En resumen
- En España puedes deducir cada año el 3 % del mayor entre el coste de compra y el valor catastral, sin contar el suelo.
- Con 180.000 € de precio, 16.000 € de gastos y 80.000 € de catastral (30 % suelo), la base es 137.200 € y deduces 4.116 € al año.
- Con un tipo de IRPF del 30 %, esos 4.116 € de amortización te ahorran unos 1.234,80 € de impuesto al año.
- Al 3 % anual tardas unos 33,33 años en amortizar todo; si alquilas solo parte del año, se reparte por días.
¿Cuánto se amortiza un inmueble alquilado en el IRPF?
Puedes deducir cada año hasta el 3 % de la base amortizable de la vivienda. La base es el mayor entre lo que te costó (con gastos e impuestos) y su valor catastral, siempre sin contar el suelo. El suelo no se desgasta y no se amortiza.
La amortización es un gasto más del alquiler: baja el rendimiento neto y, con él, el IRPF. Esta calculadora es solo para España. Es una estimación y no sustituye a tu declaración.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra y gastos. El precio de la escritura y lo que pagaste de notaría, registro, agencia tramitadora e impuesto de la compra. Los intereses de la hipoteca no entran aquí.
- Valor catastral y suelo. Los dos salen en el recibo del IBI. Sirven para saber qué parte de lo que pagaste es construcción.
- Días alquilado. Si alquilaste todo el año, 365. Si no, los días reales.
- Alquiler y otros gastos. Lo que cobraste y los gastos del año (IBI, comunidad, seguro, reparaciones). Con ellos se ve el rendimiento neto antes y después de amortizar.
- Tipo de IRPF. Tu tipo marginal, para estimar el ahorro. En opciones avanzadas puedes añadir mejoras.
El resultado sale al momento con los valores de ejemplo.
Cómo se calcula
La Ley del IRPF (art. 23.1.b) y su Reglamento (art. 14) fijan el 3 % sobre el mayor de dos valores, sin suelo. Si no sabes cuánto del precio es suelo, se reparte según el catastral.
coste = precio + gastos + mejoras construcción = (catastral − catastral del suelo) / catastral base 1 = coste × construcción base 2 = catastral − catastral del suelo amortización = mayor(base 1, base 2) × 3 % × días alquilado / 365
Ejemplo
Compras una vivienda por 180.000 €, pagas 16.000 € de gastos e impuestos y su catastral es de 80.000 €, de los que 24.000 € son suelo. La construcción es el 70 %. La alquilas todo el año por 9.600 €, con 2.000 € de otros gastos y un tipo del 30 %.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Coste de adquisición | 196.000,00 € |
| Base con el coste sin suelo | 137.200,00 € |
| Base con el catastral sin suelo | 56.000,00 € |
| Amortización del año (3 %) | 4.116,00 € |
| Rendimiento neto sin amortizar | 7.600,00 € |
| Rendimiento neto con amortización | 3.484,00 € |
| Ahorro de IRPF | 1.234,80 € |
De cada 100 € de amortización, ahorras unos 30 € de impuesto con ese tipo. Sin amortizar, tributarías por 7.600,00 €; con ella, por 3.484,00 €.
Errores comunes
- Amortizar el suelo. Solo se amortiza la construcción.
- Olvidar los gastos de compra. Notaría, registro e impuesto suben el coste.
- Usar siempre el coste. Si el catastral de la construcción es mayor, usa ese.
- Amortizar todo el año si no lo alquilaste todo el año. Se reparte por días.
- Meter la amortización en «otros gastos». Ya la calcula la herramienta.
Para ver el IRPF completo de un alquiler, usa la calculadora del IRPF del propietario. Si la vivienda es heredada, tienes la calculadora de vivienda heredada.
Preguntas frecuentes
¿Se amortiza el valor del suelo?
No. Solo la construcción. Si no conoces el valor del suelo, se calcula repartiendo el coste según los valores catastrales de suelo y construcción.
¿Cuántos días cuento si alquilo solo parte del año en España?
La amortización se reparte por los días en que el inmueble estuvo alquilado o disponible para alquilar. Con 180 días en el ejemplo, deduces 2.029,81 € en vez de 4.116,00 €.
¿Los gastos de compra cuentan como coste?
Sí, los gastos y tributos inherentes a la adquisición forman parte del coste. Los intereses de la hipoteca no: se deducen aparte como gasto.
¿Puedo amortizar más del 3 %?
No en un inmueble: el 3 % es el máximo que se considera depreciación efectiva. Puedes usar menos, pero lo normal es aplicar el 3 %.
¿Y los muebles de la vivienda?
Tienen su propia tabla de amortización y se calculan aparte. Esta herramienta solo amortiza el inmueble.
¿Tiene efecto al vender la vivienda?
Sí. La amortización deducida, o la que pudiste deducir, reduce el coste de adquisición al calcular la ganancia al vender.