En resumen
- Con una vivienda de 60.000 € de valor catastral alquilada a un pariente hasta el tercer grado, Hacienda cuenta como mínimo 660,00 € al año.
- Con 400 € al mes y gastos normales, el rendimiento real es de 1.140,00 € y pagas unos 316,92 € de IRPF.
- Con 150 € al mes y sin hipoteca, el real es negativo y tributas igualmente por 660,00 €, unos 183,48 € de IRPF.
- El mínimo es el 1,1 % del valor catastral si la revisión catastral es reciente y el 2 % si no: 1.200,00 € con 60.000 €.
- Con un primo o un amigo no hay mínimo: tributas por lo cobrado menos los gastos.
¿Qué pasa si alquilas a un familiar por menos del mercado?
Puedes alquilar una vivienda a tu hijo, a tu madre o a tu hermano por el precio que quieras. Pero Hacienda no deja que ese alquiler te dé un resultado inferior a un mínimo. Si cobras poco y tus gastos son altos, el rendimiento real puede salir en cero o en negativo; con un familiar, la ley te obliga a declarar al menos ese mínimo.
Lo dice el artículo 24 de la Ley del IRPF. Esta calculadora solo sirve para España.
Qué mínimo te cuenta Hacienda
El mínimo es un porcentaje del valor catastral de la vivienda. Para la renta de 2026:
- 1,1 % del valor catastral si la última revisión catastral de tu municipio entró en vigor a partir de 2012.
- 2 % del valor catastral en los demás casos.
- Sin valor catastral: el 1,1 % de la mitad del precio de compra.
Ese porcentaje es el mismo de la imputación de rentas del artículo 85, que explica la disposición adicional 55.ª de la ley, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026. Si el alquiler dura solo parte del año, el mínimo se reduce en proporción a los meses.
Tu rendimiento real se calcula como en cualquier alquiler: lo que cobras, menos los gastos y menos la amortización del 3 % sobre la construcción. Si ese resultado es mayor que el mínimo, tributas por tu resultado real. Si es menor, tributas por el mínimo. El valor catastral y el año de revisión salen en el recibo del IBI.
Cómo usar la calculadora
- Alquiler mensual y meses: lo que cobras de verdad y los meses del año con inquilino.
- Alquiler de mercado: solo para ver cuánto dejas de cobrar. No cambia el impuesto.
- Inquilino: elige si es cónyuge o pariente hasta el tercer grado, o una persona sin ese parentesco.
- Valor catastral y año de revisión: los del recibo del IBI.
- Gastos: IBI, comunidad, seguro y otros. Los intereses de la hipoteca y las reparaciones van aparte, porque no pueden superar lo que cobras en el año.
- Tus otros ingresos y comunidad: para calcular el IRPF con tu escala. Si quieres saber tu tipo, mira la calculadora de IRPF de la nómina.
- Opciones avanzadas: la parte del valor catastral que es suelo, el coste de compra de la construcción y la reducción por alquiler de vivienda.
Fórmula
- Ingresos = alquiler mensual x meses.
- Rendimiento real = ingresos - gastos - intereses y reparaciones (con tope en los ingresos) - amortización.
- Amortización = 3 % x el mayor entre el coste de la construcción y el valor catastral sin suelo, x meses / 12.
- Mínimo = valor catastral x 1,1 % (o 2 %) x meses / 12.
- Rendimiento que tributa = el mayor entre el real y el mínimo.
- IRPF = lo que sube tu cuota al sumar ese rendimiento a tus otros ingresos.
Ejemplo
Una madre alquila a su hijo un apartamento con valor catastral de 60.000 € (revisión de 2019, el 30 % es suelo). Cobra 400 € al mes durante 12 meses. Paga 900 € de IBI, comunidad y seguro, y 1.500 € de intereses de la hipoteca. Vive en Madrid y tiene otros ingresos de 30.000 €.
- Ingresos: 400 x 12 = 4.800,00 €.
- Amortización: 3 % de 42.000 € = 1.260,00 €.
- Rendimiento real: 4.800 - 900 - 1.500 - 1.260 = 1.140,00 €.
- Mínimo de Hacienda: 1,1 % de 60.000 € = 660,00 €.
El real supera al mínimo, así que tributa por 1.140,00 € y paga unos 316,92 € de IRPF. Si el alquiler de mercado es de 700 €, deja de cobrar 3.600,00 € al año.
Si cobrara 150 € al mes y no tuviera hipoteca, el rendimiento real sería de -360,00 €. Hacienda le cuenta el mínimo de 660,00 € y paga unos 183,48 € de IRPF.
Qué familiares cuentan
Cuentan el cónyuge y los parientes, también los políticos, hasta el tercer grado:
- Primer grado: padres, hijos, suegros, yernos y nueras.
- Segundo grado: abuelos, nietos, hermanos y cuñados.
- Tercer grado: bisabuelos, bisnietos, tíos y sobrinos.
Los primos son de cuarto grado y los amigos no son parientes: con ellos no hay mínimo.
Qué más conviene saber
El mínimo no es una multa ni una sanción. Es la forma que tiene la ley de evitar que un alquiler a un pariente sirva solo para generar pérdidas. Una cuenta clara antes de firmar el contrato te ayuda a elegir una renta con la que ni el familiar paga de más ni tú declaras de menos.
Las reducciones por alquilar una vivienda (del 50 % al 100 % según el caso) dependen del contrato, de la zona y del índice de precios de referencia. Por eso van en opciones avanzadas y empiezan en 0. Esta calculadora no las aplica cuando tributas por el mínimo, que es la opción prudente.
El Real Decreto-ley 29/2026 ya publicado en el BOE prevé cambiar el artículo 24 desde el 1 de enero de 2027, y el Congreso aún puede modificarlo. Esta página calcula la renta de 2026. Para el alquiler normal con inquilinos sin parentesco, usa la calculadora del IRPF del alquiler, y para repasar los gastos que se pueden deducir, la de gastos de alquilar una vivienda. Tu declaración de la renta recoge el resultado.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar a mi hijo por 100 euros al mes?
Sí, pero Hacienda te cuenta como mínimo el 1,1 % o el 2 % del valor catastral. Si tus gastos y la amortización superan lo que cobras, tributas igualmente por ese mínimo.
¿Y si dejo vivir gratis a un familiar?
No es un alquiler. La vivienda cuenta como segunda vivienda a tu disposición y tributas por la imputación de rentas: entre el 1,1 % y el 2 % del valor catastral, según el caso.
¿El mínimo depende del alquiler de mercado?
No. Se calcula solo con el valor catastral. El alquiler de mercado de la calculadora sirve para ver cuánto dejas de cobrar, pero no cambia el impuesto.
¿Qué pasa si alquilo solo unos meses?
El mínimo se reparte por los meses alquilados. Los meses que la vivienda está vacía pueden tributar por imputación de rentas.
¿Cuenta mi cuñado como familiar?
Sí. Los parientes por matrimonio (afines) hasta el tercer grado cuentan igual que los de sangre.
¿Es el número exacto?
Es una estimación con la ley de 2026. Tu declaración puede variar según tus deducciones, el número de inmuebles que tengas y las reducciones que te correspondan.