En resumen
- Con una vivienda de 250.000 €, 50.000 € de entrada, hipoteca al 3 % a 30 años y alquiler de 1.000 € al mes, comprar deja 89.179 € más de patrimonio a los 15 años.
- En ese ejemplo, comprar empieza a compensar a partir del año 6; si vivieras allí solo 5 años, alquilar te dejaría unos 290 € más.
- Para comprar necesitas 75.400 € al empezar: 50.000 € de entrada, 17.500 € de ITP al 7 %, 2.500 € de notaría y registro, 400 € de tasación y 5.000 € de muebles.
- La hipoteca de 200.000 € sale a 843,21 € al mes; el banco paga la notaría, el registro y el AJD de la hipoteca, y tú solo la tasación.
¿Compensa comprar o alquilar en España?
Depende sobre todo de cuántos años vas a vivir en la casa. Comprar tiene unos gastos de entrada altos, que se reparten mejor cuanto más tiempo te quedas. En el ejemplo de esta página, comprar empieza a compensar a partir del año 6. Esta calculadora es solo para España: usa el ITP, el IBI, la fianza y las reglas de hipoteca españolas. Si buscas una comparación para otro país, tienes la calculadora general de comprar o alquilar.
Cómo usar la calculadora
Rellena cinco datos y verás el resultado al momento:
- Precio y entrada: lo que cuesta la vivienda y lo que pagas tú con tus ahorros. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del precio.
- Impuesto de la compra: si la vivienda es usada, paga ITP (el impuesto de transmisiones patrimoniales), que fija cada comunidad entre el 4 y el 11 %. Si es nueva, paga un 10 % de IVA más el AJD (actos jurídicos documentados), del 0,5 al 1,5 %. En Canarias es el IGIC, en Ceuta y Melilla el IPSI.
- Alquiler: lo que pagarías al mes por una vivienda parecida.
- Años: cuánto tiempo piensas vivir allí.
- Hipoteca: el TIN (interés anual sin comisiones) y el plazo.
En «Opciones avanzadas» están la notaría y el registro, la tasación, la comunidad, el IBI, el seguro, la fianza, la subida del alquiler, la rentabilidad de lo que inviertes y el IRPF de la ganancia. Son estimaciones que puedes cambiar con tus datos.
Cómo se comparan las dos opciones
Los dos caminos parten con el mismo dinero. Quien compra pone la entrada, los impuestos y los gastos. Quien alquila deja una fianza y invierte el resto. Cada mes, quien gasta menos invierte la diferencia.
Patrimonio si compras = valor de la vivienda − gastos de venta − deuda + lo invertido Patrimonio si alquilas = lo invertido + la fianza que te devuelven Cuota = deuda × i / (1 − (1 + i)^−n) i = TIN / 12, n = meses
Gana la opción con más patrimonio al final de los años que elijas. Al invertir, el IRPF del ahorro (del 19 al 30 % de la ganancia, según la ley del IRPF) se descuenta de la ganancia; la calculadora usa un solo tipo, el 19 % por defecto, que puedes cambiar. Para ver ese impuesto con tus cifras, usa la calculadora de IRPF del ahorro.
Ejemplo con vivienda de 250.000 euros
Vivienda usada de 250.000 €, 50.000 € de entrada, ITP del 7 %, alquiler de 1.000 € al mes, 15 años, hipoteca al 3 % a 30 años y el resto de datos de ejemplo. La cuota de la hipoteca (200.000 €) es de 843,21 € al mes.
| Al cabo de 15 años | Comprar | Alquilar |
|---|---|---|
| Dinero que necesitas al empezar | 75.400 € | 1.500 € |
| Valor de la vivienda | 336.467 € | 0 € |
| Deuda pendiente | 122.101 € | 0 € |
| Patrimonio total | 228.971 € | 139.792 € |
Comprar deja 89.179 € más. Pero no siempre: si te quedas solo 5 años, alquilar deja unos 290 € más. Con los datos del ejemplo, comprar pasa por delante en el año 6.
Lo que cuesta comprar en España y no se ve
Además del precio, comprar tiene gastos que se pagan de golpe:
- Impuesto: 17.500 € de ITP (7 % de 250.000 €) en el ejemplo. En una vivienda nueva, el IVA y el AJD. Mira el tuyo en la calculadora de ITP de vivienda.
- Notaría y registro de la compraventa: el ejemplo usa un 1 % (2.500 €). Es una estimación: pídelo al notario.
- Tasación: 400 € en el ejemplo. La paga quien pide la hipoteca.
- Gastos de la hipoteca: según el artículo 14 de la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el registro y el AJD de la hipoteca. Los detalles están en la calculadora de reparto de gastos de la hipoteca.
- Cada año: IBI y basura, comunidad, seguro del hogar y mantenimiento.
- Al vender: agencia, plusvalía municipal e IRPF de la ganancia si la hay. La calculadora usa un 3 % de gastos de venta, editable.
Antes de comprar, comprueba si tienes los ahorros: mira cuánto necesitas con la calculadora de entrada de la hipoteca y cuánto te prestarían con la de cuánto me prestan.
Lo que cuesta alquilar
Quien alquila paga la renta, un seguro de contenido y la fianza. Para vivienda, la fianza legal es de una mensualidad (artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) y te la devuelven al salir. La renta solo se actualiza una vez al año y con el límite legal vigente (artículo 18 de esa ley). La calculadora supone un 2 % anual, que puedes cambiar.
Cuándo suele compensar cada opción
- Compensa más comprar si vas a quedarte muchos años, el alquiler es alto frente al precio y tienes la entrada y los gastos sin vaciar tus ahorros.
- Compensa más alquilar si te mudarás pronto, el precio de compra es muy alto frente al alquiler o prefieres mantener tu dinero invertido.
Es una estimación: el resultado depende de la rentabilidad que supongas y de cómo evolucionen los precios. Cámbialos y mira cuánto varía.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años hay que vivir en una casa para que compense comprarla en España?
Con los datos de ejemplo (3 % de hipoteca, ITP del 7 % y alquiler de 1.000 €), compensa a partir del año 6. Con un alquiler más barato o una hipoteca más cara, puede tardar el doble o no llegar nunca. Cambia tus datos y míralo.
¿Cuánto dinero necesito para comprar una vivienda en España?
La entrada más los impuestos y gastos. En el ejemplo, para una vivienda de 250.000 € hacen falta 75.400 €: el 20 % de entrada y unos 25.400 € de impuestos, notaría, tasación y muebles.
¿Qué gastos de la hipoteca pago yo al comprar una vivienda en España?
Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el registro y el AJD de la hipoteca. Tú pagas la tasación y los gastos de la compraventa, como el ITP.
¿Se recupera la fianza del alquiler?
Sí, al terminar el contrato, si dejas la vivienda en buen estado y sin deudas. Para vivienda la fianza legal es de una mensualidad. La calculadora la suma a tu patrimonio al final.
¿Por qué el resultado cambia tanto con la rentabilidad?
Quien alquila invierte el dinero que no gasta en comprar. Si esa inversión rinde más, alquilar gana terreno; si rinde menos, comprar compensa antes. Por eso hay un campo editable: prueba con valores prudentes.
¿Puedo usar esta comparación de comprar o alquilar fuera de España?
No: usa impuestos y reglas de España. Para otros países usa la calculadora general de comprar o alquilar, que no incluye ITP, IBI ni la fianza española.