En resumen
- Con un préstamo de $300,000 a 30 años, la oferta A (6.5 % y $4,000 de cargos) cuesta $98,605.18 en 5 años y la B (6 %, un punto y $3,500 de cargos) cuesta $93,582.16.
- La oferta B paga más al inicio ($6,500 contra $4,000), pero a 5 años ahorra $5,023.02; empieza a salir más barata en el mes 20.
- La cuota de B es de $1,798.65 al mes y la de A, de $1,896.20: $97.55 menos cada mes.
- Un punto es el 1 % del préstamo: en $300,000 son $3,000 que pagas al cierre a cambio de una tasa más baja.
¿Cómo se comparan dos Loan Estimate?
Se comparan por su coste total en los años que vas a tener el préstamo: lo que pagas al cierre más los intereses de esos años. La tasa más baja no siempre gana, porque puede venir con puntos o con más cargos. El Loan Estimate es el formulario de tres páginas que cada prestamista debe darte con las condiciones de tu hipoteca. La CFPB, la agencia federal de protección al consumidor financiero, recomienda pedir varios y compararlos.
Esta calculadora hace esa cuenta con dos ofertas. Es solo para Estados Unidos y para préstamos del mismo tipo, con el mismo monto y plazo.
Cómo usar la calculadora
- Préstamo: el Loan Amount de la página 1 del Loan Estimate.
- Años que tendrás el préstamo: hasta que vendas la casa o refinancies. Muchas personas se quedan menos de 10 años aunque el plazo sea de 30.
- Tasa: la tasa de interés (Interest Rate), no el APR.
- Cargos sin puntos: los cargos de origen (origination charges) y los servicios que aparecen en el Total Loan Costs, sin contar los puntos.
- Puntos: el porcentaje del préstamo que pagas por bajar la tasa.
- Lender credits: el dinero que te da el prestamista para tus costes de cierre, normalmente a cambio de una tasa más alta.
- Opciones avanzadas: el plazo y el seguro hipotecario mensual, si cambia de una oferta a otra.
Fórmula
Pago inicial = cargos + (préstamo × puntos %) − créditos Cuota = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n) Coste total = pago inicial + intereses de los primeros meses
P es el préstamo, i es la tasa anual ÷ 12 y n es el número de pagos mensuales. Los intereses son solo la parte de la cuota que no devuelve capital. El capital que devuelves no cuenta como coste, porque sigue siendo tuyo en forma de casa.
Ejemplo
Préstamo de $300,000 a 30 años y 5 años de horizonte.
| Oferta A | Oferta B | |
|---|---|---|
| Tasa | 6.5 % | 6 % |
| Cargos sin puntos | $4,000.00 | $3,500.00 |
| Puntos | Sin puntos | 1 punto ($3,000.00) |
| Pago inicial | $4,000.00 | $6,500.00 |
| Cuota mensual | $1,896.20 | $1,798.65 |
| Intereses en 5 años | $94,605.18 | $87,082.16 |
| Coste total en 5 años | $98,605.18 | $93,582.16 |
La oferta B cuesta $5,023.02 menos. Paga $2,500 más al inicio, pero recupera esa diferencia a partir del mes 20 (1 año y 8 meses). Si vendieras la casa en el mes 12, A saldría más barata.
Puntos, créditos y tasa: qué cambia
- Puntos: pagas hoy para pagar menos cada mes. Compensan si te quedas con el préstamo más allá del mes de equilibrio.
- Lender credits: pagas menos al cierre, pero con una tasa más alta. Compensan si te quedas poco tiempo.
- Cargos más bajos: una oferta con menos cargos puede ganar aunque su tasa sea algo más alta.
- APR: incluye parte de los costes en un porcentaje anual, pero no sabe cuánto tiempo vas a tener el préstamo. Por eso el coste a tus años es más claro.
Errores comunes
- Comparar préstamos de distinto tipo o plazo.
- Contar los puntos dos veces: si usas el total de cargos del Loan Estimate, resta antes los puntos o ponlos a 0.
- Olvidar que el seguro hipotecario puede cambiar de una oferta a otra.
- Elegir por la cuota más baja sin mirar lo pagado al cierre.
Son estimaciones: el Loan Estimate de cada prestamista es el documento que manda.
Preguntas frecuentes
¿Qué partes del Loan Estimate tengo que comparar?
Los cargos de origen, los servicios que no puedes elegir, los puntos, los lender credits y la tasa. Según la CFPB, de los cargos de origen importa el total, aunque cada prestamista los separe de forma distinta.
¿Cuántos años debo poner de horizonte?
Los que creas que tendrás ese préstamo. Si dudas, usa 5. Prueba también 3 y 10: si el ganador cambia, la decisión depende de cuánto tiempo te quedes.
¿Vale la pena pagar un punto?
Depende del mes de equilibrio. En el ejemplo, un punto ($3,000) baja la tasa del 6.5 % al 6 % y compensa a partir del mes 20.
¿Qué pasa si el crédito del prestamista es mayor que mis cargos?
La calculadora pone el pago inicial en $0. No cuenta dinero de vuelta, así que el resultado es prudente.
¿Sirve para un préstamo de tasa variable?
No. Supone una tasa fija. Con tasa ajustable, la cuota cambia después del periodo inicial y esta cuenta no lo refleja.
¿Incluye impuestos y seguro de la casa?
No. Son iguales en las dos ofertas. Para el pago mensual completo usa la calculadora de hipoteca en Estados Unidos.