En resumen
- Con una vivienda de $ 150.000.000, entrada de $ 45.000.000, crédito UVA al 6 % a 20 años y alquiler de $ 650.000, a los 10 años sale mejor alquilar por unos $ 3.376.351.
- Con esos mismos datos, comprar empieza a compensar a partir del año 13; a los 20 años comprar deja unos $ 22.791.549 más.
- La cuota del crédito es de unos $ 752.253 al mes en pesos de hoy, frente a $ 650.000 de alquiler; el resto es lo que cambia el resultado.
- Para comprar necesitas unos $ 52.200.000 al empezar: la entrada de $ 45.000.000 más 4,8 % de gastos de compra, que es un valor de ejemplo.
¿Conviene comprar o alquilar en Argentina?
Depende de cuántos años vayas a vivir en la vivienda: con los números de ejemplo, comprar empieza a compensar a partir del año 13. Antes de ese año sale mejor alquilar e invertir la diferencia; a los 10 años, alquilar deja unos $ 3.376.351 más de patrimonio. Esta calculadora es solo para Argentina y es una estimación, no una promesa.
La idea es sencilla: quien compra y quien alquila empiezan con el mismo dinero. Quien alquila invierte lo que no gasta en la compra. Quien gasta menos cada mes invierte la diferencia. Al final se compara el patrimonio de cada uno.
Cómo usar la calculadora
- Precio de la vivienda y entrada: lo que pagas con tus ahorros. El resto lo financia el crédito.
- Alquiler mensual de una vivienda parecida.
- Años que vivirás en ella. Es el dato que más cambia el resultado.
- Tasa del crédito UVA (TNA) y plazo. La tasa la pone cada banco: mira su simulador.
- En «Opciones avanzadas» cambias los gastos de compra, las expensas, lo que sube la vivienda o el alquiler, los gastos de entrar a alquilar y la rentabilidad de lo que inviertes.
Cómo se calcula
Todo se hace en pesos de hoy. La inflación ya está descontada, por eso las tasas son «sobre la inflación». Con el crédito UVA esto es natural: la UVA sube con la inflación (la sigue el BCRA con el CER), así que la cuota vale lo mismo en pesos de hoy todos los meses.
cuota = deuda × i / (1 − (1 + i)^−n) patrimonio si compras = vivienda − deuda pendiente + lo invertido patrimonio si alquilas = lo invertido
- i es la tasa mensual (la TNA dividida entre 12) y n, los meses del crédito.
- Cada mes, quien gasta menos que el otro invierte la diferencia.
- Lo invertido crece cada mes con la rentabilidad que pongas.
Para una cuota más detallada con la inflación esperada, usa el simulador de crédito hipotecario UVA.
Ejemplo con los valores de la calculadora
Vivienda de $ 150.000.000, entrada de $ 45.000.000 (30 %), crédito de $ 105.000.000 al 6 % a 20 años y alquiler de $ 650.000 al mes.
| Dato | Si compras | Si alquilas |
|---|---|---|
| Dinero al empezar | $ 52.200.000 | $ 700.000 |
| Gasto del primer mes | $ 902.253 | $ 730.000 |
| Patrimonio a los 10 años | $ 82.242.010 | $ 85.618.360 |
- La cuota del crédito es de $ 752.253 al mes. Con $ 150.000 de expensas, impuestos y arreglos, comprar cuesta $ 902.253 el primer mes.
- Quien alquila paga $ 650.000 más $ 80.000 de expensas y gastos: $ 730.000.
- A los 10 años quedan $ 67.757.990 de deuda. Alquilar gana por $ 3.376.351.
- A los 13 años la ventaja pasa a comprar. A los 20 años, comprar deja unos $ 22.791.549 más.
Qué cambia el resultado
- Los años que te quedas. Los gastos de compra (4,8 % en el ejemplo, unos $ 7.200.000) pesan menos cuanto más tiempo vives allí. Mira el detalle en gastos de escrituración.
- La tasa del crédito. Cada punto más de TNA sube la cuota y retrasa el año en que compensa.
- La rentabilidad de lo que inviertes. Si lo invertido rinde más, alquilar mejora. Es un supuesto: nadie la garantiza.
- El alquiler. Desde el DNU 70/2023 el ajuste lo pactan las partes; mira cómo actualizar el alquiler.
- Lo que sube la vivienda. En el ejemplo sube igual que los precios (0 % sobre la inflación). Si sube más o menos, el resultado cambia.
- Otros gastos. El depósito del alquiler se devuelve y no cuenta; mira el depósito de garantía.
Qué datos son de ley y cuáles son de ejemplo
La ley fija cómo se ajusta la UVA (con el CER, Ley 25.827 y Comunicación «A» 5945 del BCRA). No fija la tasa del crédito, los gastos de compra, el alquiler ni la rentabilidad: son valores de ejemplo que cambias tú. También conviene mirar si tu ingreso alcanza para el crédito con el ingreso que piden los bancos. Para otros países, la calculadora general compara en moneda local.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor comprar o alquilar con un crédito UVA?
Depende del plazo que vivas allí y de la tasa. Con los datos de ejemplo, alquilar sale mejor hasta el año 12 y comprar, desde el año 13. Cambia los datos por los tuyos.
¿Por qué todo está en pesos de hoy?
Porque con inflación es la forma más clara de comparar. Una cuota UVA y un alquiler que sube con los precios valen lo mismo en pesos de hoy, y las tasas se leen sobre la inflación.
¿Cuánto dinero necesito para comprar?
La entrada más los gastos de compra. En el ejemplo, $ 45.000.000 de entrada y unos $ 7.200.000 de gastos: $ 52.200.000.
¿Cuenta el depósito de garantía del alquiler?
No. Se devuelve al terminar el contrato, así que no cambia el patrimonio. Sí cuentan la comisión y los gastos de entrada.
¿Qué pasa si la vivienda sube más que la inflación?
Comprar mejora. Pon en «Subida anual de la vivienda sobre la inflación» el valor que quieras probar y mira el nuevo año en que compensa.