %
El margen no es beneficio limpio. Con él pagas:
- Los gastos de compra y de venta, como impuestos, notaría y comisiones.
- Los intereses de la hipoteca y los gastos de tener la vivienda mientras la reformas.
- Los impuestos sobre la ganancia, que dependen de tu país.
- El beneficio que buscas por el trabajo y el riesgo.
Para el coste de comprar y vender, usa la calculadora de coste de compraventa.
Límites de la regla
La regla es un filtro rápido, no una valoración. Solo usa dos datos, el valor tras la reforma y el coste de la obra, y deja fuera el plazo, la financiación y los impuestos de tu país. Dos compras con la misma oferta máxima pueden dar resultados muy distintos si una tarda seis meses más en venderse. Si el valor tras reforma es una estimación optimista, la oferta máxima también lo será, así que conviene probar varios valores y comparar los resultados de la tabla.
Cuándo cambiar el 70 %
- En mercados que suben rápido o con obras sencillas, algunos inversores usan 75-80 %.
- Si la obra es incierta o la vivienda tarda en venderse, usa 65 % o menos.
- Si la reforma sale más cara de lo previsto, la oferta máxima baja euro a euro: cada 1.000 de obra extra son 1.000 menos de oferta.
Para saber si la reforma compensa, mira el ROI de una reforma. Si piensas alquilar en vez de vender, usa la rentabilidad del alquiler o el método BRRRR.
La definición de retorno de la inversión (ROI) está en Investor.gov, la web de educación del regulador de EE. UU. (SEC).
Preguntas frecuentes
¿La regla del 70 es una ley?
No. Es una pauta práctica entre quienes compran para reformar y vender. Ningún organismo oficial fija ese porcentaje.
¿Qué valor pongo como valor tras la reforma?
El de ventas recientes de viviendas parecidas, ya reformadas y en la misma zona. Si dudas, usa el más bajo: es el más prudente.
¿La oferta máxima es el precio que debo pagar?
No, es el techo. Lo ideal es ofrecer menos y negociar. Pasar de ese tope deja menos margen para los gastos y el beneficio.
¿La regla del 70 incluye los impuestos y las comisiones de la compraventa?
No los calcula por separado. Van dentro del 30 % que la regla deja de margen. Si tus gastos son altos, baja el porcentaje.
¿Sirve para otro tipo de inversión?
Está pensada para comprar, reformar y vender. Para alquilar, mira la rentabilidad del alquiler.
¿Es una recomendación de compra?
No. Es una estimación para ordenar tus cuentas. Revisa siempre las cifras reales de cada operación.