En resumen
- En España, un propietario resta de los ingresos del alquiler los gastos necesarios y la amortización: con 9.600 € cobrados y 6.380 € deducibles, el rendimiento neto es 3.220 €.
- Con un IRPF del 30 % sobre tu último euro, esos 3.220 € pagan 966 € y te quedan 5.404 € después de gastos e impuesto.
- Intereses y reparaciones no pueden superar los ingresos: con 3.000 € cobrados y 4.500 € de esos gastos, sobran 1.500 € que se deducen en los cuatro años siguientes.
- La amortización es el 3 % del mayor entre el coste de compra y el valor catastral, sin suelo: 3.150 € al año en el ejemplo.
Qué gastos se pueden deducir del alquiler
Cuando alquilas una vivienda en España no pagas impuesto por todo lo que cobras, sino por lo que cobras menos los gastos necesarios. Esta calculadora los pone en fila, uno por uno, para que veas cuánto restas y qué se queda fuera. Se basa en los artículos 22 y 23 de la Ley del IRPF.
Los gastos que cuentan son:
- Intereses de la hipoteca de la compra y otros gastos de financiación.
- Reparación y conservación de la vivienda.
- IBI y tasas, siempre que no sean sanciones.
- Comunidad, seguros y servicios de terceros, como una gestión del alquiler.
- Amortización del inmueble: el desgaste, aunque ese año no pagues nada.
Cómo usar la calculadora
- Alquiler al mes y meses alquilada. Dan los ingresos del año.
- Intereses y reparación. Los dos que tienen límite.
- IBI, comunidad y seguros. Gastos del año.
- IRPF de tu último euro. Un porcentaje de ejemplo que puedes cambiar.
En Opciones avanzadas añades otros gastos, el exceso de años anteriores, el coste de compra, el valor catastral, el porcentaje de suelo y la reducción del artículo 23.2.
El límite de intereses y reparaciones
Intereses y reparaciones se suman y no pueden superar lo que cobras por esa vivienda. Si te pasas, el exceso no se pierde: lo puedes deducir en los cuatro años siguientes, con el mismo límite. Si ya traes un exceso de años anteriores, entra en la misma suma.
límite = ingresos del año deducible = menor entre (intereses + reparación + exceso anterior) e ingresos exceso = lo que sobra
El IBI, la comunidad y los seguros no tienen este límite.
La amortización del 3 %
amortización = 3 % × mayor(coste de compra; valor catastral) × (1 − % de suelo)
El suelo no se desgasta, por eso se quita. La calculadora la ajusta a los meses que la vivienda estuvo alquilada. Si ya tienes la cifra, escribe el coste de compra equivalente.
Qué no se deduce
- El capital de la hipoteca: solo los intereses.
- Las mejoras: ampliar o cambiar la distribución no es conservación; se recupera con la amortización.
- Gastos de tu uso personal, como los suministros cuando vives en la vivienda parte del tiempo.
- Sanciones y recargos de carácter sancionador.
Ejemplo
Alquilas una vivienda a 800 € al mes durante 12 meses. Pagas 1.500 € de intereses, 600 € de reparaciones, 400 € de IBI, 480 € de comunidad y 250 € de seguro. Compraste por 150.000 €, el valor catastral es 80.000 € y el 30 % es suelo. Tu IRPF marginal es el 30 %.
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Ingresos del año | 9.600 € |
| Intereses y reparaciones | 2.100 € |
| IBI, comunidad y seguro | 1.130 € |
| Amortización | 3.150 € |
| Gastos y amortización deducibles | 6.380 € |
| Rendimiento neto | 3.220 € |
| IRPF | 966 € |
| Te queda después de gastos e IRPF | 5.404 € |
Cálculo de la amortización: 3 % × 150.000 × 0,70 = 3.150. De cada 10 € que cobras, tributas por algo más de 3 €.
Cuando hay exceso
Cobras 500 € al mes durante 6 meses: 3.000 €. Pagas 3.000 € de intereses y 1.500 € de reparaciones, sin más gastos. Intereses y reparaciones suman 4.500 €, pero solo puedes restar 3.000 €. Sobran 1.500 €, que aplicas en los cuatro años siguientes.
Reducción del artículo 23.2
En alquileres de vivienda, el artículo 23.2 reduce el rendimiento neto positivo según el caso, del 15 % al 100 %: depende de si es un contrato nuevo o la primera vez que alquilas, de la renta pactada, de si la zona está tensionada y de la edad del inquilino. Cada porcentaje tiene requisitos. Aquí es un selector: léelos en el texto oficial. Para zona tensionada hay una calculadora propia.
Errores comunes
- Restar la cuota entera de la hipoteca. Solo los intereses.
- Meter mejoras como reparaciones. Cambian el cálculo y el límite.
- Olvidar el exceso del año pasado. Puedes usarlo si cabe.
- Amortizar el suelo. El 3 % se aplica sin el suelo.
- Contar un año entero si alquilaste unos meses.
Para ver el impuesto completo del propietario, usa IRPF del alquiler. Si tienes viviendas vacías, mira la imputación de rentas inmobiliarias; y para declarar, la declaración de la renta.
En resumen
Restas los gastos necesarios y la amortización, con un límite para intereses y reparaciones. En el ejemplo, de 9.600 € cobrados tributas por 3.220 €. Es una estimación educativa: tu declaración manda.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos puedo deducir si alquilo una vivienda en España?
Intereses de la hipoteca, reparación y conservación, IBI y tasas, comunidad, seguros, servicios de terceros y la amortización.
¿Puedo deducir la cuota entera de la hipoteca?
No. Solo los intereses y gastos de financiación. El capital que devuelves no es gasto.
¿Qué pasa si mis intereses y reparaciones superan lo que cobro?
Solo deduces hasta el importe de los ingresos. El exceso se aplica en los cuatro años siguientes.
¿Cuánto puedo amortizar?
Hasta el 3 % del mayor entre el coste de compra y el valor catastral, sin contar el suelo.
¿Las mejoras se pueden deducir?
No como reparación. Aumentan el valor de la vivienda y se recuperan con la amortización.
¿Esta calculadora sirve para declarar?
Es una estimación educativa. Tu situación puede tener requisitos que no recoge; consulta el texto oficial.