En resumen
- El IBI se calcula multiplicando el valor catastral por el tipo del ayuntamiento: una vivienda de 90.000 € de valor catastral al 0,6 % paga 540 € al año, 45 € al mes.
- En vivienda, el tipo del IBI va del 0,4 % al 1,1 % del valor catastral y puede llegar al 1,3 % en algunos municipios: con 90.000 €, de 360 € a 990 € al año.
- Con una bonificación del 50 % por familia numerosa, el IBI de una vivienda de 90.000 € al 0,6 % baja de 540 € a 270 € al año.
- Paga el IBI de todo el año quien es dueño de la vivienda el 1 de enero; al vender, comprador y vendedor pueden repartirlo por días.
Cómo se calcula el IBI
El IBI se calcula multiplicando el valor catastral de tu vivienda por el tipo que fija tu ayuntamiento, y restando las bonificaciones que tengas. Con un valor catastral de 90.000 € y un tipo del 0,6 %, pagas 540 € al año.
El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) es un impuesto municipal que pagan cada año los dueños de viviendas, locales, garajes y terrenos. Lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble, y cada ayuntamiento decide su tipo dentro de unos límites. Las reglas están en los artículos 60 a 77 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
El valor catastral es el valor que la Administración da a tu vivienda para los impuestos. No es el precio de mercado: suele ser bastante menor. Lo ves en tu recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro.
Esta calculadora es solo para España. En otros países hay impuestos parecidos sobre la vivienda, como las contribuciones de Chile o el property tax de Estados Unidos.
Cómo usar la calculadora
- Valor catastral: el de tu recibo o del Catastro.
- Tipo del IBI: el «tipo de gravamen» de tu recibo, o el de la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento (se publica en su web y en el boletín de la provincia).
- Bonificación: el porcentaje que te descuentan, si tienes alguna (familia numerosa, placas solares, vivienda de protección oficial…).
- Pagos al año: si tu ayuntamiento te deja pagarlo en plazos.
En Opciones avanzadas puedes elegir si el inmueble es urbano o rústico, poner la reducción de la base que aparece en tu recibo, un recargo por vivienda vacía o de uso turístico y los días del año que la vivienda es tuya, para repartir el recibo si la vendes o la compras.
Fórmula
Base liquidable = Valor catastral − Reducción Cuota íntegra = Base liquidable × Tipo del ayuntamiento Cuota líquida = Cuota íntegra − Bonificaciones IBI = Cuota líquida + Recargo (si lo hay)
- La reducción solo existe durante los 9 años siguientes a una revisión del catastro de tu municipio: el recibo sube poco a poco en vez de dar un salto. Si tu recibo no la pone, deja 0.
- El tipo lo decide cada ayuntamiento: en inmuebles urbanos, entre el 0,4 % y el 1,1 %, con hasta 0,2 puntos más en capitales de provincia, municipios con transporte público y otros casos. En rústicos, entre el 0,3 % y el 0,9 %.
- Las bonificaciones las aprueba también el ayuntamiento en su ordenanza: la de familia numerosa puede llegar al 90 % y la de placas solares, al 50 %. Casi siempre hay que pedirlas.
Ejemplo: vivienda de 90.000 € de valor catastral
Con los valores de ejemplo (90.000 € de valor catastral, un tipo del 0,6 % y sin bonificaciones):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Base liquidable | 90.000,00 € |
| Cuota íntegra (× 0,6 %) | 540,00 € |
| IBI del año | 540,00 € |
| Al mes, para tu presupuesto | 45,00 € |
| Con el tipo mínimo (0,4 %) | 360,00 € |
| Con el tipo máximo general (1,1 %) | 990,00 € |
De cada 1.000 € de valor catastral pagas 6 € al año. Si tienes una bonificación del 50 % por familia numerosa y lo pagas en dos plazos, el recibo baja a 270 € y cada plazo es de 135 €.
Para tener en cuenta el IBI entre los gastos de tu vivienda, súmalo en la calculadora de presupuesto mensual. Si alquilas la vivienda, es un gasto que se resta en la calculadora de rentabilidad del alquiler.
Quién paga el IBI cuando se vende una vivienda
El IBI de todo el año lo paga quien es dueño el 1 de enero: es el día en que nace el impuesto. Si vendes en mayo, el ayuntamiento te cobra el año entero a ti.
Aun así, comprador y vendedor pueden pactar repartirlo por días, y es lo más habitual. Pon en «Días del año que la vivienda es tuya» los días que fue tuya y verás tu parte. Por ejemplo, si vendes el 30 de abril (día 120 del año), tu parte de 540 € son 177,53 € y el comprador te devuelve el resto.
Si vas a comprar, cuenta el IBI entre los gastos que tendrás cada año además de los de la compra; los de la compra los ves con la calculadora de gastos de compra de vivienda.
Recargos por vivienda vacía y de uso turístico
Algunos ayuntamientos cobran un recargo sobre el IBI de las viviendas vacías de forma permanente: más de 2 años seguidos sin nadie y sin causa justificada (un traslado por trabajo, una obra, estar en venta o en alquiler un tiempo…). Desde el 8 de octubre de 2026 lo regula el artículo 72.4 bis de la Ley de Haciendas Locales, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026. Fuera de las zonas de mercado tensionado, solo se cobra a quien tiene 4 o más viviendas: hasta el 50 % de la cuota líquida, hasta el 100 % si lleva vacía más de 3 años y hasta 50 puntos más si el dueño tiene 2 o más vacías en el mismo municipio. En zonas tensionadas, cualquier dueño puede pagar hasta el 50 %; quien tiene 4 o más viviendas, hasta el 100 %, y 50 puntos más si lleva vacía más de 3 años. Si el real decreto-ley no se convalida, vuelve la regla anterior (hasta el 50 %, el 100 % con más de 3 años y 50 puntos más con varias vacías, sin mínimo de viviendas). Solo se cobra si la ordenanza de tu ayuntamiento lo prevé.
El Real Decreto-ley 29/2026 añadió además un recargo de hasta el 50 %, el 100 % o el 150 % para las viviendas de uso turístico en zonas de mercado tensionado, según cuántas tenga el dueño. Está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero queda derogado si el Congreso (con las Cortes disueltas, su Diputación Permanente) no lo convalida en los 30 días siguientes a su publicación. Antes de contar con él, revisa el texto vigente de la ley y la ordenanza de tu ayuntamiento.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el IBI de una vivienda?
Multiplica el valor catastral por el tipo de tu ayuntamiento y resta las bonificaciones. Con 90.000 € de valor catastral al 0,6 %, el IBI es de 540 € al año. Si tu recibo pone una base liquidable menor que el valor catastral, multiplica esa base.
¿Dónde veo el valor catastral de mi vivienda?
En el recibo del IBI del año pasado, en la Sede Electrónica del Catastro (con certificado digital, Cl@ve o la referencia catastral) o en las escrituras si son recientes. El valor catastral suele ser bastante menor que el precio de mercado.
¿Qué tipo de IBI tiene mi ayuntamiento?
Lo pone tu recibo como «tipo de gravamen» y la ordenanza fiscal del IBI de tu ayuntamiento, que se publica en su web. En vivienda está entre el 0,4 % y el 1,1 %, y puede llegar al 1,3 % en algunas capitales y grandes municipios.
¿Quién paga el IBI si vendo la vivienda a mitad de año?
Al ayuntamiento se lo paga quien era dueño el 1 de enero: el vendedor. Pero lo normal es pactar en la compraventa que el comprador le devuelva la parte de los días que la vivienda ya es suya.
¿Se puede pagar el IBI a plazos?
Muchos ayuntamientos lo cobran en dos plazos o permiten fraccionarlo en más pagos, a veces con un pequeño descuento si lo domicilias. Mira el calendario de tu ayuntamiento. Con 540 € en dos plazos, pagas 270 € cada vez.
¿Paga IBI un inquilino?
El IBI lo paga el dueño. En un contrato de alquiler de vivienda se puede pactar que el inquilino lo pague o lo devuelva al dueño, pero tiene que estar por escrito en el contrato.