En resumen
- Novar una hipoteca de 150.000 € a 25 años, bajando el interés del 3,5 % al 2,5 %, cuesta unos 220 € de notaría y registro, sin comisión si no amortizas capital.
- Esa novación baja la cuota de 750,94 € a 672,93 €: 78,01 € al mes y 23.183 € netos hasta el final.
- Pasar de variable a fija con tu banco no puede llevar comisión si no amortizas capital; si amortizas, el tope es el 0,05 % los 3 primeros años.
- La novación con tu banco está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados si solo cambia el tipo o el plazo.
¿Cuánto cuesta novar una hipoteca?
Novar una hipoteca cuesta, en la mayoría de los casos, unos cientos de euros: la notaría, el registro y, solo si amortizas capital, una comisión con tope legal. Con los valores de ejemplo (150.000 € a 25 años, del 3,5 % al 2,5 %), el gasto es de 220 € y la cuota baja 78,01 € al mes.
La novación es un cambio en el contrato de tu hipoteca que haces con tu mismo banco: el tipo de interés, el plazo, el sistema de amortización u otras condiciones. Es distinta de la subrogación, en la que cambias de banco.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el capital pendiente y los años que te quedan.
- Pon tu TIN actual y el TIN que te ofrece el banco al novar.
- Elige el tipo de hipoteca, porque de él depende la comisión máxima.
- En opciones avanzadas puedes indicar los años desde la firma, el capital que amortizas de golpe, un plazo nuevo y tus estimaciones de notaría y registro.
Con el resultado verás los gastos, el ahorro al mes, el ahorro neto hasta el final y los meses que tardas en recuperar lo que pagas.
¿Qué comisión puede cobrar el banco al novar?
La comisión solo se cobra sobre el capital que amortizas en la novación. Si no amortizas nada, no hay comisión por amortizar. Los máximos de la Ley 5/2019, art. 23, para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 (la fila de variable a fija vale también para las anteriores), son:
| Tu hipoteca | Comisión máxima sobre lo que amortizas |
|---|---|
| Variable que pasa a fija (o con primer periodo fijo de 3 años o más) | 0,05 % los 3 primeros años; después, ninguna |
| Variable | 0,25 % los 3 primeros años, o 0,15 % los 5 primeros |
| Fija | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después |
Si tu hipoteca es anterior a esa fecha, vale la comisión de tu contrato, salvo que pases de variable a fija: el máximo del 0,05 % de la tabla vale para contratos de cualquier fecha (disposición transitoria primera, apartado 3). Mira la cláusula de reembolso anticipado de tu escritura. El banco no puede cobrar más que la pérdida real que tenga, así que la cifra puede ser menor.
¿Quién paga la notaría y el registro?
La notaría y el registro se calculan con aranceles reducidos. La notaría cobra la escritura como documento sin cuantía y el registro aplica una reducción del 90 % sobre el capital pendiente (Ley 2/1994, art. 8). Para la novación de variable a fija se aplica lo mismo (Ley 5/2019, disposición adicional novena).
Quién los asume lo marca la oferta que firmes; la calculadora los cuenta como gasto tuyo para ir por el lado prudente. Pide el presupuesto por escrito y cámbialos en opciones avanzadas.
El impuesto de actos jurídicos documentados está exento si la novación es con una entidad financiera y solo cambia el tipo de interés o el plazo (Ley 2/1994, art. 9).
Fórmula
Cuota = P · i / (1 − (1 + i)^−n) Comisión = capital amortizado × porcentaje máximo Gastos = comisión + notaría + registro + otros Ahorro neto = cuota actual × n − cuota nueva × n nuevo − capital amortizado − gastos
P es el capital, i es el TIN entre 1.200 (interés mensual) y n son los meses que quedan.
Ejemplo
Hipoteca de 150.000 € a 25 años, variable firmada hace 2 años que pasa a fija. Pasas del 3,5 % al 2,5 %. No amortizas nada. Estimas 150 € de notaría y 70 € de registro.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Comisión por amortizar | 0,00 € |
| Gastos de novar (notaría y registro) | 220,00 € |
| Cuota actual | 750,94 € |
| Cuota después de novar | 672,93 € |
| Ahorro al mes | 78,01 € |
| Ahorro hasta el final | 23.403,00 € |
| Ahorro neto | 23.183,00 € |
Recuperas el gasto en unos 3 meses (2,82 en cifras exactas). Es un ejemplo: tu caso puede dar otra cosa.
Novación o subrogación
Si tu banco no mejora la oferta de otro, la alternativa es la subrogación. La novación es más barata en trámites, porque no hay tasación nueva ni otro banco que pague; pero depende de que tu banco quiera mejorar tus condiciones. Compara ambas con la misma cifra de ahorro. Si lo que buscas es pagar menos capital, mira amortización anticipada y refinanciar.
Qué conviene mirar antes de firmar
- Plazo: alargarlo baja la cuota, pero pagas más intereses en total. Pruébalo en opciones avanzadas.
- Vinculaciones: seguros o nómina que pidan a cambio pueden anular el ahorro.
- Oferta por escrito: el banco debe darte la información necesaria con antelación.
- Hipoteca mixta o con euríbor: si pasas a fijo, comprueba la hipoteca mixta y la revisión con euríbor.
Preguntas frecuentes
¿Qué es novar una hipoteca?
Es cambiar las condiciones de tu hipoteca (interés, plazo u otras) con el mismo banco, sin cambiar de entidad. Se firma en escritura pública ante notario.
¿Tengo que pagar comisión si paso de variable a fija?
Si no amortizas capital, no. Si amortizas, el máximo es el 0,05 % del capital amortizado durante los 3 primeros años, y después nada (Ley 5/2019, art. 23.6).
¿Se paga el impuesto de actos jurídicos documentados al novar?
No, si la novación es con una entidad financiera y solo cambia el tipo de interés, el plazo o ambos (Ley 2/1994, art. 9).
¿Cuánto cuesta la notaría de una novación?
Se cobra como documento sin cuantía, por lo que suele ser una cifra baja, de cientos de euros como mucho. La calculadora usa una estimación que puedes cambiar.
¿Cuántos meses tardo en recuperar el gasto?
Es el gasto dividido entre lo que ahorras al mes. Con 220 € de gasto y 78,01 € de ahorro, algo menos de 3 meses.
¿Mi banco está obligado a aceptar la novación?
No. Es un acuerdo entre las dos partes. Puedes pedirlo y comparar con otras ofertas.
Esta calculadora da una estimación, no una oferta del banco. Para tu caso, usa los datos de tu escritura y de la oferta por escrito.