En resumen
- Con renta de 800 durante 24 meses se cobran 19.200; si se descuenta el 50 %, se abonan 9.600 al precio de compra.
- Con precio pactado de 150.000 y prima descontable de 5.000, el saldo final del ejemplo es 135.400.
- Los cobros totales del ejemplo son 159.600, no la suma del precio íntegro más la prima y todas las rentas.
Qué cobra el inversor si se ejerce la opción de compra
El propietario cobra la prima inicial, las rentas del periodo y el saldo pendiente al ejercer la opción. Ese saldo no siempre coincide con el precio de venta completo: debes descontar las cantidades que, según tus condiciones, ya se abonan a la compra. Contarlas otra vez inflaría los ingresos.
Esta calculadora reconstruye únicamente el escenario en que se ejerce la opción y se pagan las cantidades previstas. No estima la probabilidad de ejercicio ni el valor de conservar el inmueble si el ocupante finalmente no compra. Tampoco establece qué debe permitir un contrato.
Es un modelo económico universal con moneda seleccionable. El porcentaje de renta abonada y el tratamiento de la prima son supuestos editables que debes hacer coincidir con las condiciones concretas. No son porcentajes legales generales ni recomendaciones contractuales.
Cómo introducir prima y rentas descontables
La prima es el cobro inicial asociado a la opción. El interruptor indica si ese importe se resta del precio final cuando se ejerce. Cobrarlo al principio y descontarlo después no crea un ingreso adicional sobre el precio pactado: adelanta parte del cobro.
La renta mensual se suma durante los meses indicados. El porcentaje de abono establece qué parte de esas rentas reduce el precio pendiente. El resto permanece como ingreso adicional del periodo de alquiler en este escenario económico.
La inversión inicial debe recoger lo que ya has destinado al inmueble y quieres recuperar en la comparación. Los gastos mensuales y de venta van aparte. No introduzcas en inversión inicial un gasto que después vuelvas a descontar en esos campos. Si hay financiación, su calendario necesita un análisis adicional que esta herramienta no realiza.
Fórmula del saldo y del resultado del propietario
El paso decisivo es calcular primero cuánto queda por pagar al final. Solo después se suman los cobros que llegan en momentos diferentes.
Rentas acumuladas = renta mensual × meses hasta el ejercicio Rentas abonadas al precio = rentas acumuladas × porcentaje de abono / 100 Saldo final = precio pactado − rentas abonadas − prima descontable Cobros totales = prima cobrada + rentas acumuladas + saldo final Resultado = cobros totales − inversión inicial − gastos del periodo − gastos de venta
El resultado es una cantidad acumulada. No es una tasa anual ni una tasa interna de retorno, porque el momento de cada cobro importa para esas medidas. Dos operaciones con el mismo resultado total pueden tener una rentabilidad temporal diferente.
Ejemplo de alquiler con opción que se ejerce
Supón una inversión inicial de 100.000, precio de ejercicio de 150.000, renta mensual de 800 y duración de 24 meses. Se descuenta el 50 % de las rentas y también una prima inicial de 5.000. Los gastos del propietario son 100 mensuales y los de venta, 3.000.
Las rentas acumuladas son 19.200. De ellas se abonan 9.600 al precio. Tras restar también la prima, el comprador debe pagar un saldo final de 135.400. Los cobros del propietario quedan así:
| Cobro | Importe |
|---|---|
| Prima inicial | 5.000 |
| Rentas acumuladas | 19.200 |
| Saldo al ejercer | 135.400 |
| Cobros totales | 159.600 |
Los gastos mensuales suman 2.400 y el coste total, incluida inversión y salida, es 105.400. El resultado acumulado es 54.200 antes de impuestos y sin financiación. Sumar el precio íntegro a las rentas y a la prima duplicaría los importes que ya se descuentan al ejercer.
Qué no permite concluir este resultado
Un saldo positivo no significa que el contrato sea adecuado ni que se vaya a ejecutar. El modelo no revisa impagos, ocupación, mantenimiento extraordinario, impuestos o cambios de valor del inmueble. Tampoco valora la posibilidad de vender a otra persona durante el periodo.
Para estudiar por separado el funcionamiento del alquiler puedes usar la calculadora de rentabilidad del alquiler. Para comparar importes invertidos sin olvidar otras alternativas está el coste de oportunidad. Ninguna de esas cifras sustituye las condiciones y riesgos propios de la operación.
La separación entre inversión inicial y gastos periódicos sigue el criterio general de la guía oficial de costes de la SBA. No se utiliza esa fuente como regulación de opciones inmobiliarias ni de contratos de arrendamiento.
Preguntas frecuentes
¿Por qué no sumo el precio de venta completo a las rentas de la opción?
Porque parte de las rentas o de la prima puede descontarse de ese precio. El cobro final es el saldo pendiente, no otra vez el importe íntegro que ya se ha ido abonando.
¿El porcentaje de renta que se descuenta está fijado por esta calculadora?
No. Es un dato editable para representar las condiciones de tu escenario. La herramienta no afirma que exista un porcentaje obligatorio ni decide qué cláusulas son aplicables.
¿Qué pasa si los abonos de renta y prima superan el precio pactado?
El cálculo se detiene y pide revisar los datos. No convierte el saldo negativo en cero silenciosamente, porque eso ocultaría una contradicción en las cantidades introducidas.
¿El resultado del inversor incluye el caso en que el inquilino no compra?
No. Solo calcula el escenario de ejercicio. Si no se ejerce, cambian los cobros finales y conservas un activo cuyo valor también debe considerarse; no sería correcto compararlo ignorando ese inmueble.
¿Puedo leer el resultado acumulado como rentabilidad anual de la opción?
No. Para anualizar necesitas considerar inversión, cobros y fechas. Esta página muestra importes acumulados y evita presentar una suma de varios periodos como si fuera un rendimiento anual.