En resumen
- Una reforma de 12.000 € sin IVA, con 3.000 € de materiales del contratista, lleva el 10 % de IVA: 1.200 €, y pagas 13.200 € en total.
- Los materiales que pone el contratista no pueden pasar del 40 % del importe; si los materiales llegan a 5.000 € sobre 12.000 €, todo pasa al 21 % y el IVA sube a 2.520 €.
- Con el 10 % te ahorras 1.320 € frente al 21 % en una obra de 12.000 €.
- El 10 % exige vivienda terminada hace 2 años o más, obra de renovación o reparación y pago con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta.
¿Cuándo se paga el 10 % de IVA en una reforma?
Pagas el 10 % de IVA cuando la obra es de renovación o reparación en una vivienda, la encarga un particular, la vivienda se terminó hace dos años o más y los materiales del contratista no pasan del 40 %. Si falta alguno de esos requisitos, la obra lleva el 21 %. Es la regla del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA, vigente en 2026.
Los requisitos, uno por uno:
- Quién la encarga. Una persona física que usa la vivienda para ella, sin actividad profesional en ella. También valen las comunidades de propietarios y las viviendas que se alquilan como vivienda habitual.
- Qué obra es. Renovación o reparación. Una ampliación o una construcción nueva no entra.
- Antigüedad. La construcción o rehabilitación debe haber terminado al menos dos años antes de empezar la obra.
- Materiales. Si el contratista los aporta, su coste no puede superar el 40 % del importe de la obra.
- Pago. Con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. En efectivo no se aplica el 10 %.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el importe de la obra sin IVA, tal como sale en el presupuesto.
- Pon cuánto de ese importe son materiales que pone el contratista. Si los compras tú, escribe 0 y usa «Opciones avanzadas».
- Elige quién encarga la obra y el tipo de obra.
- Indica los años desde que terminó la vivienda y si pagas por un medio que deje rastro.
El resultado sale al momento. Verás el tipo de IVA, el IVA, el total y una tabla con cada requisito.
Cómo se calcula el IVA de una reforma
El IVA es el importe sin IVA multiplicado por el tipo, y el total es el importe más el IVA. El tipo es 10 % si cumples todo y 21 % si no.
% materiales = materiales ÷ importe × 100 IVA = importe × tipo (10 % o 21 %) Total = importe + IVA Ahorro = importe × 21 % − IVA
Ejemplo
Una reforma de baño y cocina en una vivienda de 15 años. El presupuesto es de 12.000 € sin IVA y 3.000 € son materiales que pone el contratista. La pagas por transferencia.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Importe sin IVA | 12.000,00 € |
| Materiales del contratista (25 %) | 3.000,00 € |
| IVA al 10 % | 1.200,00 € |
| Total a pagar | 13.200,00 € |
| IVA si fuera al 21 % | 2.520,00 € |
| Ahorro | 1.320,00 € |
Los materiales son el 25 % del importe, por debajo del 40 %. El límite en este caso son 4.800 €, así que te quedan 1.800 € de margen.
La regla del 40 % de materiales
Si los materiales del contratista pasan del 40 % del importe, toda la obra lleva el 21 %, no solo el exceso. Es un salto grande.
Con el mismo presupuesto de 12.000 €, unos materiales de 5.000 € son el 41,67 %. El IVA pasa de 1.200 € a 2.520 € y el total sube a 14.520,00 €.
Los materiales que compras tú directamente llevan el 21 % de IVA en su factura y no cuentan en el límite del contratista. Para comparar las dos opciones: en «Opciones avanzadas» puedes sumar lo que compras tú y ver el coste total.
Qué obras no entran
- Ampliaciones y construcciones nuevas.
- Obras en locales, oficinas o viviendas que usa una empresa o un profesional.
- Obras en una vivienda terminada hace menos de dos años.
- Obras pagadas en efectivo.
Si no estás seguro de si tu obra es renovación o ampliación, pide al contratista que lo describa en la factura. Para el cálculo de gastos de obra, también puedes usar el presupuesto de reforma. Si quieres repasar los tipos generales, mira la calculadora de IVA.
Quién ingresa el IVA y qué pasa con la factura
El contratista cobra el IVA en la factura y lo ingresa en Hacienda. Tú no presentas nada por ese IVA. Si el contratista es autónomo, lo declara en su modelo 303. Guarda la factura y el justificante de pago: son tu prueba de que cumples los requisitos.
Si compraste la vivienda hace poco, repasa también los gastos de compra de vivienda. Y si la alquilas, revisa el IRPF del alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Qué IVA lleva una reforma de mi casa?
El 10 % si cumples los requisitos de la ley y el 21 % si no. La calculadora te dice cuál te toca según tus datos.
¿Puedo pagar en efectivo una obra con IVA del 10 %?
No. El texto de la ley condiciona el tipo reducido a que el pago sea con tarjeta de crédito o débito, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta.
¿Qué pasa si el contratista pone más del 40 % en materiales?
Toda la obra pasa al 21 %. El 40 % se mide sobre el importe total de la obra sin IVA.
¿Vale para una vivienda que acabo de comprar?
Solo si la vivienda terminó de construirse o rehabilitarse hace dos años o más al empezar la obra. Cuenta la fecha de terminación, no la de tu compra.
¿Y si la reforma es de una comunidad de propietarios?
También puede llevar el 10 %, con los mismos límites de materiales y de antigüedad. Aplica a obras en elementos comunes y en viviendas.
¿Esta calculadora es una asesoría?
No. Es una estimación con el texto de la ley. Si tu caso es dudoso, consulta a la Agencia Tributaria.