En resumen
- En España, el banco no puede cobrarte más del 2 % de lo que adelantas en una hipoteca fija durante los 10 primeros años, ni más del 1,5 % después.
- En una hipoteca variable el máximo es el 0,15 % de lo que adelantas durante 5 años o el 0,25 % durante 3, según lo que diga tu contrato; pasado ese plazo no hay comisión.
- Con 150.000 € al 3,5 % a 25 años, adelantar 20.000 € en una fija firmada hace 3 años cuesta hasta 400,00 € de comisión y ahorra 23.607 € netos si reduces el plazo.
- Reduciendo la cuota en ese mismo caso pasas de 750,94 € a 650,81 € al mes y ahorras 9.637 € netos de intereses.
¿Qué comisión pueden cobrarte por amortizar parte de tu hipoteca?
Depende del tipo de hipoteca y de cuánto tiempo hace que la firmaste. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, en su artículo 23, pone un máximo que se aplica sobre el dinero que adelantas, no sobre lo que debes.
| Tipo de hipoteca | Cuándo | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Fija (o tramo fijo) | Los 10 primeros años | 2 % de lo que adelantas |
| Fija (o tramo fijo) | A partir del año 10 | 1,5 % de lo que adelantas |
| Variable, opción de 5 años | Los 5 primeros años | 0,15 % de lo que adelantas |
| Variable, opción de 3 años | Los 3 primeros años | 0,25 % de lo que adelantas |
| Variable | Pasado ese plazo | Ninguna |
En las variables, tu contrato recoge una de las dos opciones, no las dos. La comisión es un máximo: además, no puede superar la pérdida financiera que el banco demuestre. Por eso en la práctica puede ser menor.
Esta calculadora sirve para contratos firmados desde el 16 de junio de 2019. Si firmaste antes, puede aplicarse otro régimen: en ese caso elige «La de mi contrato» en las opciones avanzadas y escribe el porcentaje de tu escritura.
¿Reducir la cuota o reducir el plazo?
Cuando adelantas dinero tienes dos caminos:
- Reducir el plazo. Pagas la misma cuota, pero terminas antes. Es lo que más intereses ahorra, porque sigues pagando el mismo importe cada mes.
- Reducir la cuota. Terminas en la misma fecha, pero pagas menos cada mes. Ahorras menos intereses, pero ganas aire en tu presupuesto.
La calculadora te enseña las dos opciones a la vez, con la comisión ya descontada, para que compares.
Ejemplo con números
Imagina una hipoteca fija con 150.000 € pendientes, al 3,5 % y con 25 años por delante. La cuota es de 750,94 € al mes y, hasta el final, pagarías 75.281 € de intereses. Firmaste hace 3 años y quieres adelantar 20.000 €.
- Comisión máxima: el 2 % de 20.000 €, es decir, 400,00 €.
- Si reduces el plazo: sigues pagando 750,94 € al mes, pero te quedan 242 meses en lugar de 300. Terminas 58 meses antes, casi 5 años. Ahorras 24.007 € de intereses y, restada la comisión, 23.607 € netos.
- Si reduces la cuota: pasas a pagar 650,81 € al mes y mantienes los 25 años. Ahorras 10.037 € de intereses y, con la comisión descontada, 9.637 € netos.
Por cada 100 € que adelantas, en el primer caso te ahorras unos 118 € en intereses netos. Son cifras de una estimación con interés constante.
Cómo se calcula
La cuota se saca con la fórmula de la cuota fija:
cuota = capital × r / (1 − (1 + r)^−n) r = TIN / 12 n = meses que quedan
Después se resta lo adelantado al capital. Si reduces la cuota, se vuelve a calcular con los mismos meses. Si reduces el plazo, se mantiene la cuota y se cuentan los meses que hacen falta para pagar el resto. El ahorro es la diferencia entre los intereses que te quedaban y los de la nueva situación, menos la comisión.
Consejo: antes de adelantar dinero, pide al banco por escrito la información sobre el reembolso anticipado. Tiene que dártela en un máximo de tres días hábiles y cuantificar las consecuencias.
Además, al amortizar tienes derecho a una reducción del coste total: se dejan de cobrar los intereses del plazo que ya no se va a pagar.
Preguntas frecuentes
¿Pueden cobrarme comisión si amortizo mi hipoteca variable pasados los 5 años?
No. En una hipoteca variable el banco solo puede cobrar durante los 3 o los 5 primeros años, según lo que pone tu contrato. Pasado ese plazo, la amortización parcial es gratis.
¿La comisión se calcula sobre lo que debo o sobre lo que adelanto?
Sobre lo que adelantas. Si debes 150.000 € y adelantas 20.000 € con un máximo del 2 %, la comisión máxima es de 400,00 €, no de 3.000 €.
¿Cuántos años cuentan en una hipoteca mixta?
Durante el tramo fijo se aplican los límites de las hipotecas fijas, contados desde que empezó ese tramo. Cuando pasa a variable, los de las variables. Mira nuestra calculadora de hipoteca mixta.
¿Compensa más amortizar o invertir ese dinero?
Depende del interés de tu hipoteca y de lo que podrías ganar con ese dinero. Puedes compararlo con la calculadora de amortizar o invertir. Esta página solo mide el efecto sobre tu hipoteca.
¿Puedo adelantar dinero cuando quiera?
Sí. La ley permite reembolsar de forma anticipada en cualquier momento. El contrato puede exigir un aviso previo, pero no mayor de un mes.
¿Es exacto el ahorro que me sale en mi hipoteca?
Es una estimación. Asume un interés constante y una cuota fija. Si tu hipoteca es variable, el ahorro real cambiará con el índice de referencia. Para la cifra final, pide el cálculo a tu banco.