En resumen
- Un inmueble de segunda mano de 150.000 € en la Comunidad de Madrid, comprado para alquilar, cuesta 10.541,57 € en impuestos y gastos: unos 7 € por cada 100 € de precio.
- Con un alquiler de 800 € al mes, la rentabilidad bruta de 6,4 % baja a una neta real del 4,75 % sobre los 160.541,57 € que pones.
- Si el mismo inmueble es nuevo, paga 15.000 € de IVA (10 %) y 750 € de AJD, así que los gastos suben a 17.291,57 €.
- En segunda mano, el ITP del mismo inmueble de 150.000 € es de 9.000 € en Madrid y de 15.000 € en Cataluña, porque quien invierte no tiene rebajas.
¿Cuánto cuesta comprar un inmueble para invertir en España?
Cuesta el precio más un 7 a un 17 % en impuestos y gastos, según la comunidad y si el inmueble es nuevo o usado. Este cálculo es solo para España. En un inmueble de segunda mano de 150.000 € en la Comunidad de Madrid, los gastos son de 10.541,57 €: unos 7 € de cada 100 € del precio.
Quien compra para alquilar no tiene las rebajas que se dan a la vivienda habitual de jóvenes o familias numerosas. Paga el tipo general de su comunidad. Por eso este cálculo es distinto del de gastos de compra de vivienda, y además te da la rentabilidad real una vez sumados esos gastos.
Cómo usar la calculadora
- Elige si el inmueble es nuevo (se compra al promotor por primera vez) o de segunda mano.
- Escribe el precio de compra, sin impuestos, y la comunidad donde está.
- Pon el alquiler mensual que esperas y los gastos anuales (IBI, comunidad de propietarios, seguro y mantenimiento).
- En las opciones avanzadas puedes añadir el tiempo sin inquilino, una reforma, la hipoteca, el gestor y la tasación. Si tu comunidad ha cambiado un tipo, escríbelo tú.
Cómo se calcula
Los gastos de compra son la suma de impuestos, notaría, registro, gestor y tasación. Después se calcula la rentabilidad sobre todo lo que pones, no solo sobre el precio.
gastos = impuestos + notaría + registro + gestor + tasación inversión = precio + gastos + reforma renta neta anual = alquiler × 12 × (1 − vacío) − gastos anuales rentabilidad neta = renta neta anual / inversión
- Segunda mano: pagas el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad. Va del 4 % en el País Vasco al 13 % de los tramos altos de Cataluña y Baleares.
- Nuevo: pagas el IVA del 10 % (Ley 37/1992, art. 91) más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), entre el 0,25 % y el 2 %. En Canarias el IVA se sustituye por el IGIC, y en Ceuta y Melilla por el IPSI.
- Notaría y registro: se calculan con los aranceles oficiales, con la rebaja del 5 %, y se suman unos extras y el 21 % de IVA. Son cifras aproximadas.
Los tipos de cada comunidad salen del documento de Hacienda «Tributación Autonómica. Medidas 2026» y de la norma estatal del ITP y AJD. Puedes ver más sobre cada uno en ITP de vivienda y AJD.
Ejemplo
Inmueble de segunda mano de 150.000 € en la Comunidad de Madrid, alquilado por 800 € al mes, con 1.500 € de gastos al año, un 5 % del año vacío, hipoteca del 70 %, gestor de 350 € y tasación de 400 €.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (6 %) | 9.000,00 € |
| Notaría | 564,64 € |
| Registro | 226,93 € |
| Gestor y tasación | 750,00 € |
| Total de gastos de compra | 10.541,57 € |
- Inversión total: 150.000 € + 10.541,57 € = 160.541,57 €.
- Renta neta anual: 800 € × 12 × 0,95 − 1.500 € = 7.620 €.
- Rentabilidad bruta: 9.600 € / 150.000 € = 6,4 %.
- Rentabilidad neta real: 7.620 € / 160.541,57 € = 4,75 %.
Los gastos de compra se recuperan con el alquiler en algo más de un año y cuatro meses. Si el mismo inmueble fuese nuevo en Madrid, pagarías 15.000 € de IVA y 750 € de AJD: 17.291,57 € de gastos en total.
Qué cambia al comprar para invertir
- No hay tipos reducidos. Las rebajas por edad, familia numerosa o discapacidad piden que sea tu vivienda habitual. En Cataluña, el ITP general es del 10 %: 15.000 € en el mismo inmueble de 150.000 €, frente a 9.000 € en Madrid.
- La comunidad pesa mucho. Con el mismo precio, el impuesto puede variar en miles de euros. La tabla de la calculadora los compara.
- Nuevo o usado. El IVA del 10 % más el AJD suele costar más que el ITP. Como el alquiler de vivienda está exento de IVA, aquí se cuenta como un gasto más.
- Valor de referencia. En segunda mano, el impuesto se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro.
Antes de comprar, mira también la rentabilidad del alquiler y el arancel de la notaría.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos gastos hay al comprar un inmueble para alquilar?
Impuestos, notaría, registro, gestor y, si hay hipoteca, tasación. En un inmueble de segunda mano en Madrid son unos 7 € de cada 100 € del precio; en uno nuevo, unos 11 o 12 €.
¿Quién paga el ITP si compro para invertir?
Lo paga quien compra y se ingresa en la hacienda de la comunidad donde está el inmueble. Aquí se usa el tipo general, sin rebajas de vivienda habitual.
¿Por qué mi rentabilidad neta es menor que la bruta?
Porque la bruta solo divide el alquiler entre el precio. La neta resta los meses sin inquilino y los gastos anuales, y divide entre todo lo que pones: precio, gastos de compra y reforma.
¿El IVA de un inmueble nuevo se puede recuperar?
Depende del uso. Un alquiler de vivienda está exento de IVA, por lo que normalmente no se recupera. Esta calculadora lo cuenta como un gasto más.
¿Sirve para locales, oficinas o garajes?
No. Un local, una oficina o un garaje suelto tributan al 21 % de IVA en obra nueva y tienen otros tipos. Aquí solo se calculan viviendas.
¿Cuánto se acerca este cálculo al real para mi compra en España?
Es una estimación. El impuesto final lo fija tu comunidad y la notaría y el registro dependen del documento. Si tu comunidad ha cambiado un tipo, cámbialo en las opciones avanzadas.