En resumen
- En Nicaragua, una casa de C$2,500,000 con prima de C$500,000 e hipoteca al 9 % a 20 años deja C$391,720.97 más de patrimonio que alquilar una igual por C$14,000 al mes, tras 15 años.
- En ese ejemplo comprar empieza a compensar en el año 11; con solo 5 años de uso, alquilar deja C$184,194.30 más.
- Comprar con esos datos exige C$575,000.00 al inicio: C$500,000.00 de prima y C$75,000.00 de gastos de escritura, registro y traslado.
- Con una renta de C$10,000 al mes en vez de C$14,000, alquilar deja C$848,389.46 más que comprar tras 15 años.
¿Conviene comprar o alquilar en Nicaragua?
Depende de los años que te quedes y de cuánto pagarías de alquiler. En el ejemplo de abajo, comprar empieza a ganar en el año 11. Esta herramienta es solo para Nicaragua y usa córdobas.
El truco es poner las dos opciones en igualdad. Quien compra deja su prima en la casa. Quien alquila invierte esa prima y también lo que se ahorra cada mes. Al final se comparan los dos patrimonios. Son estimaciones, no una oferta de ningún banco.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el precio de la vivienda y tu prima (la entrada que pagas).
- Pon el alquiler mensual de una vivienda parecida y los años que piensas vivir allí.
- Escribe el interés y el plazo de la hipoteca. El 9 % es un ejemplo: pon el de tu banco.
- En «Opciones avanzadas» puedes cambiar los gastos de escritura, seguros, cuota de residencial, IBI, reparaciones, subida de la casa, subida del alquiler, rentabilidad e inflación.
Cómo se calcula
Cada mes se compara lo que pagas comprando con lo que pagas alquilando. Quien paga menos invierte la diferencia.
cuota = P · r / (1 − (1 + r)^−n) patrimonio comprando = valor · (1 − gastos de venta) − IR de la ganancia − deuda + inversión patrimonio alquilando = inversión
- P: precio menos prima. r: interés anual dividido entre 1200. n: años por 12.
- Si compras, pagas la cuota, los seguros, la cuota de residencial, el IBI y las reparaciones.
- Si alquilas, pagas la renta y otros gastos, y empiezas invirtiendo la prima y los gastos de compra.
- La inversión paga IR del 10 % sobre su ganancia, y la venta de la casa paga IR del 10 % sobre lo que subió.
Ejemplo
Una casa de C$2,500,000, con prima de C$500,000, alquiler de C$14,000 al mes y 15 años de uso. Hipoteca de C$2,000,000 al 9 % a 20 años.
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Gastos de escritura, registro y traslado (3 %) | C$75,000.00 |
| Desembolso inicial | C$575,000.00 |
| Cuota de la hipoteca | C$17,994.52 |
| Seguros al mes | C$1,000.00 |
| Deuda tras 15 años | C$866,856.36 |
| Valor de la casa tras 15 años | C$3,894,918.54 |
| Patrimonio comprando | C$2,732,773.59 |
| Patrimonio alquilando | C$2,341,052.62 |
| Diferencia a favor de comprar | C$391,720.97 |
Comprar empieza a compensar en el año 11. Con solo 5 años, alquilar deja C$184,194.30 más. Con un alquiler de C$10,000 al mes, alquilar gana por C$848,389.46 tras 15 años.
Costos de comprar en Nicaragua
- Escritura, registro y traslado: abogado y notario, Registro Público y alcaldía. La calculadora usa un 3 % del precio como estimación, que puedes cambiar. No he podido confirmar una tarifa oficial vigente: pídele el cálculo a tu notario.
- IBI: el impuesto de bienes inmuebles se paga a la alcaldía según el valor catastral y tiene exenciones. Escribe lo que te toque en las opciones avanzadas.
- IR por la ganancia: la ganancia de capital paga 10 % sobre la diferencia entre lo que vendes y lo que costó (Ley 822 de Concertación Tributaria, art. 87). Fuente: Ley 822 en la UNAN. Para acciones mira la calculadora del IR por venta de acciones.
- Hipoteca: cada banco pone su tasa y su plazo. El Banco Central de Nicaragua publica las tasas del sistema bancario como referencia.
Cuándo sale mejor alquilar
Alquilar suele ganar si te mudarás pronto, si la renta es baja frente al precio o si el banco cobra un interés alto. Comprar suele ganar si te quedas muchos años y la casa sube de valor. El Banco Central proyecta una inflación de 3,5 % a 4,5 % para 2026: mira su efecto con la calculadora de inflación y el interés compuesto. Si ya tienes deudas, compara antes con pagar deuda o invertir.
Preguntas frecuentes
¿Conviene más una casa propia o alquilar en Nicaragua si me quedo 5 años?
Con los datos de ejemplo, a 5 años alquilar deja C$184,194.30 más. A 15 años, comprar deja C$391,720.97 más. Cambia los años para ver tu caso.
¿Cuánto efectivo necesito al firmar la compra de una casa en Nicaragua?
Necesitas la prima y los gastos de escritura, registro y traslado. En el ejemplo, para una casa de C$2,500,000 son C$575,000.00 al inicio.
¿En qué año recupero lo que pago por comprar?
Es el primer año en que el patrimonio comprando supera al alquilando y ya no baja de ahí. En el ejemplo de Nicaragua es el año 11.
¿Cambia el resultado si la vivienda se revaloriza más de lo previsto?
Sí, y mucho. Si sube más del 3 % anual, comprar mejora. Puedes cambiar ese dato en las opciones avanzadas.
¿Qué cifras de la calculadora de Nicaragua son oficiales y cuáles no?
Solo el IR del 10 % sobre la ganancia (Ley 822) es dato de ley. La tasa, los gastos de escritura, la renta, la rentabilidad y el IBI son estimaciones que tú puedes cambiar.