En resumen
- Si usas tu casa como residencia y la alquilas menos de 15 días al año, no declaras el ingreso: con $4,500 cobrados y un tipo del 22 %, evitas unos $990.
- Cuenta como residencia si la usas más días que el mayor de 14 días o el 10 % de los días alquilados.
- Con 15 días de alquiler y 60 de uso personal, el ingreso de $4,500 se declara; tras restar $3,400 de gastos, quedan $1,100 y pagas unos $242.
- Si alquilas 15 días o más y usas la casa como residencia, los gastos que restas no pueden pasar del ingreso del alquiler.
¿Paga impuestos alquilar una casa menos de 15 días en Estados Unidos?
No, si usas la casa como residencia. Cuando alquilas la casa menos de 15 días al año, el IRS (la agencia de impuestos federal) dice que no tienes que declarar ese ingreso ni restar gastos del alquiler. Es la llamada regla de los 14 días. Esta calculadora es solo para Estados Unidos y calcula el impuesto federal.
Hay una condición: la casa debe ser una residencia para ti. Lo es si la usas tú, tu familia o alguien con parte de la propiedad más días que el mayor de estos dos números:
- 14 días.
- El 10 % de los días que la alquilas a precio justo de mercado.
Si usas la casa menos que eso, no es tu residencia y el alquiler se declara aunque sean pocos días. La fuente es la página del IRS sobre alquiler de viviendas y casas de vacaciones y la Publicación 527.
Cómo usar la calculadora
- Días que alquilas la casa en el año, a precio justo de mercado.
- Días que la usas tú o tu familia. Cuenta también si la alquilas por debajo del precio justo.
- Lo que cobras por el alquiler en el año.
En Opciones avanzadas puedes poner los intereses de hipoteca y los impuestos de la propiedad, otros gastos de la casa, los gastos solo del alquiler, la depreciación y tu tipo marginal de impuesto federal. Todos son importes del año entero: la página calcula la parte que corresponde al alquiler.
Cómo se calcula
Primero se hace la prueba de los 14 días. Después, si hay que declarar, se reparten los gastos por días.
Límite de uso personal = el mayor de 14 días o el 10 % de los días alquilados Residencia = días de uso personal > límite Exento = residencia y menos de 15 días alquilados Parte alquiler = días alquilados ÷ (días alquilados + días de uso personal) Beneficio = ingreso − parte alquiler de los gastos − gastos solo del alquiler
Si es tu residencia y alquilas 15 días o más, los gastos se restan en este orden y sin pasar del ingreso: primero intereses e impuestos de la propiedad y gastos solo del alquiler, luego otros gastos y al final la depreciación. Lo que no cabe pasa al año siguiente. Si la casa no es tu residencia, no hay ese límite.
Ejemplo: 10 días de alquiler y $4,500 cobrados
Una persona usa su casa 60 días al año y la alquila 10 días por $4,500. Su tipo marginal es del 22 %.
| Paso | Resultado |
|---|---|
| Límite de uso personal | 14 días |
| Días de uso personal | 60 días |
| ¿Es su residencia? | Sí |
| Días alquilados | 10 días (menos de 15) |
| Ingreso que declara | $0.00 |
| Impuesto federal por el alquiler | $0.00 |
| Impuesto que evita | $990.00 |
Faltan 5 días para llegar a 15. Con 15 días, la cuenta cambia: la parte de alquiler es 15 ÷ 75, es decir, de cada 100 días de uso, 20 son de alquiler.
| Paso con 15 días | Importe |
|---|---|
| Ingreso | $4,500.00 |
| Intereses e impuestos de la propiedad (20 % de $12,000.00) | $2,400.00 |
| Otros gastos (20 % de $5,000.00) | $1,000.00 |
| Gastos que resta | $3,400.00 |
| Beneficio | $1,100.00 |
| Impuesto federal al 22 % | $242.00 |
Si alquilas 15 días o más
Declaras todo el ingreso, en el Schedule E del Form 1040. Los gastos se reparten entre alquiler y uso personal según los días. La parte personal no se deduce del alquiler, aunque los intereses de hipoteca y los impuestos de la propiedad pueden ir en el Schedule A si detallas tus deducciones.
Si el alquiler da beneficio, restas todos los gastos de la parte de alquiler. Si da pérdida y la casa es tu residencia, solo restas hasta el ingreso: no puedes crear una pérdida con esta casa.
Qué no incluye la calculadora
- El net investment income tax (3.8 % para ingresos altos): lo calcula esta otra página.
- El impuesto de tu estado, que puede tener reglas propias.
- Las reglas de pérdidas pasivas y el tope de impuestos locales en el Schedule A.
- La depreciación exacta: escribe tú el importe anual.
Si quieres ver cuánto rinde una casa que alquilas todo el año, usa la de rentabilidad neta de una casa en alquiler. Para el tramo de tu sueldo, la de impuesto federal.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la regla de los 14 días para alquilar una casa?
Si alquilas tu casa menos de 15 días al año y la usas como residencia, no declaras el ingreso del alquiler. Se llama regla de los 14 días porque con 14 días o menos de alquiler estás dentro. Con 15 días o más, todo el ingreso se declara.
¿Qué pasa si alquilo exactamente 14 días?
Estás dentro de la regla, siempre que la casa sea tu residencia. Con 14 días alquilados, necesitas usarla más de 14 días tú. Con 15 días alquilados, la regla ya no se aplica.
¿Puedo deducir gastos si no declaro el alquiler?
No como gastos de alquiler. Los intereses de hipoteca y los impuestos de la propiedad se declaran como siempre en el Schedule A, pero la luz, la limpieza o las comisiones del alquiler no se restan de nada.
¿Qué cuenta como día de uso personal?
Los días que la usa quien tiene parte de la propiedad, un familiar suyo (salvo que pague precio justo y sea su casa principal), cualquiera que la use a cambio de usar otra casa y cualquiera que pague menos del precio justo.
¿Esto vale para cualquier plataforma de alquiler?
Sí, la regla mira los días y el uso, no por dónde llegue el huésped. Aun así, si una plataforma te envía un formulario con tus ingresos, guarda tus fechas para poder explicarlo.
¿Y si la casa no es mi residencia?
Si usas la casa 14 días o menos (o el 10 % de los días alquilados, lo que sea mayor), el alquiler se declara aunque sean menos de 15 días. En ese caso se pueden restar los gastos repartidos por días.