En resumen
- Para comprar una vivienda usada de 250.000 € en la Comunidad de Madrid con hipoteca del 80 % necesitas ahorrar 66.633,80 €: 50.000 € de entrada y 16.633,80 € de impuestos y gastos.
- Esos gastos son un 6,7 % del precio: de cada 100 € que cuesta la vivienda, unos 7 € se van en ITP, notaría, registro, gestor y tasación.
- Con 20.000 € ahorrados y 800 € al mes, te faltan 46.633,80 € y tardas 59 meses, es decir, 4 años y 11 meses.
- Una vivienda nueva de 300.000 € en la Comunidad de Madrid paga 30.000 € de IVA y 2.250 € de AJD, además de la entrada.
¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar una vivienda con hipoteca?
Necesitas ahorrar la entrada más los impuestos y los gastos de la compra. El banco suele prestar hasta el 80 % del precio. El otro 20 % lo pones tú, y además pagas el impuesto de la compra, la notaría, el registro, el gestor y la tasación.
Con los datos de ejemplo, una vivienda usada de 250.000 € en la Comunidad de Madrid necesita 66.633,80 € ahorrados: 50.000 € de entrada y 16.633,80 € de impuestos y gastos. Esta calculadora es solo para España. Cada país tiene sus propios impuestos y su propia entrada.
Cómo usar la calculadora
- La vivienda es. Elige segunda mano o nueva. Cambia el impuesto que pagas.
- Precio. El que firmas en la escritura, sin impuestos.
- Dónde está. Los tipos dependen de la comunidad donde está la vivienda.
- Parte con hipoteca. Por defecto, el 80 %. Pon 0 si pagas sin hipoteca.
- Lo que ya tienes y lo que ahorras al mes. Sirven para calcular cuánto te falta y cuánto tardas.
En Opciones avanzadas puedes escribir el valor de referencia del Catastro, un tipo de impuesto propio si tienes una rebaja, el gestor, la tasación y lo que gastarás en mudanza, muebles o reforma.
Cómo se calcula el ahorro necesario
entrada = precio × (1 − parte con hipoteca) gastos = impuestos + notaría + registro + gestor + tasación ahorro total = entrada + gastos + otros te falta = ahorro total − lo que ya tienes meses = te falta ÷ ahorro mensual (hacia arriba)
- Vivienda usada: pagas el ITP, que es el impuesto de transmisiones patrimoniales. Se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro (art. 10.2 del texto refundido del ITP y AJD). Para afinar, usa la calculadora de ITP de vivienda.
- Vivienda nueva: pagas IVA (10 %, según el art. 91 de la Ley del IVA) y AJD, el impuesto de actos jurídicos documentados. En Canarias el IVA es el IGIC (7 %), y en Ceuta y Melilla, el IPSI (4 %). Mira el detalle en la calculadora de AJD.
- Notaría y registro: salen de los aranceles oficiales (RD 1426/1989 y RD 1427/1989), con su rebaja del 5 % y el 21 % de IVA.
Los tipos generales de cada comunidad vienen del informe de Hacienda sobre tributación autonómica. La calculadora usa el tipo general y no aplica rebajas por edad o familia. Si tienes una, escribe tu tipo y el total baja.
Ejemplo
Vivienda usada de 250.000 € en la Comunidad de Madrid, con hipoteca del 80 %. Tienes 20.000 € y ahorras 800 € al mes.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (20 % del precio) | 50.000,00 € |
| ITP (6 %) | 15.000,00 € |
| Notaría | 622,26 € |
| Registro | 261,54 € |
| Gestor | 350,00 € |
| Tasación | 400,00 € |
| Ahorro total | 66.633,80 € |
| Lo que ya tienes | 20.000,00 € |
| Te falta | 46.633,80 € |
Con 800 € al mes tardas 59 meses, que son 4 años y 11 meses. Los gastos suman 16.633,80 €, el 6,7 % del precio.
Qué paga el banco y qué pagas tú
Con hipoteca, el banco paga la notaría, el registro y el gestor de la escritura de la hipoteca, y también su AJD. Lo dicen la Ley 5/2019 y el Real Decreto-ley 17/2018. Tú pagas la tasación, la notaría, el registro y el gestor de la compra, y el impuesto de la compra.
Cómo reducir el ahorro que necesitas
- Revisar el porcentaje de hipoteca. Cada 10 puntos más de hipoteca bajan la entrada 25.000 € en una vivienda de 250.000 €. Pero la cuota sube y no siempre te lo conceden. Mira cuánto puedes pagar en qué hipoteca me puedo permitir.
- Mirar tu rebaja de impuestos. Muchas comunidades bajan el ITP a menores de 35, 36 o 40 años y a familias numerosas.
- Comparar comunidades. El ITP general cambia mucho de una comunidad a otra.
- Calcular la cuota. Con tu hipoteca decidida, usa la calculadora de hipoteca.
Para ver todos los gastos juntos, usa la calculadora de gastos de compra de vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que ahorrar para comprar una vivienda de 200.000 €?
Con hipoteca del 80 %, 40.000 € de entrada más los gastos. Estos suelen estar entre el 6 % y el 12 % del precio según la comunidad. En total, entre 52.000 € y 64.000 € aproximadamente. Escribe tu precio y comunidad para la cifra exacta.
¿Se puede comprar sin ahorros?
Lo normal es que el banco no financie los impuestos ni los gastos, ni todo el precio. Por eso hace falta ahorro propio. La calculadora te dice cuánto, para que lo compares con lo que tienes.
¿Qué porcentaje de entrada piden los bancos?
Lo habitual es que presten hasta el 80 % y tú pongas el 20 %. Cada banco decide según tu situación, así que confírmalo con tu entidad. En la calculadora puedes cambiar el porcentaje.
¿Los gastos de la hipoteca los pago yo?
La mayoría, no. El banco paga la notaría, el registro, el gestor y el AJD de la hipoteca. Tú pagas la tasación y los gastos de la compra.
¿Por qué el ITP cambia tanto entre comunidades?
Porque cada comunidad fija su tipo. En Madrid el general es el 6 %, en Andalucía el 7 %, en Cataluña del 10 % al 13 % y en el País Vasco el 4 %.
¿Cuenta el interés que ganan mis ahorros?
No. El tiempo se calcula sumando tu ahorro mensual sin intereses, así que es una estimación prudente. Son datos de 2026 y pueden cambiar.