En resumen
- Con 150.000 € a 25 años, 5 años fijos al 2,5 % y después euríbor más 0,9 puntos, pagarías 672,93 € al mes en la fase fija.
- Si el euríbor fuera del 2,5 % al acabar la fase fija, la cuota pasaría a 729,98 €, es decir, 57,05 € más al mes.
- Con el euríbor al 4,5 %, esa misma cuota variable subiría a 866,39 €: 193,46 € más al mes que en la fase fija.
- En total devolverías 215.571,46 €, de los que 65.571,46 € serían intereses, si el euríbor se queda en el 2,5 %.
¿Cómo funciona una hipoteca mixta?
Una hipoteca mixta tiene dos fases. Durante los primeros años pagas un interés fijo y la cuota no cambia. Después pasa a interés variable: el euríbor más un diferencial que fija tu contrato. Esta calculadora es solo para España.
En la fase variable, el banco revisa el interés cada cierto tiempo, casi siempre cada año. Si el euríbor sube, sube tu cuota; si baja, baja. Por eso la calculadora te deja probar varios euríbor: nadie sabe cuál será dentro de unos años, y lo que ves es una estimación.
Si dudas entre esta fórmula y otras, lee hipoteca fija o mixta. Para ver a qué interés se firman hoy las hipotecas, mira el tipo de interés medio de las hipotecas en España.
Cómo usar la calculadora
Rellena los datos de tu oferta, que encuentras en la FEIN (la ficha que te da el banco):
- Importe: lo que te presta el banco.
- Plazo total y años a tipo fijo: por ejemplo, 25 años en total y 5 fijos.
- Interés fijo (TIN): el de la fase fija. El TIN es el interés sin comisiones.
- Diferencial: los puntos que se suman al euríbor en la fase variable.
- Euríbor que supones: el valor con el que quieres probar. Puedes ver el actual en euríbor hoy.
- Cambio del euríbor en cada revisión (opciones avanzadas): si quieres que suba o baje cada año después de la primera revisión.
Al instante ves la cuota de cada fase, los intereses y el total, con un gráfico y una tabla año a año.
Cómo se calcula la cuota de una hipoteca mixta
En las dos fases se usa el sistema francés: cuota igual cada mes dentro del mismo tramo.
i = TIN ÷ 12 ÷ 100 Cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n))
C es el capital, i el interés de cada mes y n las cuotas que quedan.
- En la fase fija, C es el importe y n todo el plazo (en meses).
- Al acabar, se toma el capital que aún debes y se recalcula la cuota con el nuevo interés y los meses que quedan.
- El nuevo interés es euríbor + diferencial. Si saliera por debajo de 0, se usa 0 %: la ley no permite un interés negativo ni un suelo en el tramo variable (Ley 5/2019, artículo 21, apartados 3 y 4).
Ejemplo: 150.000 € a 25 años con 5 fijos
Con 5 años al 2,5 % y después euríbor más 0,9 puntos, suponiendo un euríbor del 2,5 %:
| Fase | Interés | Cuota al mes |
|---|---|---|
| Años 1 a 5 (fija) | 2,5 % | 672,93 € |
| Años 6 a 25 (variable) | 3,4 % | 729,98 € |
Al acabar los 5 años fijos debes todavía 126.989,98 €. Con el euríbor igual, la cuota sube 57,05 € al mes. En los 25 años devuelves 215.571,46 €: 65.571,46 € son intereses, unos 3 de cada 10 euros que pides. En los años fijos pagas 17.365,78 € de intereses.
Qué pasa si el euríbor sube o baja
El mismo préstamo con tres euríbor distintos al pasar a variable:
| Euríbor | Interés (con 0,9 de diferencial) | Cuota al mes |
|---|---|---|
| 0,5 % | 1,4 % | 606,96 € |
| 2,5 % | 3,4 % | 729,98 € |
| 3,5 % | 4,4 % | 796,56 € |
Cada punto más de euríbor suma unos 66 € a la cuota en este ejemplo. Antes de firmar, comprueba si podrías pagar la cuota con un euríbor más alto. Si ya tienes la hipoteca y quieres entender una revisión, mira la revisión de la hipoteca con el euríbor.
Qué no incluye
La calculadora no suma comisiones, seguros ni productos vinculados, y tampoco amortizaciones anticipadas. Si piensas adelantar dinero, usa amortización anticipada. El Banco de España y el BOE publican las normas y los índices oficiales; la Ley 5/2019 regula estos contratos.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa tener una hipoteca mixta en España?
Es una hipoteca con un tramo inicial a interés fijo y el resto a interés variable. En la fase fija sabes exactamente qué pagas; después depende del euríbor.
¿Cuánto sube la cuota cuando pasa a variable?
Depende del euríbor que haya entonces, del diferencial y del capital que quede. En el ejemplo, con un euríbor del 2,5 % la cuota pasa de 672,93 € a 729,98 €.
¿Qué euríbor pongo en la calculadora?
Prueba varios: uno parecido al actual, otro más bajo y otro más alto. Así ves el rango de cuotas posible. Ninguno es una predicción.
¿Puede ser negativo el interés de la fase variable?
No. Aunque el euríbor sea muy bajo, el interés que pagas no puede ser menor que 0 %, y la ley no permite poner un suelo al tramo variable.
¿Los años fijos cuentan dentro del plazo total?
Sí. Si la hipoteca es a 25 años con 5 fijos, la fase variable dura los 20 años restantes.
¿Es mejor una hipoteca mixta o una fija?
Depende de cuánto riesgo asumas con el euríbor. Esta calculadora no recomienda ninguna: te da las cifras para que compares.