En resumen
- Pasar 150.000 € a 25 años de una variable al 3,3 % (euríbor 2,5 % más 0,8 %) a una fija al 2,9 % baja la cuota de 734,94 € a 703,54 €: 31,40 € al mes.
- La fija sale más barata mientras el euríbor se quede por encima del 2,1 %: es el tipo fijo menos el diferencial.
- Si el euríbor sube un punto, la cuota variable pasa a 816,81 €; si sube dos, a 903,30 €.
- Al pasar de variable a fija, el banco solo puede cobrar hasta el 0,05 % del capital que amortices, los 3 primeros años; si no amortizas, nada.
¿Compensa cambiar una hipoteca variable a fija?
Compensa si el euríbor se queda por encima del tipo fijo menos tu diferencial. Esa cifra es el euríbor de equilibrio: por encima, la fija paga menos; por debajo, paga menos la variable. La calculadora te lo da, junto con la cuota de cada opción. Es solo para hipotecas en España.
Una hipoteca variable cobra el euríbor más un diferencial y se revisa cada seis o doce meses. Una fija cobra el mismo tipo hasta el final. Cambiar es comprar tranquilidad: sabes lo que pagarás, pero renuncias a que el euríbor baje.
Cómo usar la calculadora
- Lo que te queda por pagar: el capital pendiente que figura en tu cuadro de amortización o en la web de tu banco.
- Años que te quedan: el plazo restante, no el inicial.
- TIN fijo que te ofrece el banco: el tipo nominal anual de la oferta por escrito. El TIN es el interés sin comisiones; la TAE los incluye.
- Euríbor y diferencial: los de tu última revisión. El euríbor es el índice de referencia y el diferencial es lo que el banco suma. Los valores de ejemplo son solo eso: ejemplos. Pon los tuyos.
- Opciones avanzadas: los años desde la firma, el capital que amortizas al cambiar y otros gastos.
Fórmula
TIN variable = euríbor + diferencial Cuota = P · i / (1 − (1 + i)^−n) Euríbor de equilibrio = TIN fijo − diferencial
P es el capital pendiente, i el tipo mensual (TIN dividido entre 12) y n los meses que quedan. Si el tipo es 0, la cuota es P entre n. La calculadora redondea cada cuota a céntimos de euro.
Ejemplo
Debes 150.000 € y te quedan 25 años (300 meses). Tu variable es el 2,5 % de euríbor más 0,8 % de diferencial: un 3,3 %. Tu banco te ofrece una fija al 2,9 %.
| Dato | Variable | Fija |
|---|---|---|
| Tipo | 3,3 % | 2,9 % |
| Cuota al mes | 734,94 € | 703,54 € |
La diferencia es de 31,40 € al mes: de cada 100 € de cuota variable, unos 4 se ahorran con la fija. Si el euríbor no se moviese en 25 años, serían 9.420 € menos. El euríbor de equilibrio es 2,9 − 0,8 = 2,1 %.
¿Y si el euríbor cambia? Con tu diferencial y el mismo plazo:
| Euríbor | Cuota variable | Cuota fija | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 1,5 % | 657,92 € | 703,54 € | −45,62 € |
| 2,5 % | 734,94 € | 703,54 € | 31,40 € |
| 3,5 % | 816,81 € | 703,54 € | 113,27 € |
| 4,5 % | 903,30 € | 703,54 € | 199,76 € |
Nadie sabe qué hará el euríbor. La tabla solo muestra lo que pasaría si se quedase en cada valor.
Qué comisión te pueden cobrar
La ley protege el cambio de variable a fija. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, en su artículo 23.6, dice que si pasas a tipo fijo (o a un primer periodo fijo de al menos 3 años) la compensación por amortizar no puede pasar de la pérdida real del banco, con un tope del 0,05 % del capital que amortices, durante los 3 primeros años del préstamo.
- Si no amortizas capital al cambiar, el banco no puede cobrar comisión.
- Pasados los 3 primeros años, tampoco.
- Con 20.000 € amortizados en el segundo año, el máximo es 10 €.
Es un tope: tu contrato puede fijar una comisión menor, y se aplica la tuya. Esto vale también para hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019: la disposición transitoria primera de la misma ley (apartado 3) reconoce siempre este derecho en el cambio a tipo fijo. Aun así, mira tu escritura.
Qué más mirar antes de cambiar
- Cambiar con tu banco o con otro. Con tu banco es una novación; con otro, una subrogación. La calculadora vale para las dos.
- Vinculaciones. Seguros o nómina domiciliada pueden subir o bajar el tipo que te ofrecen. Compara el tipo final con ellas.
- TAE. Pide la oferta por escrito y compara la TAE además del TIN.
- Mixta. Existe un punto medio: la hipoteca mixta, con unos años fijos y luego variable.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de variable a fija?
Si no amortizas capital, la comisión es cero. Si amortizas durante los 3 primeros años, hasta el 0,05 % de lo amortizado. A eso se suman los gastos que te indique la oferta, como notaría y registro.
¿Cuándo sale mejor la fija?
Cuando el euríbor se queda por encima del tipo fijo menos tu diferencial. Con una fija al 2,9 % y un diferencial del 0,8 %, por encima del 2,1 %. Si el euríbor baja de ahí, la variable sería más barata.
¿Puedo volver a variable después?
Se puede hacer otra novación o subrogación, pero entonces las condiciones y comisiones dependen de tu nuevo contrato. Por eso conviene decidir con calma.
¿Qué euríbor pongo?
El que se aplicó en tu última revisión, que aparece en la comunicación de tu banco. El euríbor de hoy sirve para hacerte una idea, pero tu cuota sigue el índice de tu fecha de revisión.
¿La calculadora es una oferta del banco?
No. Es una estimación con un plazo igual y sin otros costes. La cifra real depende de tu contrato y de lo que te ofrezca el banco por escrito.