En resumen
- Si te vende una persona, pagas ITP; con 200.000 € en la Comunidad de Madrid son 12.000 €, unos 6 € por cada 100 €.
- Si una empresa vende una vivienda nueva de 200.000 € en la Comunidad de Madrid, pagas 20.000 € de IVA y 1.500 € de AJD: 21.500 €.
- Una vivienda nueva lleva IVA del 10 %; un local, una oficina o un terreno edificable, del 21 %.
- Una empresa que vende un inmueble ya usado suele estar exenta de IVA, y entonces pagas ITP.
¿IVA o ITP al comprar un inmueble para invertir?
Depende de quién te lo vende. Si es una persona sin actividad de venta, pagas ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales). Si es una empresa o un promotor que vende por primera vez, pagas IVA y además AJD (actos jurídicos documentados). Este cálculo es solo para España, en la península y Baleares. Con un precio de 200.000 € en la Comunidad de Madrid y un vendedor particular, el ITP es de 12.000 €.
No pagas los dos a la vez por lo mismo. Si la venta lleva IVA, no lleva ITP. La calculadora te dice cuál se aplica y te enseña la otra opción para comparar.
Cuándo pagas cada impuesto
| Quién vende | Qué vende | Impuesto |
|---|---|---|
| Una persona | Cualquier inmueble | ITP |
| Una empresa | Edificación nueva, primera venta | IVA + AJD |
| Una empresa | Edificación ya usada, segunda venta | ITP (el IVA está exento) |
| Una empresa | Terreno edificable | IVA + AJD |
| Una empresa | Usado, con renuncia a la exención | IVA + AJD |
La ley del IVA exime las segundas y siguientes ventas de edificaciones (art. 20.Uno.22.º de la Ley 37/1992). El vendedor puede renunciar a esa exención si el comprador es empresario y puede deducir el IVA (art. 20.Dos). Si compras a título personal para alquilar una vivienda, esa renuncia no suele darse.
Qué tipo de IVA toca
- 10 % en viviendas, incluidas hasta dos plazas de garaje y anejos comprados con ellas.
- 21 % en locales, oficinas, garajes sueltos y terrenos edificables.
Son los tipos de los arts. 90 y 91 de la misma ley. Algunas viviendas protegidas tienen un tipo menor, que esta calculadora no recoge: puedes escribirlo en el campo de tipo propio.
Cuánto es el ITP y el AJD
El ITP lo fija cada comunidad. Va del 4 % en el País Vasco al 10 % o más en algunas escalas, y se aplica sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro. Lo regula el texto refundido del ITP y AJD.
El AJD también lo fija cada comunidad. Suele estar entre el 0,5 % y el 1,5 % del precio y se paga en la escritura de las ventas con IVA. Hay más detalle en la calculadora de AJD.
Los tipos de ITP y AJD de cada comunidad son una estimación con el tipo general, sin las rebajas de la vivienda habitual, porque aquí hablamos de inversión. Cada comunidad los cambia con sus leyes, así que confírmalos en su web de Hacienda antes de decidir. País Vasco y Navarra tienen norma foral propia y están pendientes de confirmar. Por eso puedes escribir el tipo de ITP que corresponda en las opciones avanzadas.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el precio sin impuestos.
- Elige si vende una persona o una empresa.
- Elige qué compras: vivienda, garaje, local o terreno.
- Si vende una empresa, indica si es primera venta o ya usado.
- Elige la comunidad.
El resultado sale al momento. En las opciones avanzadas puedes marcar la renuncia a la exención, escribir el valor de referencia del Catastro o cambiar los tipos.
Ejemplo
Compras una vivienda de 200.000 € en la Comunidad de Madrid.
- Si te la vende una persona: ITP del 6 %, es decir, 12.000 €.
- Si te la vende un promotor por primera vez: IVA del 10 %, 20.000 €, y AJD del 0,75 %, 1.500 €. Total: 21.500 €.
La diferencia es de 9.500 €. Por eso conviene saber qué impuesto te toca antes de firmar las arras, y contarlo en tu estudio de rentabilidad.
Qué cambia con la renuncia a la exención
En una segunda venta entre empresas, el vendedor puede cobrar IVA en lugar de aplicar la exención. Entonces pagas IVA y AJD, no ITP. Si compras como empresa y puedes deducir el IVA, ese IVA no es un coste final, porque lo recuperas en tus declaraciones. Si no puedes deducirlo, sí lo es. Es un caso donde un asesor fiscal ayuda a confirmar tu situación.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IVA y ITP por el mismo inmueble?
No. Si la venta lleva IVA, no lleva ITP. Lo que sí se suma al IVA es el AJD, que se paga por la escritura.
¿Qué pasa si compro un local a una empresa?
Si es la primera venta, lleva IVA del 21 % y AJD. Si es de segunda mano, suele estar exento de IVA y pagas ITP.
¿El IVA se recupera?
Solo si compras como empresario o profesional y el inmueble lo usas en una actividad que da derecho a deducir. Una persona que alquila una vivienda no lo recupera.
¿Qué tipo de ITP uso si el inmueble es un local?
Se usa el tipo general de la comunidad. Las rebajas por edad o familia numerosa son para vivienda habitual y no entran aquí.
¿Y en Canarias, Ceuta y Melilla?
No tienen IVA: tienen IGIC e IPSI, con otras reglas. Esta calculadora no los cubre. La calculadora de gastos de compra incluye una estimación.
¿Con qué precisión sale el impuesto de mi compra?
Es una estimación con los tipos generales de tu comunidad. Los tipos pueden cambiar cada año y hay casos especiales. Compruébalo en la web de tu comunidad o con un asesor fiscal.