En resumen
- En España, con 18.000 € de alquiler y 4.000 € de gastos, como persona física pagas 2.940 € de IRPF y te quedan 11.060 €; con sociedad te llegan 5.867,25 € al bolsillo.
- La sociedad paga el 25 % de su beneficio (2.425 € en el ejemplo) y, si reparte 7.275 € de dividendos, tú pagas 1.407,75 € de IRPF por ellos.
- Una sociedad patrimonial no aplica los tipos reducidos de las empresas pequeñas ni de nueva creación: tributa al 25 %.
- Con un IRPF del 47 % y 100.000 € de alquiler, la sociedad deja 52.517,50 € en el bolsillo frente a 47.700 € como persona física.
Alquilar en sociedad o como persona física: qué cambia
Cuando cobras un alquiler en España, el dinero paga impuesto una vez si lo cobras tú y dos veces si lo cobra una sociedad: primero la sociedad y luego tú, cuando te reparte dividendos. Esta calculadora pone los dos caminos lado a lado con tus cifras y te dice cuál deja más en el bolsillo.
- Persona física: el alquiler, menos gastos y amortización, tributa en tu IRPF (el impuesto sobre la renta) junto con el resto de tus ingresos.
- Sociedad: el alquiler es de la sociedad. Esta paga el impuesto de sociedades. Lo que te reparte como dividendos tributa en tu IRPF, en la base del ahorro.
Se basa en la Ley del IRPF y en la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Cómo usar la calculadora
- Alquiler y gastos al año. Lo que cobras, sin IVA, y lo que pagas en dinero: IBI, comunidad, seguros, reparaciones e intereses.
- Valor de la construcción. La compra sin el suelo. Sirve para la amortización, el desgaste que la ley deja restar cada año.
- Costes de mantener la sociedad. Contabilidad, cuentas anuales y registro. Como persona física no los tienes.
- IRPF de tu último euro. El porcentaje que pagarías por un euro más de ingresos. Es un ejemplo editable.
- Beneficio que repartes. Si lo dejas en la sociedad, no pagas aún el IRPF de los dividendos.
- Opciones avanzadas. Tipo del impuesto de sociedades, amortización en la sociedad, reducción del alquiler de vivienda y otras rentas del ahorro.
Cómo se calcula cada camino
Persona física. La amortización puede llegar al 3 % de la construcción al año. Si la vivienda cumple los requisitos, el rendimiento positivo puede reducirse (artículo 23.2).
rendimiento = alquiler − gastos − 3 % × construcción IRPF = rendimiento × tu tipo te queda = alquiler − gastos − IRPF
Sociedad. Resta también los costes de la sociedad y su propia amortización. El tipo general es el 25 %.
base = alquiler − gastos − amortización − costes impuesto de sociedades = base × 25 % dividendos = (base − impuesto) × % repartido te queda = dividendos − IRPF de los dividendos
Los dividendos se suman a tus rentas del ahorro. La escala estatal y la autonómica supletoria dan, juntas, estos tramos:
| Parte de la base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Cada comunidad autónoma puede cambiar su parte del tramo.
Ejemplo
Alquiler de 18.000 € al año, gastos de 4.000 €, construcción de 140.000 €, 1.500 € de costes de la sociedad, un IRPF del 30 % y todo el beneficio repartido.
| Concepto | Persona física | Sociedad |
|---|---|---|
| Amortización | 4.200,00 € | 2.800,00 € |
| Beneficio que tributa | 9.800,00 € | 9.700,00 € |
| Impuesto sobre el beneficio | 2.940,00 € | 2.425,00 € |
| Dividendos repartidos | 0,00 € | 7.275,00 € |
| IRPF de los dividendos | 0,00 € | 1.407,75 € |
| Te llega al bolsillo | 11.060,00 € | 5.867,25 € |
Como persona física te quedan 11.060 €. Con sociedad, 5.867,25 €, y otros 2.800 € se quedan en la caja de la sociedad, porque la amortización no es dinero que salga. De cada 10 euros de alquiler, pagas 1,6 de impuestos como persona física y 2,1 con sociedad.
Cuándo la sociedad tributa menos
La sociedad suele salir peor con tipos bajos, porque el beneficio paga dos veces. Puede compensar con un IRPF muy alto, sin amortización y repartiendo todo. Con 100.000 € de alquiler, 10.000 € de gastos, 1.000 € de costes y un IRPF del 47 %, como persona física te quedan 47.700 € y con sociedad 52.517,50 €. Si dejas parte del beneficio dentro, el IRPF de ese trozo se aplaza, no desaparece.
Una sociedad solo cuenta como empresa de alquiler, con tipos reducidos, si tiene al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. Si no, es patrimonial y paga el 25 %.
Qué no incluye
- IVA y el impuesto de la compra de los inmuebles.
- Impuesto sobre el Patrimonio y el coste de crear o cerrar la sociedad.
- Qué pasa al vender: la plusvalía tributa distinto en cada caso.
- El límite de intereses y reparaciones del IRPF: aquí los gastos son un solo importe. Para el desglose, usa la calculadora de gastos deducibles del alquiler.
Para ver cómo se declara el alquiler, mira el IRPF del propietario y la retención de dividendos.
Preguntas frecuentes
¿Qué tributa menos, alquilar en sociedad o como persona física?
Depende de tu tipo de IRPF y de cuánto repartas. Con los datos de ejemplo gana la persona física: 11.060 € frente a 5.867,25 €. Con un IRPF muy alto, la sociedad puede dejar más en el bolsillo.
¿Qué tipo del impuesto de sociedades paga una sociedad de alquileres?
El 25 %, el tipo general. Los tipos reducidos para empresas pequeñas o de nueva creación no se aplican a las entidades patrimoniales.
¿Qué es una sociedad patrimonial?
Es aquella en la que más de la mitad del activo son valores o bienes sin una actividad económica detrás. Alquilar inmuebles solo es actividad económica con al menos una persona empleada a jornada completa.
¿Se pagan impuestos dos veces con una sociedad?
Sí: la sociedad paga el impuesto de sociedades y tú pagas el IRPF cuando recibes dividendos. Si no repartes, el segundo pago se aplaza.
¿Los dividendos tributan como el alquiler?
No. Van a la base del ahorro, con tipos del 19 % al 30 %, y no a tu tipo de IRPF general.
¿El resultado sirve para decidir si crear una sociedad en España?
Solo como cuenta orientativa del impuesto de un año. Antes de decidir, suma el coste de crearla y las reglas de tu comunidad autónoma.