En resumen
- Si heredas la mitad de una casa de 250.000 € y la vendes por 280.000 € con 8.000 € de gastos, tu ganancia ante Hacienda es de 4.660 € y pagas 885,40 € de IRPF.
- En ese caso la plusvalía municipal es de 840 € y de tu mitad (136.000 € sin gastos) te quedan 134.274,60 € limpios, después de pagar los dos impuestos.
- Para Hacienda compraste la casa el día del fallecimiento por el valor de la herencia, más el impuesto de sucesiones y los gastos de la herencia que pagaste.
- Si vendes por menos de lo declarado en la herencia, no hay IRPF ni plusvalía municipal, y la pérdida se compensa con otras ganancias del año o de los 4 siguientes.
¿Qué impuestos pagas al vender una casa heredada?
Pagas dos: el IRPF por la ganancia, si la hay, y la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento. El impuesto de sucesiones ya lo pagaste al heredar y no se repite. Los dos impuestos de la venta se calculan sobre la ganancia, y la ganancia depende de un dato que mucha gente no mira: por cuánto "compraste" la casa.
En una herencia no hay precio de compra. Hacienda toma el valor de la herencia, el que quedó en el impuesto de sucesiones, y lo trata como si lo hubieras pagado el día del fallecimiento. Si vendes poco después de heredar, la ganancia suele ser pequeña.
Cómo se calcula el IRPF: la herencia es tu precio de compra
La ganancia es la diferencia entre lo que recibes y lo que "te costó". Los artículos 35 y 36 de la Ley del IRPF lo ordenan así:
Valor de transmisión = precio de venta − gastos de la venta − plusvalía municipal Valor de adquisición = valor en la herencia + impuesto de sucesiones + gastos de la herencia + obras de mejora Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición
- Valor en la herencia: el que figura en el impuesto de sucesiones o en la escritura de herencia, antes de las reducciones. No es el valor catastral.
- Gastos de la herencia: notaría, registro, gestión y el propio impuesto de sucesiones. Se suman solo los que corresponden a la vivienda.
- Fecha de compra: la del fallecimiento, no la de la escritura de herencia.
La ganancia tributa en la base del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima. Para una casa heredada después de 1994 no hay coeficientes de abatimiento. Si la persona murió antes, usa la calculadora del IRPF por vender una vivienda.
Plusvalía municipal: los años cuentan desde la muerte
El ayuntamiento cuenta los años desde el fallecimiento hasta la venta, y solo los completos. Con ese número elige un coeficiente de la ley y lo multiplica por el valor catastral del suelo (método objetivo). También puedes pedir el método real, que usa la ganancia entre el valor de la herencia y el precio de venta.
La calculadora usa los coeficientes máximos del texto consolidado de la ley vigentes desde 2024 (0,14 con 2 años). El Real Decreto-ley 29/2026 prevé otros más altos para ventas desde el 1 de diciembre de 2026, pero está pendiente de convalidar en el Congreso: puedes elegirlos en las opciones avanzadas. Tu ayuntamiento puede aplicar coeficientes más bajos.
Si vendes al poco de heredar, el método real suele salir en 0 o en una cifra muy baja, porque el precio de venta es casi igual al valor de la herencia. La calculadora de plusvalía municipal explica los dos métodos con más detalle. En una venta no se aplica la bonificación del ayuntamiento de las herencias: esa es solo para quien hereda.
Cómo usar la calculadora
- Valor de la vivienda en la herencia y tu parte: el valor de la casa entera y el porcentaje que heredaste.
- Impuesto de sucesiones y gastos de la herencia: solo lo que pagas tú.
- Precio y gastos de la venta: de la casa entera. La calculadora los reparte según tu parte.
- Fechas y datos del recibo del IBI: el fallecimiento, la venta, el valor catastral del suelo y el total.
En las opciones avanzadas puedes añadir obras de mejora, un valor de mercado, otras ganancias del año y la hipoteca pendiente.
Ejemplo: dos hermanos que heredan una casa y la venden
Dos hermanos heredan una casa que se declaró por 250.000 €. En el impuesto de sucesiones, uno de ellos pagó 3.000 € y 2.500 € de notaría, registro y gestión. La casa se vende por 280.000 € con 8.000 € de gastos. El valor catastral es de 40.000 € de suelo y 80.000 € en total, el tipo del ayuntamiento es del 30 % y la venta ocurre 2 años y 7 meses después del fallecimiento.
| Paso (tu mitad) | Importe |
|---|---|
| Precio de venta de tu mitad | 140.000,00 € |
| − Gastos de la venta | 4.000,00 € |
| − Plusvalía municipal | 840,00 € |
| = Valor de transmisión | 135.160,00 € |
| Valor de la herencia | 125.000,00 € |
| + Impuesto de sucesiones y gastos | 5.500,00 € |
| = Valor de adquisición | 130.500,00 € |
| = Ganancia | 4.660,00 € |
| IRPF al 19 % | 885,40 € |
La plusvalía sale de 40.000 € × 0,14 × 50 % = 2.800 € de base, al 30 %: 840 €. Impuestos en total: 1.725,40 €. De los 136.000 € de tu mitad (sin gastos de venta), te quedan 134.274,60 €.
Varios herederos: cada uno declara su parte
Cada heredero declara solo su parte de la venta, de la herencia y de los gastos. El impuesto de sucesiones que pagó cada uno es suyo. Si heredaste más cosas además de la casa, el impuesto y los gastos se reparten por valor: la calculadora lo hace con "Valor de todo lo que heredaste".
Vender antes de cobrar la herencia o por menos de lo declarado
Si vendes antes de repartir la herencia, el cálculo es el mismo: eres propietario desde el fallecimiento. El impuesto de sucesiones de la vivienda cuenta como gasto de la herencia. Si lo pagas después de presentar la renta del año de la venta, consulta en la Agencia Tributaria cómo corregir la declaración.
Si vendes por menos de lo declarado, no hay ganancia y la pérdida se compensa. Con la venta por 230.000 € del ejemplo, la pérdida es de 19.500 €. Se resta primero de otras ganancias del año (por ejemplo, 10.000 € de fondos, lo que ahorra 1.980 € de IRPF); si sobra, hasta el 25 % de los intereses y dividendos del año; y lo que quede pasa a los 4 años siguientes. Ojo: si vendes por debajo del valor de mercado, Hacienda puede tomar este último.
Preguntas frecuentes
¿Pago IRPF si vendo una casa heredada enseguida?
Solo si vendes por más que el valor de la herencia más sus gastos. Si el precio es parecido, la ganancia es pequeña o no existe.
¿Qué fecha cuenta como compra en una herencia?
La del fallecimiento. Desde ese día cuentan los años para la plusvalía municipal, aunque firmes la escritura de herencia meses después.
¿Se puede restar el impuesto de sucesiones?
Sí. Junto con la notaría y el registro de la herencia, aumenta el valor de adquisición y reduce la ganancia. Cuenta lo que corresponde a la vivienda.
¿Y si la casa era la vivienda habitual del fallecido?
Eso no libra de impuestos al heredero. Solo hay exención si la casa es tu vivienda habitual y tienes 65 años o más, o si reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual. Compruébalo en la calculadora del IRPF de la venta de una vivienda.
¿Qué pasa si hereda más de una persona?
Cada uno declara su parte de la venta. No se reparte el IRPF entre todos: cada heredero paga el suyo según su ganancia.
¿Se paga plusvalía municipal al heredar y otra vez al vender?
Sí, son dos hechos distintos. La de la herencia cuenta los años que tuvo la casa el fallecido; la de la venta, los años desde el fallecimiento hasta la venta. La de la venta se presenta en el ayuntamiento en 30 días hábiles desde la escritura.
Para el impuesto de sucesiones de tu comunidad, mira la calculadora de impuesto de sucesiones y la de reparto de herencia. Los importes son estimaciones.