En resumen
- Con un precio de 220.000 € y un valor de referencia de 235.000 €, la base imponible del ITP es de 235.000 €: la mayor de las dos cifras.
- Al 6 %, el ITP es de 14.100 € sobre esa base frente a 13.200 € sobre el precio: 900 € más.
- Si el precio es mayor, como 300.000 € frente a un valor de referencia de 235.000 €, la base es el precio y el ITP al 6 % es de 18.000 €.
- Si no hay valor de referencia, la base es la mayor entre el precio, el valor declarado y el valor de mercado (art. 10.2 del texto refundido de la ley del impuesto).
¿Cuál es la base imponible del ITP en un inmueble?
En un inmueble, la base imponible del ITP es el mayor entre el valor de referencia del Catastro y el precio que pagas. Así lo fija el artículo 10.2 del texto refundido de la ley del impuesto. El ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas) es el que paga quien compra una vivienda de segunda mano.
El valor de referencia es una cifra que calcula el Catastro para cada inmueble a partir de los precios reales de venta de su zona. No lo eliges tú: lo certifica el Catastro. Si pagas menos que ese valor, el impuesto se calcula igualmente sobre el valor de referencia.
Esta calculadora es solo para España. Te dice sobre qué importe se paga el impuesto. Para el tipo exacto de tu comunidad y sus rebajas, usa la calculadora de ITP de vivienda.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra. El que figura en la escritura, sin gastos.
- Valor de referencia del Catastro. Lo encuentras en el certificado de valor de referencia, en la sede electrónica del Catastro, con la referencia catastral de la vivienda. Si no existe o no se puede certificar, escribe 0.
- Opciones avanzadas. Aquí puedes poner el tipo de ITP de tu comunidad para estimar la cuota, el valor declarado si es distinto del precio y un valor de mercado, que solo se usa cuando no hay valor de referencia.
El resultado sale al momento con los valores de ejemplo.
Fórmula
D = mayor entre precio y valor declarado Con valor de referencia: base = mayor entre valor de referencia y D Sin valor de referencia: base = mayor entre D y valor de mercado ITP estimado = base × tipo
- D es lo que declaras tú: el precio pactado o el valor que pongas, si es mayor.
- Tipo es el porcentaje de ITP de la comunidad donde está la vivienda.
Ejemplo
Compras una vivienda usada por 220.000 €. Su valor de referencia es de 235.000 €. El tipo de tu comunidad es del 6 %.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 220.000 € |
| Valor de referencia | 235.000 € |
| Base imponible | 235.000 € |
| Diferencia con el precio | 15.000 € |
| ITP sobre la base | 14.100 € |
| ITP sobre el precio | 13.200 € |
| ITP de más | 900 € |
La base es 235.000 €, el valor de referencia. Supera el precio en un 6,8 %. Por eso pagas 900 € más de ITP que si el impuesto se calculara solo sobre el precio.
Si el precio fuera de 300.000 €, mayor que el valor de referencia, la base sería 300.000 € y el ITP al 6 % sería de 18.000 €. En ese caso el valor de referencia no cambia nada.
Qué pasa si no hay valor de referencia
El valor de referencia puede no existir o el Catastro puede no poder certificarlo. Entonces la base es la mayor de tres cifras: el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado. El valor de mercado es el precio más probable por el que se vendería el inmueble entre partes independientes y libre de cargas.
En ese caso, la Administración puede comprobar el valor. Por eso la calculadora te deja poner un valor de mercado estimado. Es solo una estimación: la cifra final la fija la Administración.
Qué puedes hacer si no estás de acuerdo con el valor de referencia
Según el artículo 10.3, el valor de referencia solo se puede impugnar de dos maneras. Puedes recurrir la liquidación que haga la Administración, o pedir la rectificación de tu autoliquidación. Si consideras que la determinación del valor perjudica tus intereses legítimos, la rectificación de la autoliquidación es la vía para impugnarlo. En ambos casos, la Administración resuelve con un informe vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifica o corrige el valor (art. 10.4).
Los plazos y los pasos están en la normativa y en la sede del Catastro. Esta página no sustituye esa información oficial.
Fuentes oficiales
- Texto consolidado del Real Decreto Legislativo 1/1993, art. 10, en el BOE.
- Certificado de valor de referencia: sede electrónica del Catastro (sede.catastro.gob.es).
Preguntas frecuentes
¿Pago el ITP sobre el precio o sobre el valor de referencia?
Sobre el mayor de los dos. Si el valor de referencia es de 235.000 € y pagas 220.000 €, la base es 235.000 €. Si pagas 300.000 €, la base es 300.000 €.
¿Dónde veo el valor de referencia de mi vivienda?
En la sede electrónica del Catastro, con la referencia catastral del inmueble. Allí puedes obtener el certificado de valor de referencia.
¿El valor de referencia se aplica a una vivienda nueva?
No. La vivienda nueva que compras al promotor lleva IVA y AJD, no ITP. Esta calculadora sirve para el ITP de inmuebles de segunda mano.
¿Qué pasa si el inmueble no tiene valor de referencia?
La base es la mayor entre el valor declarado, el precio y el valor de mercado. La Administración puede comprobarla.
¿Cuánto más pago por culpa del valor de referencia?
Depende de la diferencia y del tipo de tu comunidad. Con 15.000 € de diferencia y un tipo del 6 %, son 900 € más. Escríbelo en la calculadora y verás tu caso.
¿Esta calculadora da el ITP definitivo?
No. Es una estimación con el tipo que escribes. El importe final depende de tu comunidad, de tus rebajas y de la valoración de la Administración. Para ver el resto de gastos de la compra, usa la calculadora de gastos de compra de vivienda.