En resumen
- Con 150 de gastos y una cuota de 500, un inmueble vacío exige 650 de caja al mes.
- Para 3 meses vacíos y 400 de gastos puntuales, la reserva objetivo es 2.350.
- Si ya tienes 1.000 reservados, faltan 1.350: repartidos en 10 meses, son 135 al mes.
Cuánto dinero reservar para meses sin inquilino
La reserva de vacancia debe cubrir los pagos que seguirás haciendo mientras el inmueble no produce renta. Incluye los gastos recurrentes, la cuota completa de financiación y los desembolsos necesarios para cambiar de ocupante. No existe un número de meses universal que garantice que estarás cubierto.
Esta calculadora responde a un escenario que eliges tú: cuánto duraría el vacío y qué pagos tendrías que mantener. No estima cuánto tardará en alquilarse la vivienda ni la probabilidad de impago. Sirve para preparar liquidez, no para prometer un rendimiento o una ocupación futura.
El modelo es universal y permite seleccionar la moneda. Los importes del ejemplo son supuestos editables. No aplica reglas fiscales, no determina el tratamiento de una fianza y no recomienda usar dinero de un inquilino como si fuera reserva propia.
Gastos que siguen cuando el inmueble está vacío
En gastos mensuales introduce los pagos que realmente permanecen: comunidad, servicios mínimos, mantenimiento contratado u otros compromisos. Si una factura es anual, reparte su coste mensual para esta previsión. No añadas consumos que desaparecerían por completo si no hay ocupante.
La cuota de financiación se introduce separada para no olvidarla. Se cuenta completa, con devolución de capital e intereses, porque la pregunta es cuánto dinero necesitas pagar. Eso no significa que toda la cuota sea un gasto deducible ni que se reste igual al calcular rentabilidad.
El gasto puntual del cambio puede incluir limpieza, pequeñas reparaciones presupuestadas o costes de preparar una nueva ocupación. Se reserva desde el inicio. No metas aquí una reforma que ya has incluido en otro fondo, salvo que de verdad quieras asignar una parte adicional a este escenario.
Fórmula del fondo para vacancia
El objetivo suma pagos reales, no todas las diferencias frente a un alquiler perfecto. La renta no cobrada aparece como referencia separada, porque añadirla otra vez a los pagos puede duplicar el cálculo de caja necesario para mantener el inmueble.
Salida mensual = gastos recurrentes + cuota de financiación Reserva objetivo = meses vacíos × salida mensual + gasto puntual de cambio Dinero pendiente = máximo entre cero y reserva objetivo − reserva actual Ahorro mensual necesario = dinero pendiente / plazo para completar el fondo Renta no cobrada = meses vacíos × renta mensual
La cobertura de la reserva actual se calcula después de apartar los gastos puntuales. Si no existen pagos recurrentes, no se divide entre cero: la interfaz indica que no hay pagos mensuales que cubrir. Aun así, puede faltar dinero para el gasto de cambio de ocupante.
Ejemplo de reserva para una vivienda de inversión
Supón 150 de gastos mensuales, una cuota de financiación de 500 y un escenario de 3 meses sin inquilino. Cada mes exige 650 de caja. Los pagos recurrentes del periodo suman 1.950. Si además prevés 400 de gasto puntual, necesitas una reserva objetivo de 2.350.
Con una reserva actual de 1.000, faltan 1.350. Si quieres completar ese importe durante 10 meses, tendrías que apartar 135 al mes. No se supone que el fondo obtenga intereses mientras ahorras.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Pagos recurrentes del vacío | 1.950 |
| Gastos puntuales de cambio | 400 |
| Reserva objetivo | 2.350 |
| Dinero pendiente | 1.350 |
Si la renta prevista es 900 al mes, dejarías de cobrar 2.700. Esa pérdida de ingresos ayuda a comprender el impacto económico, pero no se suma de nuevo a la reserva objetivo para pagar las mismas facturas.
Liquidez y rentabilidad no son la misma medida
Un inmueble puede tener una rentabilidad anual aceptable y exigir caja durante periodos concretos. También puede mantener una reserva suficiente aunque el alquiler total no compense la inversión. Para estudiar los ingresos anuales, utiliza la calculadora de impacto de la vacancia o la de rentabilidad del alquiler.
No llenes el fondo suponiendo que todos los meses futuros tendrán ocupación completa. Prueba un periodo más largo o gastos puntuales mayores y observa cuánto cambia el objetivo. No hace falta llamar probable a ese escenario: basta con reconocer qué capacidad de pago tendrías si ocurre.
La guía oficial de planificación de costes de la SBA distingue desembolsos iniciales y gastos mensuales. Aquí se utiliza esa separación como criterio de presupuesto, no como norma inmobiliaria ni como recomendación de inversión.
Preguntas frecuentes
¿Debo sumar la renta perdida a la reserva de vacancia calculada?
No para cubrir otra vez los mismos pagos. La reserva de esta herramienta financia gastos, cuota y cambio de ocupante. La renta perdida es una medida adicional del ingreso que no llega, no otra factura que debas pagar al mismo tiempo.
¿Por qué se incluye el capital de la cuota en el fondo para meses vacíos?
Porque el banco exige el pago completo aunque una parte reduzca la deuda. Esta herramienta presupuesta liquidez, no el beneficio contable ni la base imponible del alquiler.
¿Puedo introducir una fracción de mes sin inquilino?
Sí. El modelo prorratea los pagos recurrentes de forma proporcional. Los gastos puntuales permanecen completos porque no se supone que disminuyan al acortarse el periodo.
¿El fondo recomendado incluye reparaciones grandes del inmueble?
Solo si las introduces como gasto puntual. Una reserva de mantenimiento o sustitución de equipos tiene un objetivo distinto; evita mezclarla o contarla dos veces sin distinguir qué cubrirá cada fondo.
¿La cobertura de meses asegura que encontraré inquilino antes de agotar la reserva?
No. Solo indica cuántos pagos del importe previsto puede soportar la caja actual después de reservar los gastos puntuales. La duración real del vacío puede ser diferente.