En resumen
- Si el inquilino recibe la intimación el 2 de marzo, el plazo de 10 días corridos termina el 12 de marzo y el desalojo puede iniciarse desde el 13.
- El art. 1222 del Código Civil y Comercial exige, en viviendas, intimar el pago de forma fehaciente con un plazo nunca menor a 10 días corridos desde la recepción.
- Los días son corridos: cuentan sábados, domingos y feriados, y el día de recepción no se cuenta.
- Con un alquiler de $ 400.000 y 2 meses de atraso, la deuda intimada sería de $ 800.000.
¿Desde cuándo pueden desalojarme por falta de pago en Argentina?
Desde el día siguiente a que termine el plazo de la intimación. En una vivienda, el propietario debe intimar el pago antes de iniciar el desalojo y dar al menos 10 días corridos desde que el inquilino recibe la carta. Lo dice el artículo 1222 del Código Civil y Comercial.
Con el ejemplo, la carta se recibe el 2 de marzo de 2026. El plazo termina el 12 de marzo de 2026 a las 24 horas y el desalojo puede iniciarse desde el 13 de marzo de 2026.
Esta calculadora es solo para Argentina. Es una estimación: cada caso puede tener detalles propios.
Cómo usar la calculadora
- Fecha de recepción. El día en que el inquilino recibió la intimación, no el de envío.
- Alquiler mensual y meses adeudados. Sirven para ver la deuda que se intima.
- Plazo que da la carta (avanzado). Está en 10 días. Si la carta daba menos, la calculadora aplica 10 y te avisa.
- Fecha prevista (avanzado). Te dice si ya llega a tiempo o cuántos días faltan.
Cómo se cuenta el plazo
último día = fecha de recepción + días del plazo primer día para iniciar el desalojo = último día + 1 deuda = alquiler mensual × meses adeudados
Según el artículo 6 del mismo Código, el día de recepción no se cuenta. Los días son corridos, es decir, entran los inhábiles. El plazo vence a las 24 horas del último día.
Ejemplo
| Dato | Valor |
|---|---|
| Recepción de la carta | 2 de marzo de 2026 |
| Plazo | 10 días |
| Último día del plazo | 12 de marzo de 2026 |
| Primer día para iniciar el desalojo | 13 de marzo de 2026 |
| Deuda (2 meses de $ 400.000) | $ 800.000,00 |
Con una carta de 15 días, recibida el mismo día, el plazo termina el 17 de marzo de 2026 y el desalojo puede iniciarse desde el 18. Si la recibe el 25 de diciembre de 2026, el primer día sería el 5 de enero de 2027.
Qué significa «fehacientemente»
La intimación debe poder probarse: por ejemplo, una carta documento con acuse de recibo. Tiene que indicar la cantidad debida y el lugar de pago. Si se envía al domicilio que el inquilino puso en el contrato, la notificación vale aunque se niegue a recibirla o no pueda entregarse por causa suya (artículo 1222). En ese caso, la fecha de recepción que conviene escribir es la que consta en el aviso del correo. Si el inquilino paga dentro del plazo, la falta de pago deja de existir.
Dos meses de atraso
El artículo 1219 permite al propietario resolver el contrato si hay falta de pago durante dos períodos consecutivos. La intimación del 1222 es un paso previo al desalojo de una vivienda. Después, el plazo para ejecutar la sentencia de desalojo no puede ser menor a 10 días (art. 1223).
Si quieres saber qué pasa con el depósito, mira la calculadora del depósito de garantía. Para ver cuánto sube el alquiler, usa la calculadora para actualizar el alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos días tiene el inquilino para pagar tras la intimación?
Como mínimo 10 días corridos desde que recibe la carta. La carta puede dar más, nunca menos.
¿El plazo se cuenta desde que se envía o desde que se recibe?
Desde la recepción. El día en que se recibe no entra en la cuenta: el primer día contado es el siguiente.
¿Cuentan los fines de semana y los feriados?
Sí. Son días corridos, así que cuentan todos los días del calendario.
¿Qué pasa si la carta daba menos de 10 días?
No cumple lo que pide el artículo 1222. La calculadora usa 10 días y te avisa de que conviene enviar una nueva intimación.
¿Vale también para locales comerciales?
El artículo 1222 habla de destino habitacional. Para otros usos, revisa el contrato y la norma que corresponda.
¿La calculadora incluye intereses y expensas?
No. Calcula el plazo y la deuda de alquiler que escribes. Para las expensas, mira la calculadora del reparto de expensas.