En resumen
- Con una puja de 150.000, gastos de compra del 10 %, reforma de 15.000 y venta a 220.000 en 12 meses, la ganancia neta sale en unos 28.400.
- Eso es un 15,35 % sobre los 185.000 que pones de tu bolsillo; de cada 100 puestos, unos 15 son ganancia.
- Con esos mismos datos, la puja máxima para no perder es de unos 175.818.
- La puja de 150.000 es un 31,8 % más baja que el precio de venta; el descuento solo es ganancia si los costes no se lo comen.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de una subasta judicial?
Se resta del precio de venta todo lo que has gastado y se divide la ganancia entre el dinero propio que pusiste. Ese cociente es el ROI (retorno de la inversión), como lo define la SEC en su glosario.
Esta calculadora sirve para cualquier país: las reglas de cada subasta y los impuestos cambian, así que los porcentajes son estimaciones que puedes editar.
Cómo usar la calculadora
- Precio de remate: lo que ofreces y pagas en la subasta.
- Precio de venta: a cuánto crees que venderás el inmueble ya reformado.
- Gastos de compra: impuestos, inscripción y notaría, en % de la puja.
- Reforma y meses: lo que cuesta arreglarlo y cuánto tardas en vender.
- En opciones avanzadas: deudas anteriores, coste de recuperar la posesión, gasto mensual, comisión, préstamo e impuesto sobre la ganancia.
Fórmula
Coste total = puja + gastos de compra + deudas + posesión + reforma + mantenimiento + intereses + comisión Ganancia = precio de venta − coste total ROI = ganancia neta / dinero propio puesto Puja máxima = (venta − comisión − deudas − posesión − reforma − mantenimiento) / (1 + gastos % + intereses %)
Ejemplo
Puja de 150.000, venta a 220.000, gastos del 10 %, reforma de 15.000, posesión de 2.000, mantenimiento de 250 al mes y comisión del 3 %, durante 12 meses.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Inversión (puja, gastos, posesión y reforma) | 182.000,00 |
| Mantenimiento (12 meses) | 3.000,00 |
| Comisión de venta | 6.600,00 |
| Coste total | 191.600,00 |
| Ganancia neta | 28.400,00 |
Pones 185.000 de tu bolsillo y ganas 28.400: un ROI del 15,35 %. La puja máxima para no perder es de 175.818.
Costes que se olvidan en una subasta
- Deudas anteriores: algunas cargas siguen a tu cargo tras el remate.
- Ocupantes: recuperar la posesión puede llevar meses y dinero.
- Tiempo: cada mes con el inmueble cuesta impuestos, comunidad y suministros.
- Financiación: los intereses suben el coste y bajan el dinero propio.
Cómo interpretar el resultado
- Ganancia neta: lo que te queda después de pagar todo, incluido el impuesto que hayas indicado. Si sale negativa, la calculadora te dice cuánto perderías.
- Rentabilidad sobre tu dinero (ROI): la ganancia dividida entre lo que pones de tu bolsillo. Cuanto menos dinero propio pones, más sube el porcentaje, pero también el riesgo.
- Rentabilidad al año: pasa el ROI a una base de 12 meses para poder compararlo con otras inversiones. Si vendes en menos de un año, el dato anual es solo una proyección, no una promesa.
- Puja máxima: el precio de remate a partir del cual la ganancia antes de impuesto es cero. Pujar por encima es perder dinero con estos datos.
Qué pasa si financias parte de la puja
Con los mismos datos, si un 50 % de la puja se paga con un préstamo al 6 % anual, los intereses de 12 meses son 4.500. Tu dinero propio baja a 114.500 y el ROI sube al 20,87 %. La ganancia, en cambio, baja a 23.900, porque los intereses son un coste más. Por eso conviene mirar siempre las dos cifras: el porcentaje y el importe.
Cómo hacer una estimación prudente
- Usa un precio de venta realista, mirando inmuebles parecidos que ya se hayan vendido, no los anuncios más altos.
- Añade meses de más: las subastas, la posesión y la venta suelen tardar más de lo previsto.
- Sube el presupuesto de la reforma, porque los imprevistos son habituales.
- Prueba varias pujas y mira cómo cambian la ganancia y la puja máxima antes de decidir.
- Averigua las deudas que seguirán a tu cargo leyendo las condiciones de la subasta que publica el organismo que la convoca.
Preguntas frecuentes
¿Qué ROI es bueno en una subasta judicial?
No hay cifra fija. Compara el ROI anual con otras opciones y con el riesgo de plazos y ocupantes; la calculadora lo da en la tarjeta de rentabilidad.
¿Hasta cuánto puedo pujar?
Hasta la puja máxima que da la calculadora si solo quieres no perder. Si buscas ganancia, pujas menos.
¿El descuento de la subasta es mi ganancia?
No. Gastos, reforma, tiempo y comisión se restan del descuento.
¿Cómo entra el préstamo?
Se cuenta solo intereses durante los meses indicados; el capital se devuelve al vender. Reduce tu dinero propio y sube el ROI, pero también el riesgo.
¿Cuenta el impuesto sobre la ganancia de la reventa?
Solo el porcentaje que escribas sobre la ganancia. Consulta las normas de tu país.